趙亞春

（上海新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司，上海 200001）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理意義

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中占有十分重要的地位，發(fā)展也十分的迅速。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在不斷地增加，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的發(fā)展壓力也隨之增大。提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的質(zhì)量，能讓房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中更具有競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)提升自身財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平是提升企業(yè)綜合實(shí)力的重要部分[1]。提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理在以下三個(gè)方面有著重要的意義。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理可以保證企業(yè)對(duì)自身資金進(jìn)行更加合理的應(yīng)用與統(tǒng)籌。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施預(yù)算管理時(shí)會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中各個(gè)部門所需要的資金進(jìn)行較為全面的分析。從而保證房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)資金進(jìn)行分配的過(guò)程中分配的更加合理。而企業(yè)合理的分配資金可以保證企業(yè)資金利用率的最大化實(shí)現(xiàn)，降低企業(yè)資金實(shí)際的使用成本，從而保證企業(yè)資金更安全、更高效的使用與周轉(zhuǎn)。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理可以保證企業(yè)更好的朝著既定目標(biāo)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中各個(gè)部分進(jìn)行較為詳細(xì)的預(yù)算和分解。預(yù)算結(jié)果會(huì)在較大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)對(duì)于資金的分配。而不同部門會(huì)根據(jù)自身資金的實(shí)際需求，制定適合企業(yè)發(fā)展的資金需求計(jì)劃。從而保證企業(yè)可以通過(guò)對(duì)資金的合理分配和控制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)目標(biāo)和企業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值目標(biāo)。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理可以保證企業(yè)更好地對(duì)自身管理上的不足之處進(jìn)行改進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理過(guò)程中會(huì)對(duì)企業(yè)過(guò)往數(shù)據(jù)進(jìn)行較為仔細(xì)的分析。而企業(yè)管理階級(jí)可以通過(guò)財(cái)務(wù)人員的分析結(jié)果找出企業(yè)在預(yù)算管理實(shí)施過(guò)程中的不足之處，并制定相應(yīng)的措施降低不足之處給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中的不足

（一）預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)不一

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)施行預(yù)算管理的過(guò)程中，企業(yè)多數(shù)是按照自身的實(shí)際情況以及財(cái)務(wù)人員的經(jīng)驗(yàn)與主觀判斷實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理的過(guò)程中，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，也是較為缺乏客觀性的，容易造成企業(yè)預(yù)算管理與實(shí)際偏差過(guò)大。

（二）損益預(yù)算不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行損益預(yù)算的過(guò)程中常常會(huì)將較為具體能看得見(jiàn)的預(yù)算工作做得較為全面，而忽視企業(yè)發(fā)展過(guò)程中隱性財(cái)產(chǎn)方向的預(yù)算，從而影響損益預(yù)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。如在此次的開發(fā)項(xiàng)目中，預(yù)算管理對(duì)于項(xiàng)目的地理環(huán)境、交通位置及周邊的景區(qū)和配套設(shè)施等實(shí)際情況沒(méi)有加以充分考量，在產(chǎn)品的定位和定價(jià)上存在偏差，可能導(dǎo)致企業(yè)潛在的收益和利潤(rùn)預(yù)算不到位，造成企業(yè)利益受損。

（三）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)審查不到位

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的準(zhǔn)確性是建立在房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門提交財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性之上的。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)審查是保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的重要手段。而在現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)收集重視程度較高，而財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)審查一直處于被忽略的狀態(tài)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)審查制度的完善會(huì)在較大的程度上提升企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與精確度，從而在較大程度上提升企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的質(zhì)量[2]。

（四）信息化建設(shè)不完善

現(xiàn)如今多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行信息化建設(shè)的過(guò)程中，僅僅是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)財(cái)務(wù)人員人工財(cái)務(wù)管理進(jìn)行模擬，沒(méi)有發(fā)揮信息化技術(shù)更大的優(yōu)勢(shì)。信息化技術(shù)的建設(shè)應(yīng)當(dāng)在更多的方面提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的工作效率與工作能力。如利用信息化技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售價(jià)格及成本支出進(jìn)行全面科學(xué)預(yù)測(cè)，從而更好地測(cè)算和控制項(xiàng)目各項(xiàng)開發(fā)成本支出，合理的對(duì)銷售產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和定價(jià)等，確保企業(yè)既定利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（五）成本預(yù)算考慮不全面

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本預(yù)算的過(guò)程中，多數(shù)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開展過(guò)程中較為明顯的成本支出進(jìn)行預(yù)算，而對(duì)部分隱性成本的預(yù)算不到位。如稅收政策變化給企業(yè)成本預(yù)算所帶來(lái)的有利或者不利的影響，項(xiàng)目所在地方政府的相關(guān)政策對(duì)企業(yè)造成的不確定性或者成本追加的可能性，以及銀行信貸政策變化對(duì)企業(yè)成本預(yù)算造成的影響等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理改善措施

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理要求

完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理要求需要房地產(chǎn)行業(yè)制定出較為符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展要求的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以邀請(qǐng)大數(shù)據(jù)分析方面的專業(yè)人才，對(duì)影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的原因進(jìn)行分析與整理后，按照一定的要求制定出較為符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)。為保證預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)能夠符合社會(huì)實(shí)際需求，企業(yè)可將預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)員工以及同行業(yè)人士進(jìn)行分享，找出預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)中的不足并進(jìn)行改進(jìn)。盡可能地找出一套適合于我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求的預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)。

（二）建立市場(chǎng)跟蹤調(diào)查機(jī)制

提升房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于企業(yè)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的如環(huán)境優(yōu)勢(shì)，教育優(yōu)勢(shì)等方面的優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的隱性收益的預(yù)算結(jié)果準(zhǔn)確度，最為直接的方式就是建立相應(yīng)的市場(chǎng)跟蹤調(diào)查機(jī)制，讓企業(yè)在隱性收益方面的預(yù)算與實(shí)際狀況更相符。對(duì)成本支出預(yù)算的完整性和特殊性考慮地更加全面與周到。在企業(yè)建立市場(chǎng)跟蹤調(diào)查機(jī)制的過(guò)程中需要注意以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重橫向的對(duì)比。重點(diǎn)選取與企業(yè)發(fā)展項(xiàng)目類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和比較，從而找出最為符合實(shí)際發(fā)展情況的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)算。第二，注意市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)展。市場(chǎng)是具有一定的波動(dòng)性的，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)自身發(fā)展過(guò)程中各個(gè)方面的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和分析，掌握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，按照市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)律進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算才能保證企業(yè)預(yù)算與實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果更加接近[3]。

（三）建立完善財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)審查制度

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度是保證財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確度的重要因素，完善財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)審查制度能在較大程度提升企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)結(jié)果的準(zhǔn)確度與精確度。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中是有著一定的區(qū)別的，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)審查要盡可能地建立在原有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)審查制度基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)措施提升審查制度的嚴(yán)格度，保證數(shù)據(jù)盡可能準(zhǔn)確。

（四）完善企業(yè)信息化建設(shè)

完善房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)可以從以下幾個(gè)方面入手。第一，簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)收集流程。以往財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是經(jīng)過(guò)多層管理后到達(dá)財(cái)務(wù)管理人員手中，難以保證傳達(dá)過(guò)程中數(shù)據(jù)不發(fā)生變化。簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)收集流程，制定相應(yīng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄要求，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以直接由數(shù)據(jù)提供者傳遞到財(cái)務(wù)管理人員手中，減少中間過(guò)程，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。第二，數(shù)據(jù)透明化與數(shù)據(jù)反饋平臺(tái)建立。財(cái)務(wù)人員需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面整理并公布在網(wǎng)上平臺(tái)，由財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)提供者直接對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查，找出數(shù)據(jù)中的錯(cuò)誤并在反饋平臺(tái)上進(jìn)行反饋。

（五）業(yè)財(cái)一體化建設(shè)

解決房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)算考量不全面的問(wèn)題，最為有效的方式就是促進(jìn)企業(yè)業(yè)財(cái)一體化建設(shè)。保證企業(yè)在項(xiàng)目發(fā)展的前期，中期，后期中產(chǎn)生財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變化的點(diǎn)都可以按照要求對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行上報(bào)。保證財(cái)務(wù)人員可以深入到企業(yè)發(fā)展的各個(gè)角落，從而對(duì)發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)能夠進(jìn)行全面且準(zhǔn)確的收集。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行業(yè)財(cái)一體化建設(shè)的過(guò)程中需要提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)于成本控制的重視程度。預(yù)算是保證企業(yè)成本控制的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)財(cái)一體化建設(shè)中需要提升企業(yè)對(duì)于預(yù)算的重視程度?？茖W(xué)合理地制定預(yù)算制度，并制定相應(yīng)監(jiān)管制度，保證預(yù)算管理落實(shí)到位。在這個(gè)過(guò)程中財(cái)務(wù)人員需要將預(yù)算結(jié)果與實(shí)際結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，找出企業(yè)進(jìn)行業(yè)財(cái)一體化過(guò)程中的不足，并積極的進(jìn)行改進(jìn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)提升企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中預(yù)算管理的質(zhì)量能夠在較大程度上保證企業(yè)更好地對(duì)企業(yè)資源進(jìn)行合理的分配，完善企業(yè)管理制度中的不足，引導(dǎo)企業(yè)朝著既定目標(biāo)更好的發(fā)展。但是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理的實(shí)踐過(guò)程中仍舊有著較多的不足，房地產(chǎn)企業(yè)需要清楚自身管理中的不足之處，并采取一定的措施降低自身管理不足所帶給企業(yè)的影響，才能保證企業(yè)可以在愈加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，實(shí)現(xiàn)更好更平穩(wěn)且更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展。