曾傳明

（龍巖城市發(fā)展集團有限公司，福建 龍巖 364000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算與管控概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本主要內(nèi)容

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，涉及很多環(huán)節(jié)，成本構成項目有些跟其他行業(yè)成本一樣，但是有些項目是該行業(yè)所特有的。從其經(jīng)營實踐分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本主要包含產(chǎn)品開發(fā)成本與期間費用。按照房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的不同階段，成本項目主要包括土地相關成本、前期咨詢設計費、建筑工程安裝費、相關配套設施費等。而費用項目主要由三項費用組成，即管理費用、銷售費用及財務費用。這些成本項費用目似乎彼此獨立，但實際上它們是相互關聯(lián)的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算與管控相關特點

房地產(chǎn)行業(yè)具有前期投入資金量大、負債率高、開發(fā)周期與資金回收期長、經(jīng)營較復雜、會計內(nèi)容繁多等諸多特征，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作跟其他行業(yè)的企業(yè)存在比較明顯的不同。因此，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算具有以下特點：

1、成本核算的復雜性

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)中囊括的成本費用項目類別較多，復雜性跟重復性并存，財務人員在核算成本時要詳細分析不同的核算對象，如土地使用權轉(zhuǎn)讓費、工程設計方案費、各項工程費用以及融資利息等都是成本核算相關內(nèi)容，由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算內(nèi)容復雜性很明顯。

2、成本核算的全周期性

房地產(chǎn)項目投入資金量很大，資金成本占比大，各項風險系數(shù)較高，因此，相關項目方案的制定非常關鍵。為了有效規(guī)避風險，財務人員要對項目相關成本在開發(fā)前進行初步預算估計，然后根據(jù)項目進行晨讀對項目相關成本進行分類歸集核算，及時對比項目預算，確保成本核算的精準性。項目竣工后，要核算項目發(fā)生的實際成本，并結轉(zhuǎn)相關賬目成本，完整完成個項目成本核算工作閉環(huán)。

3、成本核算的風險性

房地產(chǎn)項目開發(fā)投入資金成本很大，然而能夠反映企業(yè)成本支出情況的項目核算工作，是企業(yè)維持可持續(xù)發(fā)展的重要依據(jù)，導致了房地產(chǎn)企業(yè)相關的成本核算具有較高的風險性。如若成本核算出現(xiàn)紕漏，會影響到企業(yè)的生產(chǎn)決策，因此，我們對成本核算工作進行前期、中期、后期的有效把控，如此，才能高效、有效降低企業(yè)相關經(jīng)營風險。

總之，隨著房地產(chǎn)市場專業(yè)化、多元化競爭的日益激烈，現(xiàn)存的房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身競爭力，搶占市場額度占比，必須高效開發(fā)建設，有效降低相關成本。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)對投入資本要求比較嚴格，各大房地產(chǎn)企業(yè)要想吸引更多的投資者，必須能夠給他們帶來巨大的投資收益率。因此，成本核算與管控是提高房地產(chǎn)企業(yè)投資回報率的最有效的手段，對于企業(yè)管理具有十分重要的現(xiàn)實意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)當前成本核算與管控存在的主要問題

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與成熟，企業(yè)成本管理主要關涉到土地、前期費用、籌資成本、工程建設費、管理費用及其他費用支出等。房地產(chǎn)企業(yè)為了更好參與市場競爭，更需要考慮自身實際工作的需要，重視房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理與控制，快速提升成本管理水平，才能達到企業(yè)的戰(zhàn)略目標。房地產(chǎn)行業(yè)的日常成本管控工作中現(xiàn)存的主要問題具體表現(xiàn)為以下幾個方面：

（一）成本管控意識不強

眾多房地產(chǎn)企業(yè)在日常的財務工作中，成本管控意識較弱，未能全面進行成本分析與管理工作，以至于企業(yè)管理效果不太明顯，某些進度上阻礙了企業(yè)自身的發(fā)展。尤其是企業(yè)高層對財務工作在思想上未能足夠重視，他們往往看重業(yè)績、看輕管理、缺乏溝通，以至于財務工作難以進行。甚至很多企業(yè)高層認為，財務工作只要看好錢，做好賬就可以了。在這種情況下，財務人員對企業(yè)項目的定位無法真正了解，無權參與和審核公司的合同管理，以至財務人員未能精準核算成本，甚至背離了業(yè)務的方向，業(yè)財融合意識不強。

（二）成本管理制度不夠健全

在房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理過程中，成本管理控制制度不夠完善，是導致企業(yè)的相關財務人員職業(yè)觀念落后的原因，他們會在認識上對成本管控的范疇、辦法和最終目標有所偏差，不太愿意配合其他部門進行企業(yè)整體的統(tǒng)一規(guī)劃，這樣就無法合理的節(jié)約成本，給企業(yè)整體的經(jīng)營效益造成一定程度上的影響。

（三）成本管控方法不合理

實際工作中，諸多房地產(chǎn)企業(yè)只注重業(yè)績發(fā)展，并沒有意識到企業(yè)成本管控效率低下跟成本管理方法有一定關系，這也是問題所在。依舊采取傳統(tǒng)核算與管理辦法對項目建設成本進行管理，以至于工作效率低下，會對企業(yè)成本管理工作產(chǎn)生較大程度的影響，更有甚者會嚴重影響企業(yè)自身的經(jīng)營效果。

（四）信息共享程度不高

互聯(lián)網(wǎng)技術并沒有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中得到積極應用，成本管控信息沒有整合到一起，管理水平低下。檔案管理過程中，依舊是人工管理，方法較落后，因為施工階段會有多方參與，一般會出現(xiàn)較多的成本信息，而此類的成本信息較大程度上影響著后期結算工作，若以紙質(zhì)形式保存，會增加文檔管理難度系數(shù)。

（五）財務人員能力水平參差不齊

不同的財務人員因為專業(yè)水平存在差異，某些企業(yè)的核算管理辦法體制不夠完整，理解能力各有不同，憑感覺歸集成本，以至于科目設置混亂，嚴重偏離房地產(chǎn)行業(yè)成本設置相關原則，導致成本核算無法具有可比性。

（六）成本管理部門績效考核力度不夠

目前，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏成本統(tǒng)籌管理職能部室，在公司成本控制要求下，各部室以本部室工作為主，為完成本部室工作職責，僅管控本部室的相關成本，缺少統(tǒng)籌管理意識。如此下去，相關成本控制會出現(xiàn)此起彼伏，有時候會得不償失。

三、增強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算管控的對策建議

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)相關成本管控工作的具體情況，并聯(lián)合工作中拍地、設計、建設、采購、營銷等各環(huán)節(jié)留存的問題，如何有效提升房地產(chǎn)企業(yè)成本控制相關水平，是房地產(chǎn)企業(yè)當下財務工作中急需解決的問題。提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控水平的策略具體包括：

（一）加強成本管控意識

房地產(chǎn)企業(yè)的各級管理者應該最大程度地施展管理職能，聯(lián)系工作實際，改進企業(yè)各環(huán)節(jié)成本管控工作，加深成本管控思想，借鑒好的管理方法，提升成本管控意識，加大實施力度，使成本管控水平地到大幅度提升。與此同時，要制定一系列的有針對性的發(fā)展規(guī)劃，更好地解決財務核算與管控相關問題，使得企業(yè)的經(jīng)濟利益達到最大化。

（二）建立健全成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要實時更新成本控制相關制度，針對留存問題制作相關改進方案，以達到節(jié)約財務成本的目的。房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制工作從來都不是單個部門的工作，他需要所有部門分工合作，共同完成，最終實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的終極目標。項目辦承擔著相關費用支出這一重任，各項費用一目了然，能夠協(xié)助財務部門短時高效地找到成本控制的最好辦法，制定控制相關費用支出的最好方案，已達到節(jié)省成本的目的。

（三）改善成本管控方法

在房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作中，及時高效的改進成本管理控制內(nèi)容及辦法，可以完善相關成本管控體系，做好成本的事前到事中再到事后的全過程控制。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制工作開展的程度，對企業(yè)的未來發(fā)展有著很直白的影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)在日常運營過程中波及較多環(huán)節(jié)，相關管理部門需要全面思量種種影響因素，量身定制企業(yè)成本管控方案，并付諸行動，加以落實。所以，應該積極根據(jù)企業(yè)實際創(chuàng)新成本管控內(nèi)容及要領，使得企業(yè)成本管控水平更上一個臺階。

（四）提高信息共享程度

在“互聯(lián)網(wǎng)+”大數(shù)據(jù)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應加快搭建房地產(chǎn)成本大數(shù)據(jù)平臺，對相關的物業(yè)管理數(shù)據(jù)信息、融資信息、營銷數(shù)據(jù)、采購數(shù)據(jù)進行融合，并在此基礎上進行更詳細的劃分，建立適合本企業(yè)發(fā)展的有效數(shù)據(jù)庫，主要包括質(zhì)量指標、清單綜合單價、材料價格、單價指標、規(guī)劃指標等。利用數(shù)據(jù)大平臺可以共享相關數(shù)據(jù)信息，有效地完成數(shù)據(jù)的采集、提煉、應用及發(fā)布相關工作，提高開發(fā)效率。

（五）提高財務人員業(yè)務能力水平

財稅專業(yè)知識更新特別快，近兩年的會計政策、營改增稅收政策的變更，相關稅率的變更財務處理大不一樣，提高了稅收籌劃難度。財務人員每年都需要進行會計繼續(xù)教育，對國家相關財稅政策進行學習。不限于此，房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)行業(yè)特點，組織財務學習相關領域的財稅知識及企業(yè)業(yè)務實際，培養(yǎng)財務人員的成本敏銳嗅覺，提高成本分析管控的意識，培養(yǎng)財業(yè)結合的高素質(zhì)人才。特殊情況下，財務部門可以結合相關工作實際，對企業(yè)全體員工進行培訓，營造一個全民參與成本控制的氛圍，把成本管控真正落到實處。

（六）加大成本管理績效考核力度

績效考核對于房地產(chǎn)企業(yè)做好成本的管控工作是十分關鍵的，一個合理的績效評價考核體系勢必會調(diào)動企業(yè)職工工作的積極性。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常性的是多個項目同時運轉(zhuǎn)，或者同一項目分不同標段同時開工。企業(yè)可以將項目作為一個核算單位，配備相應的專業(yè)人員，各自負責項目的不同環(huán)節(jié)，這樣可以公平公正地對某個核算單位進行考核，通過獎勵鼓勵機制來提升員工對于控制成本的積極性與參與度。

綜上所述，通過前文對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與管控相關內(nèi)容的分析，成本的核算與管控工作關乎房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效率與效益。只有對相關項目的成本加以合理核算和管控節(jié)制，才能真正提升房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)濟成效，提高企業(yè)綜合實力，促進企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。