【摘 要】隨著貨幣化分房方案的實(shí)施與住房制度改革的深入進(jìn)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展并成熟。近年來，中小房地產(chǎn)企業(yè)從過熱的市場(chǎng)中取得巨大收益成為相對(duì)普遍的現(xiàn)象。然而從去年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫，中小房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中繼續(xù)生存與發(fā)展，不僅需要研究企業(yè)的經(jīng)營問題，更重要的是考慮其內(nèi)部管理與控制問題。

本文以中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系設(shè)計(jì)為目標(biāo)，首先對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的概念進(jìn)行界定，之后通過對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的分析與其存在的內(nèi)部控制問題的研究，設(shè)計(jì)出完整的內(nèi)部控制體系，最后對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出總結(jié)與展望。

【關(guān)鍵詞】?jī)?nèi)部控制體系;中小房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部管理

一、引言

2016年以來，伴隨著國家宏觀政策的影響，樓市價(jià)格逐漸下降并相對(duì)保持穩(wěn)定;同時(shí)，市場(chǎng)上的消費(fèi)者基本建立了房?jī)r(jià)將持續(xù)降低的心理預(yù)期，因此市場(chǎng)需求量大幅下降。這引起了房地產(chǎn)的開發(fā)投資增速持續(xù)下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到穩(wěn)定發(fā)展的新常態(tài)。中小房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢(shì)下要繼續(xù)生存和發(fā)展必須加強(qiáng)內(nèi)部管理與控制。

中小房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，存在著組織結(jié)構(gòu)不合理、長期發(fā)展戰(zhàn)略不明確、道德風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)力的集中化并缺乏監(jiān)督與制約、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)計(jì)不足、信息溝通嚴(yán)重滯后等問題。而以上問題正是內(nèi)部控制體系致力解決的問題。中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必須堅(jiān)持以明確戰(zhàn)略目標(biāo)為中心，并且兼顧經(jīng)營與管理理念，建立完備的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范機(jī)制，從而形成基本的內(nèi)部控制體系。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)概念的界定與內(nèi)部控制體系基本構(gòu)想

（一）中小房地產(chǎn)企業(yè)的界定

本文嚴(yán)格依照《城市房地產(chǎn)管理法》，并且結(jié)合《中小企業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，認(rèn)為在一般情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)是資產(chǎn)總額在2000萬元以上，10000萬元以下或者營業(yè)收入在100萬元以上，200000萬元以下的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。

（二）中小房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

中小房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有一般房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高、收益大等特點(diǎn)，還在組織結(jié)構(gòu)、信息溝通、制度體系方面具有不同于大型房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)。

1.組織結(jié)構(gòu)——單一化

中小房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)缺乏合理完整的組織結(jié)構(gòu)，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)較為單一。由于受到資金規(guī)模等因素的限制，部分企業(yè)沒有選擇上市，因此公司的治理結(jié)構(gòu)為董事長一人之下設(shè)置多名經(jīng)理，經(jīng)理層下分設(shè)諸多部門的直線型管理，這樣的組織結(jié)構(gòu)是多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)所采用的。對(duì)于上市的中小房地產(chǎn)企業(yè)，股東人數(shù)較少，權(quán)利集中于某一個(gè)或幾個(gè)股東的現(xiàn)象普遍存在，仍然形成一人控制下的經(jīng)理層共同治理的組織結(jié)構(gòu)。

2.信息溝通——滯后化

中國已經(jīng)進(jìn)入信息時(shí)代，企業(yè)對(duì)信息的需求也日益增多。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在信息的獲取、分享與溝通方面存在著明顯的滯后性。企業(yè)的管理者的管理理念淡薄，忽視了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營形式與發(fā)展前景的分析與判斷，使企業(yè)喪失了公司未來發(fā)展的最新信息。另外，隨著網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展，建立企業(yè)完整的信息系統(tǒng)已經(jīng)成為大勢(shì)所趨，但中小房地產(chǎn)企業(yè)尚不具備完善整合的信息系統(tǒng)。

3.制度體系——零碎化

中小房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏完整的管理體系與規(guī)章制度，新的工程項(xiàng)目的運(yùn)行往往要牽扯公司管理層更多的精力，影響企業(yè)整體的運(yùn)營;對(duì)于市場(chǎng)上存在風(fēng)險(xiǎn)的分析不足，應(yīng)對(duì)上缺乏及時(shí)有效的手段，主要原因是風(fēng)險(xiǎn)制度的不健全;內(nèi)部控制制度的零碎化、空白化激發(fā)員工內(nèi)部矛盾問題，工作效率低下，導(dǎo)致物業(yè)管理等相關(guān)工作不到位。

（三）中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系設(shè)計(jì)的基本構(gòu)想

中小房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)資本規(guī)模相對(duì)較小，內(nèi)部控制體系不健全，并且有其特殊的內(nèi)部治理特點(diǎn)，因而需要針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)，建立相應(yīng)的內(nèi)部控制體系。

本文以內(nèi)部控制五要素：內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督為基礎(chǔ)，為實(shí)現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，建立完整的內(nèi)部控制體系。內(nèi)部環(huán)境方面要建立良好的氛圍與條件，為內(nèi)部控制體系的運(yùn)行奠定基礎(chǔ);風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面要能夠合理的預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，建立防范與保障機(jī)制;控制活動(dòng)方面要以降低企業(yè)的損失為目的，以針對(duì)性的措施進(jìn)行控制;信息與溝通方面重視企業(yè)信息的溝通與反饋，不僅要在企業(yè)內(nèi)部形成信息網(wǎng)絡(luò)，也要滿足外部的信息需要;內(nèi)部監(jiān)督方面建立多重主體共同監(jiān)督的監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)，對(duì)企業(yè)運(yùn)行實(shí)施檢查與控制。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題與內(nèi)部控制體系的具體設(shè)計(jì)

（一）內(nèi)部環(huán)境

內(nèi)部環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部管理與運(yùn)營的基礎(chǔ)，是其他內(nèi)部控制要素發(fā)揮作用的前提。根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》：內(nèi)部環(huán)境一般包括公司治理、組織結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略、人力資源、社會(huì)責(zé)任、企業(yè)文化等。

中小房地產(chǎn)企業(yè)在其運(yùn)營過程中，由于自身規(guī)模等條件的限制，企業(yè)實(shí)質(zhì)性權(quán)力集中于少數(shù)人手中，企業(yè)的決策往往無法實(shí)現(xiàn)民主，從而導(dǎo)致決策錯(cuò)誤的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn);各部門之間往往存在著職責(zé)重疊、分工不清的狀況，權(quán)力的劃分與界定不清晰，下層員工和上級(jí)管理者之間存在脫節(jié)管理的現(xiàn)象;同時(shí)多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理者將重點(diǎn)置于經(jīng)營業(yè)績(jī)，缺乏管理理念，給公司帶來巨大的管理與控制成本，不利于企業(yè)長遠(yuǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)在注重內(nèi)部權(quán)力的制約與平衡，部門上下級(jí)權(quán)力劃分的同時(shí)，內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的合理設(shè)置也是要突出的重點(diǎn)。內(nèi)部環(huán)境體系要堅(jiān)持以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為中心，以組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)為重點(diǎn)。

（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)與內(nèi)部監(jiān)督

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是企業(yè)通過一定的技術(shù)手段找出那些會(huì)影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的有利和不利因素，并且對(duì)于企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性分析與定量分析，最終做出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的過程。中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理意識(shí)與風(fēng)險(xiǎn)控制相對(duì)弱化，當(dāng)企業(yè)面臨突發(fā)性的風(fēng)險(xiǎn)，往往較難及時(shí)應(yīng)對(duì)，給企業(yè)帶來不可估量的成本，甚至造成難以繼續(xù)經(jīng)營的困境。企業(yè)中缺乏專門的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的專業(yè)技術(shù)人員，僅憑借著大型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，應(yīng)對(duì)自身發(fā)展過程中的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)要將同行業(yè)其他企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估規(guī)范與自身的實(shí)際情況相結(jié)合，針對(duì)企業(yè)控制目標(biāo)，運(yùn)用具體的風(fēng)險(xiǎn)分析方法，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)因素，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。

控制活動(dòng)是內(nèi)部控制的落腳點(diǎn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)往往初始于小規(guī)模的家族式經(jīng)營，至于企業(yè)中近親任職現(xiàn)象普遍，并且存在大量一人兼任多職的情況，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)同時(shí)兼任工程經(jīng)理或是銷售經(jīng)理。這樣兼任不相容的職務(wù)，為管理層串通舞弊創(chuàng)造了條件。權(quán)力的界定與劃分是另一突出問題，依人授權(quán)的現(xiàn)象仍廣泛存在，上級(jí)管理者對(duì)于自己權(quán)力范圍的認(rèn)識(shí)與權(quán)力下放的尺度往往認(rèn)識(shí)不足，越權(quán)授權(quán)與過度授權(quán)造成企業(yè)內(nèi)部治理混亂。針對(duì)于不同的內(nèi)部控制目標(biāo)，設(shè)計(jì)具體的控制活動(dòng)成為關(guān)鍵。

內(nèi)部監(jiān)督是企業(yè)自上而下對(duì)內(nèi)部控制體系運(yùn)行情況的檢查。中小房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督體系多數(shù)尚未建立，即使建立，也未保持其應(yīng)有的獨(dú)立性。制度與體系的缺失，企業(yè)員工缺乏自律的意識(shí);同時(shí)原本少數(shù)人控制企業(yè)的現(xiàn)象無法得到約束與限制，企業(yè)治理模式逐漸走向?qū)Ｖ浦髁x，少數(shù)人的決策使得企業(yè)經(jīng)營的不確定性提高，財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性降低。上層權(quán)力膨脹，武斷的裁決增加，下層執(zhí)行力低下，同時(shí)上下層之間斷層式的工作下達(dá)與溝通交流，阻礙了中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與企業(yè)的發(fā)展。實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展與內(nèi)部控制的具體目標(biāo)，必須針對(duì)各個(gè)目標(biāo)設(shè)置各自的監(jiān)督主體，形成完整的監(jiān)督體系。

面對(duì)上述三大要素中中小房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題，為實(shí)現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)制定的內(nèi)部控制目標(biāo)，本文分別從風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別與分析、控制活動(dòng)的具體方法與內(nèi)部監(jiān)督主體設(shè)置方面給出詳細(xì)建議如表1所示。

（三）信息與溝通

信息與溝通伴隨在企業(yè)內(nèi)部控制體系運(yùn)行中，是各要素彼此作用與聯(lián)系的聯(lián)結(jié)器。信息系統(tǒng)的開發(fā)與運(yùn)用是中小房地產(chǎn)企業(yè)所欠缺的，沒有很好的信息網(wǎng)絡(luò)的建立，中小房地產(chǎn)企業(yè)將停留在現(xiàn)階段的發(fā)展規(guī)模，甚至退化。溝通則是中小房地產(chǎn)企業(yè)重視的另一問題，上下級(jí)之間缺乏溝通與交流，信息則缺乏傳遞與反饋。員工對(duì)于企業(yè)的階段性戰(zhàn)略目標(biāo)，管理層對(duì)一線員工真實(shí)的工作狀況都缺乏了解，使企業(yè)內(nèi)部控制體系僵化，企業(yè)運(yùn)營缺乏生機(jī)與活力。

中小房地產(chǎn)企業(yè)的信息溝通應(yīng)該考慮到多方的需求，各部門經(jīng)理在對(duì)部門間信息交流后，對(duì)于具有重要性的信息進(jìn)行匯總，形成企業(yè)信息溝通來源。本文對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的信息溝通體系部分對(duì)內(nèi)采用書面溝通的形式，通過定期專題報(bào)告實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部信息傳遞;對(duì)外通過對(duì)專題報(bào)告的信息摘取與擴(kuò)充，滿足外部利益相關(guān)者的需要。

四、結(jié)論與啟示

本文將內(nèi)部控制五要素分為內(nèi)部環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)與內(nèi)部監(jiān)督，信息與溝通三類，針對(duì)各類要素中小房地產(chǎn)企業(yè)廣泛存在的內(nèi)部控制問題，本文以圖表的形式，清晰的對(duì)內(nèi)部控制體系做出具體設(shè)計(jì)。本文對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)初步建立并完善其內(nèi)部控制體系在理論上具有指導(dǎo)作用，同時(shí)，本文關(guān)于內(nèi)部制體系設(shè)計(jì)的構(gòu)思對(duì)于其他行業(yè)的中小型企業(yè)同樣具有一定程度的參考價(jià)值。

房地產(chǎn)行業(yè)由于其自身的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益特點(diǎn)，經(jīng)營管理中細(xì)微的疏忽與錯(cuò)誤就會(huì)引起巨大的損失。對(duì)于基礎(chǔ)實(shí)力相對(duì)較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)部控制更為重要。實(shí)施內(nèi)部控制的過程雖然會(huì)在一定階段內(nèi)加大企業(yè)的成本費(fèi)用，但是內(nèi)部控制體系的建立是從根本制度上對(duì)企業(yè)的內(nèi)部管理與運(yùn)營予以規(guī)范，是企業(yè)對(duì)外經(jīng)營的有效保障與支撐。在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)供求逐漸趨于平衡的情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，努力做好內(nèi)部控制體系的建立與完善工作，為未來更好的發(fā)展起到事半功倍的效果。

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作者簡(jiǎn)介：劉永琪（1995—），女，漢族，四川成都人，研究生，上海大學(xué)，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)方向。