【摘 要】房地產(chǎn)投資是一種特殊的投資方式，它具有投資周期長、變現(xiàn)能力差、投資政策風險大等特性，因此，房地產(chǎn)投資環(huán)境因素分析對房地產(chǎn)投資者具有重要的現(xiàn)實意義，本文對影響房地產(chǎn)投資環(huán)境的八方面因素進行了系統(tǒng)分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);投資環(huán)境;因素分析

一、政治環(huán)境與政策法規(guī)因素分析

（1）政治環(huán)境與政策法規(guī)環(huán)境對房地產(chǎn)投資環(huán)境的影響

政治環(huán)境包含政治體制、政局穩(wěn)定性、戰(zhàn)爭風險、政府能力、政策連續(xù)性，政府及公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是國外投資者最敏感的問題。

政策法規(guī)環(huán)境起著調(diào)整投資關(guān)系、保障投資利益、調(diào)節(jié)投資行為的作用它的運行可以通過行政手段、經(jīng)濟杠桿、法律規(guī)范來實現(xiàn)。在行政手段中對房地產(chǎn)投資影響最大的是產(chǎn)業(yè)政策。

（2）政府政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過以下方面來體現(xiàn)：

第一，政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況。第二，政府的各項稅費會影響到房地產(chǎn)的價格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況。第三，政府對房地產(chǎn)交易采取的政策會影響到房地產(chǎn)的流通狀況?；钴S房地產(chǎn)市場，合理配置房地產(chǎn)資源，促進我市住房消費和經(jīng)濟發(fā)展。第四，房地產(chǎn)價格政策，房地產(chǎn)價格政策是國家對房地產(chǎn)價格的態(tài)度及采取的干預方式、措施等。政策對房地產(chǎn)價格干預的方式，可能是直接指定價格，也可能是通過其他一些措施或手段來調(diào)節(jié)價格。第五，房地產(chǎn)政策與政府辦事效率。第六，政策的連續(xù)性。

二、法律因素分析

法律是房地產(chǎn)投資成功的必要保障之一。可以從法律的完整性、執(zhí)行機構(gòu)的公正性以及法律的穩(wěn)定性三方面來衡量法律環(huán)境完善程度。

（1）就完整性而言，主要指投資項目所依賴的法律條文覆蓋面主要的法律法規(guī)是否齊全。此外，政府還可以根據(jù)本國的具體需要制訂相關(guān)法規(guī)，以適應短期之需。

（2）公正性則指法律糾紛爭議仲裁過程中的客觀，公正。對執(zhí)法機構(gòu)提出了較高要求，首先是執(zhí)法者必須站在客觀的角度上做出評判，其次是執(zhí)法者必須避免受到利益一方的影響而損害另一方的利益。為此，需要提高執(zhí)法者素質(zhì)同時增加執(zhí)法透明度。

（3）穩(wěn)定性對投資者與經(jīng)營者至關(guān)重要。穩(wěn)定性并不意味著法規(guī)一經(jīng)確立就不再變更，而是要求法律政策的整體穩(wěn)定，主要是注重法律政策的連續(xù)性。政府應及時根據(jù)經(jīng)濟形勢變化，對已有法規(guī)做出相應微調(diào)，避免法律的巨大波動影響投資者與經(jīng)營者的信心。

三、經(jīng)濟因素分析

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它的興衰與各地經(jīng)濟氣候息息相關(guān)，經(jīng)濟環(huán)境是影響投資效益的關(guān)鍵內(nèi)容，是房地產(chǎn)投資環(huán)境中最重要、最豐富的子系統(tǒng)。

市場不僅需要人，還需要有購買力。某種經(jīng)濟條件下所具有的購買力取決于現(xiàn)有收入、價格、儲蓄及收入與消費模式的發(fā)展變化主要趨勢。一般而言，一套商品房價都在數(shù)萬直到數(shù)十萬元，需要花費購房者幾年甚至幾十年的積蓄，了解和掌握某一城市或地區(qū)居民各階層收入水平和消費結(jié)構(gòu)，可以為產(chǎn)品檔次定位、價格定位提供準確的市場信息，從而避免產(chǎn)品與市場脫節(jié)。

經(jīng)濟制度、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟活力與通貨膨脹狀況反映了一地總體、宏觀的經(jīng)濟狀況，是房地產(chǎn)投資時首先應該考查的問題，完善的經(jīng)濟制度對投資的良性運轉(zhuǎn)、市場的有序成熟頗為關(guān)鍵，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的演化需要具有先導性和基礎性的房地產(chǎn)業(yè)作為突破口和切入點，經(jīng)濟充滿活力必然要求房地產(chǎn)提供大量的經(jīng)濟活動空間，這意味著擁有較多的投資機會，較小的投資風險，低通貨膨脹率是房地產(chǎn)投資環(huán)境穩(wěn)定的基礎，但由于購買房地產(chǎn)可使貨幣保值增值，在一定程度上可以抵御物價上升帶來的經(jīng)濟損失，所以輕微的通貨膨脹會刺激房地產(chǎn)市場需求，活躍投資。

四、社會文化因素分析

社會文化因素復雜而微妙，在研究時不易把握，在此經(jīng)過頻度分析，及征詢專家意見，將對房地產(chǎn)投資影響較多的因素總結(jié)出來：

（1）區(qū)域人口素質(zhì)。房地產(chǎn)投資與人民生活息息相關(guān)，人口數(shù)量、素質(zhì)、結(jié)構(gòu)與家庭規(guī)模是房地產(chǎn)投資環(huán)境分析中必須考慮的一個重要因素。

（2）社會治安因素與房地產(chǎn)投資環(huán)境。

（3）心理因素與房地產(chǎn)投資環(huán)境。

（4）消費文化與價值觀念與房地產(chǎn)投資環(huán)境。民族、區(qū)域等因素的不同形成了不同的消費文化和居住文化。這要求異地投資的房地產(chǎn)企業(yè)應加大區(qū)域消費文化的挖掘。

（5）社會信譽。社會信譽是由社會公共道德水準和法律雙向支撐的，是維系社會發(fā)展的基石。社會信譽既包括合同履約的信譽，也包括社會承諾的信譽。失信現(xiàn)象的存在，破壞了市場的有序性、公正性和競爭性，使作為市場主體的企業(yè)面臨著重大的市場風險，同時也造成市場主體自身信譽的破壞。

五、自然要素分析

房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩部分，這使房地產(chǎn)投資環(huán)境涉及到自然因素，而其中又以土地狀況、環(huán)境質(zhì)量、綠化等要素最為重要。

土地是一種兼有資源和資產(chǎn)雙重屬性的生產(chǎn)要素。環(huán)境狀況主要指環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量則包括大氣質(zhì)量、水質(zhì)量、噪聲污染、廢渣處理等狀況;綠化方面主要以綠地覆蓋率指標進行評價。

六、人口因素分析

房地產(chǎn)投資與人民生活息息相關(guān)，人口因素對該地區(qū)房地產(chǎn)至關(guān)重要。房地產(chǎn)的稀缺性是相對于人口數(shù)量而言的。因為市場正是由人構(gòu)成的，投資人所感興趣的是城市或地區(qū)的人口規(guī)模與增長率、人口的年齡結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)、地區(qū)的特征與人口遷移等指標。通過這些指標的分析，可以為房地產(chǎn)市場細分及目標市場的選擇、開發(fā)規(guī)模等提供定量分析的基礎數(shù)據(jù)。

七、基礎設施分析

城市技術(shù)性基礎設施包含能源系統(tǒng)、水資源與給排水系統(tǒng)、交通系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)、防災系統(tǒng)等。城市社會性基礎設施包含行政管理、金融保險、商業(yè)服務、文化娛樂、體育運動、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、科研、宗教、社會福利、公眾住宅等。社會服務性基礎設施包含社會服務效率和社會服務態(tài)度。它們各成一體、相對獨立，又緊密配合、協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)，從而保證了城市生產(chǎn)與生活的順利進行。

八、區(qū)位因素分析

首先，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動性決定了區(qū)位的重要性。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性決定了區(qū)位的重要性。再者，區(qū)位因素對房地產(chǎn)投資收益影響的全方位性。

自然區(qū)位更多的是指交通條件、距離經(jīng)濟中心的距離等，良好的交通條件可以改變或促進與其他區(qū)域的交流和聯(lián)系，可以擴大本區(qū)域的影響力和經(jīng)濟輻射力，從而在更大層面上促進本區(qū)域經(jīng)濟繁榮和消費水平的提高。

經(jīng)濟區(qū)位更多體現(xiàn)在區(qū)域經(jīng)濟腹地的經(jīng)濟規(guī)模以及區(qū)域間的經(jīng)濟聯(lián)系等。區(qū)域腹地經(jīng)濟規(guī)模大，區(qū)域間聯(lián)系緊密，可以更好地促進區(qū)域經(jīng)濟繁榮和消費，有利于增強區(qū)域消費引力。

政治區(qū)位更多的體現(xiàn)在區(qū)域的行政等級，行政區(qū)域和經(jīng)濟區(qū)域在一定程度上重合。一般來說，行政級別越高，所具有的消費引力越大，人們在該地域上的消費傾向越強烈。對于房地產(chǎn)投資區(qū)位，可以通過區(qū)位商指標反映某地房地產(chǎn)開發(fā)強度。

【參考文獻】

1. 張敦富.投資環(huán)境評價與投資決策[M].北京：中國人民大學出版社，1999

2. 郭信昌.投資環(huán)境分析、評價、優(yōu)化[M].北京 ： 中國物價出版社 1993

3. 投資大辭典[Z].上海：上海社會科學院出版社，1990

4. 經(jīng)濟大辭典財經(jīng)卷[Z].上海：上海辭書出版社，1993

5. 姚梅鎮(zhèn).國際投資法[M].武漢：武漢大學出版社，1987

6. 駢永富，閻俊愛.房地產(chǎn)投資分析與決策[M].中國物價出版社 2004

7. 鄧宏兵.投資環(huán)境綜合評價方法研究[N].武漢：華中師范大學學報，1999

作者簡介：田淑芬，女，漢族，學歷：研究生，職稱：副教授，研究方向：經(jīng)濟管理、運籌與優(yōu)化。