蔡軍 莫海玲

摘要：隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，公允價值的應用深受廣泛關注，由于我國市場條件不夠成熟，采用公允價值計量相關資產時會存在很多爭議，投資性房地產采用公允價值后續(xù)計量是其中一個爭議問題。文章以公允價值和投資性房地產的概念框架為基礎，梳理了國內外對公允價值計量的研究及投資性房地產采用公允價值計量模式研究文獻，分析了我國投資性房地產采用公允價值計量的現(xiàn)狀，最后提出了完善我國投資性房地產采用公允價值計量的建議。

Abstract： With the development of market economy， the application of fair value has been widely concerned. As China's market conditions are not mature enough， there will be many controversies when using fair value to measure related assets. The subsequent measurement of investment properties using fair value is one of the controversial issues. Based on the conceptual framework of fair value and investment real estate， this paper sorts out the research on fair value measurement at home and abroad and the research literature on fair value measurement model of investment real estate， and analyzes the current situation of fair value measurement of investment real estate in China. Finally it makes suggestions to improve the adoption of fair value measurement in China's investment real estate.

關鍵詞：公允價值計量;投資性房地產;文獻綜述

Key words： fair value measurement;investment real estate;literature review

中圖分類號：F233;F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）34-0287-03

0? 引言

隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，近年來，我國房地產的市場價格迅猛增長，尤其是發(fā)達地區(qū)，使用最廣泛的成本計量模式遇到很大的挑戰(zhàn)，很多弊端突顯出來，因為成本模式計量投資性房地產不符合現(xiàn)在的市場條件，脫離實際。然而，公允價值計量模式更符合現(xiàn)代會計信息要求，更能準確反映自身的真實情況，財政部更倡導各行各業(yè)廣泛應用公允價值計量模式，投資性房地產行業(yè)也不例外。

以前，我國沒有單獨設立投資性房地產會計科目，未能準確計量投資性房地產。2006年財政部出臺了《會計準則第3號——投資性房地產》會計準則，準則描述了投資性房地產的概念。投資性房地產會計準則提出各房地產企業(yè)選擇采用公允價值進行后續(xù)計量時要滿足一定的條件。2014年，我國財政部又頒布了《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》會計準則。在公允價值計量上，我國逐漸與國際趨同，但在現(xiàn)實中，我國并不多企業(yè)采用公允價值計量其公司的投資性房地產，即公允價值在我國未被廣泛應用。因此，本文對公允價值及其計量、投資性房地產采用公允價值計量模式及應用現(xiàn)狀進行歸納總結，對今后很多行業(yè)引入公允價值計量模式，在今后的推廣中得到更好地應用有著積極的現(xiàn)實意義。

1? 我國投資性房地產采用公允價值計量的現(xiàn)狀

1.1 公允價值及其計量的研究

從目前記載的資料及相關文獻來看，公允價值的概念是美國在1960年最早提出，之后1967年12月美國又在APB發(fā)布了“1967年總括意見”中記錄了公允價值的內容，公允價值一經(jīng)提出，就受到了國際會計界的廣泛關注，隨后，學術界人士也對公允價值進行相關研究，20世紀80年代國外會計實務界就把公允價值應用在會計計量當中，研究成果更具有代表性，且不同學者對公允價值提出不同的觀點。2006年9月，F(xiàn)ASB頒布了SFAS157，重新對公允價值定義：“在計量日，市場參與者的有序交易中，出售資產所獲得的價格或清償債務所轉移的價格”。Benzion Joshua（2003）對公允價值進行了相關研究后發(fā)現(xiàn)成本法計量缺乏真實性，未能真正反映公司的財務狀況和經(jīng)營成果，但公允價值能更加真實反映市場價值，公允價值計量更符合會計信息的相關性。采用公允價值生成的財務報告更受股東的青睞，因為能更真實反映公司的相關情況，也有助于提高經(jīng)理的貢獻，而且公允價值計量模式能夠使財務信息更透明地反映出來?！焙芏嘟?jīng)過對公允價值深入研究后，大部分學者認為公允價值具有很高的相關性。2013年International? AccountingStandard對會計準則進行了重新修訂，IASC在第39號《金融工具》中指出：“公允價值是在公平交易中，熟悉情況的買賣雙方是在自愿交易的基礎上，沒有受到強制的情況下，在公平交易中商定的對價金額?！睆腎ASC39可以看出公允價值在國際上不斷發(fā)展和深化，是一個發(fā)展的概念并公允價值在國外取得一定的成就。

而我國相對比較晚才開始引入并研究公允價值，公允價值取得成果并不成熟，還存在很多問題。近年來，我國財政部通過對會計準則進行修改，不斷去完善。黃世忠教授（1997）曾預測：在21世紀上半葉，很多上市企業(yè)將會廣泛應用公允價值計量，成為公司的主要計量模式，取代成本模式等其他計量模式。葛家澎教授（2001）認為公允價值是在雙方公平自愿交易的前提下，購買資產、銷售商品或是償還債務支付的金額。通過預期現(xiàn)金流量法和傳統(tǒng)法將公允價值應用實務中的資產、負債計量。徐焱軍（2012）對公允價值進行研究后，認為公允價值比歷史成本更具有理論上的優(yōu)勢，在實際應用中很難獲取公允的數(shù)據(jù)，比較難實施。2014年，我國財政部對公允價值進行了修改，并出臺了公允價值會計準則，準則里給公允價值下了定義，不僅體現(xiàn)我國會計準則體系進一步和國際趨同，也反映我國越來越重視會計準則體系的發(fā)展和完善。公允價值準則有13章53條，準則內容涵蓋相關資產或負債、公允價值初始計量、公允價值披露、估值技術等等。準則對公允價值的定義為：公允價值，是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。本準則自2014年7月1日起施行，公允價值實施效果有待實務界人士進一步研究和驗證?？梢?，我國很多企業(yè)未能將公允價值計量模式成為主要計量模式，仍需進一步改進公允價值計量模式存在的問題。

1.2 投資性房地產采用公允價值計量模式研究

公允價值計量在國際發(fā)展更加成熟，更加完善，在國外，如歐美國家很多企業(yè)的投資性房地產采用公允價值進行后續(xù)計量。當前，國際會計準則第40條（IAS40）算是世界上相對系統(tǒng)的投資性房地產準則。另外，英國會計準則委員會在1981年11月發(fā)布的SSAP19以及標準會計實務公告第19號《投資性房地產的會計處理》第一次提出投資性房地產的概念，并且規(guī)定了投資性房地產的會計處理方法和報告的披露。另外，國外也有很多學者研究公允價值在投資性房地產的應用，下面只是簡單闡述一些有代表性學者的觀點。Dietrich Harris and Muller（2000）對英國投資性房地產的研究發(fā)現(xiàn)，相比歷史成本后續(xù)計量模式來說，企業(yè)的投資性房地產運用公允價值進行后續(xù)計量模式更為接近市場價格。Dechow和Myers（2010）進一步對公允價值在投資性房地產應用的研究，研究認為公允價值在投資性房地產應用有了一定的變化和一定的價值。Clor-Proell，Shana M.JProell，Chad A.和Warfield，Terry D（2015）通過調查分析認為相關人員帶有很強主觀性對公允價值進行估計，現(xiàn)實中，很多項目的公允價值都是靠市場估計出來的，這與企業(yè)實際很大差異，加強完善估值技術，財務信息更加可靠。

公允價值準則出臺實施已經(jīng)5年，在投資性房地產的運用已經(jīng)有十幾年了，但之前界定等都不清晰，在運用中存在很多問題。截至2017年，據(jù)統(tǒng)計，我國1526家投資性房地產企業(yè)才87家采用公允價值模式計量，占比不到6%。我國投資性房地產在后續(xù)計量中采用公允價值模式的數(shù)量并不多，成本模式仍然是主流。陳娟，馬笑笑（2014）對公允價值進行了相關的研究，發(fā)現(xiàn)我國企業(yè)采用公允價值對投資性房地產計量時明顯存在問題，應用數(shù)量少，比例小，增長慢，各企業(yè)獲得公允價值并不一致，存在很多差異性。對世茂企業(yè)公司應用公允價值的現(xiàn)狀進行了研究和分析，進而對我國公允價值計量提出相關改進的建議，主要包括構建活躍房地產市場，改進會計準則，進一步發(fā)展第三方評估機構，規(guī)范信息披露等。李永穩(wěn)（2017）公允價值進行了相關的研究也提出我國并沒有廣泛應用公允價值對投資性房地產進行計量，數(shù)量較少，還發(fā)現(xiàn)部分企業(yè)的投資性房地產改為公允價值后續(xù)計量為了扭虧為盈，金亞玲（2017）以A公司為研究樣本，發(fā)現(xiàn)A公司采用公允價值計量模式不是為了更好真實地反映企業(yè)的資產的真實價值，而是虛報企業(yè)的利潤，粉飾財務報表。李永穩(wěn)（2017）在研究公允價值在我國投資性房地產中的運用也提出公司在選擇計量模式時多出于盈余管理的考慮。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產越來越發(fā)達，繼續(xù)采用成本模式計量不能更好地反映市場價值，不斷完善我國市場經(jīng)濟，不斷完善我國會計準則體系，更好推動公允價值在投資性房地產后續(xù)計量的應用。

1.3 應用現(xiàn)狀分析研究

我國市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，但市場經(jīng)濟尚不夠成熟，公允價值也未能更廣泛地應用到投資性房地產中。劉永澤，馬妍（2011）提出我國投資性房地產公允價值計量在應用方面仍有一些阻礙，主要表現(xiàn)在市場條件還不成熟、準則規(guī)定的采用公允價值計量的條件嚴格、缺乏相關的指導、轉變計量模式上仍存在固有思維、上市公司自身的選擇。公允價值模式計量中也還存在一定的問題，比如估值成本高，企業(yè)利用公允價值進行盈余管理、操縱利潤等。鄧英飛（2011）談論了投資性房地產公允價值模式應用存在的不足：較高的執(zhí)行成本、不完善的價格體系、企業(yè)對財務指標的操縱、估值技術難題、信息缺乏可比性、會計處理復雜。并針對以上問題給出了解決方案。張曉玲（2015）通過目前公允價值計量模式在中國的應用狀況分析，認為市場不成熟、公允價值受主觀判斷影響大、會計人員素質低導致所獲取的公允價值并不可靠。同時，對公允價值在中國的應用進行了展望：完善市場機制、加強與中介機構的合作、加大會計人員的素質教育。賈楠（2015）研究了不同輸入值對估值技術的影響。認為投資性房地產后續(xù)計量釆用公允價值計量模式的可靠性和準確性，受到輸入值的性質影響較大，并提出需要加大公允價值披露的程度。陳敏（2019）以福建三木集團股份有限公司為例研究了公允價值在投資性房地產的應用，提出了要有活躍的市場報價可能還不成熟，故應用公允價值模式計量存在一定的限制，加上采用公允價值計量，每年至少對資產進行計量及評估，評估難度大且成本高。為了更好推進公允價值計量的發(fā)展，應該不斷完善估值技術，加強評估人員的培訓和提高相關人員的業(yè)務水平。李詩和吳齊（2017）以卓爾發(fā)展及同行業(yè)公司為例研究了公允價值計量在投資性房地產中的應用，分析了該公司的財務指標和非財務指標，提出了我國投資性房地產應用公允價值計量的困境：在建投資性房地產能否使用公允價值計量;公允價值難以可靠持續(xù)獲得;我國投資性房地產公允價值表外披露的不充分。公允價值表外披露不充分，不利于財務報告使用者更好地了解企業(yè)和更好決策。

2? 完善投資性房地產公允價值計量的建議

對公允價值計量在投資性房地產的應用現(xiàn)狀分析，針對應用存在的問題提出一些可行的建議是十分有必要的。劉丹（2017）著重披露了公允價值計量在投資性房地產中的運用存在的問題并提出了對策：①完善理論，建立信息平臺，充分發(fā)揮資產評估行業(yè)的作用;②加強對公允價值計量模式的監(jiān)管，完善法規(guī)制度;③給予企業(yè)一定的稅收政策，鼓勵企業(yè)采用公允價值模式后續(xù)計量，因為采用公允價值計量不計提折舊，因此可以適當減免一定的稅費，甚至提供一定的補助使得公允價值推廣應用;④提高財務人員的職業(yè)素養(yǎng);建立完善公司內部制度。李詩和吳齊（2017）針對公允價值計量在投資性房地產應用的困境提出了如下建議：①調整并完善相關會計準則。調整準則導向，增強準則的可操作，規(guī)范在建投資性房地產的會計計量;②建立房地產信息共享平臺;③加強政府監(jiān)管。段博垠（2018）以方大集團為例著重研究了以公允價值計量模式對其財務的影響、信息披露的情況和方大集團應用中發(fā)現(xiàn)的問題，提出了公允價值計量在投資性房地產應用的建議：①完善房地產市場信息管理，加強對資產評估機構的建設;②加強準則學習，完善準則規(guī)定;③更新會計觀念，提高職業(yè)素養(yǎng)，企業(yè)要培養(yǎng)和引進高層次的會計人員，使其掌握一定估值技術，具備一定資產評估能力。

3? 研究總結與展望

3.1 總結

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，公允價值也未能更廣泛地應用到投資性房地產中。從公允價值角度看，公允價值的概念是一個發(fā)展的過程，相比國外，我國公允價值研究起步較晚，公允價值計量還存在很多問題，2014年我國出臺了公允價值會計準則對概念有了進一步界定但還不夠具體清晰，在學術研究中還存在很多爭議，因此值得進一步研究。從投資性房地產采用公允價值計量模式角度看，2007年就有企業(yè)開始采用公允價值模式進行投資性房地產后續(xù)計量，但由于我國還沒有出臺公允價值會計準則，概念、使用范圍、計量等界定比較模糊，資產計量時存在很多爭議，故需要進一步完善我國市場經(jīng)濟體系，推進會計準則的修訂和完善，積極引導企業(yè)正確且廣泛地將公允價值運用到資產、負債中。從應用現(xiàn)狀來看，①我國投資性房地產企業(yè)并沒有廣泛應用公允價值計量，會計政策規(guī)定：一旦不再適應公允價值計量時，無法轉回成本模式計量，企業(yè)考慮到這點的限制進而不敢輕易改變后續(xù)計量模式，因此應用不廣泛。②很多企業(yè)后續(xù)計量采用公允價值模式，為了扭虧為盈，實現(xiàn)盈余管理。③估值有較強的主觀性，估值技術不夠高，但公允價值計量至少每年估值一次，估值成本高，企業(yè)的會計人員觀念落后，業(yè)務水平不高。④公允價值在報表中披露不夠充分，不利于財務報告使用者更好了解企業(yè)及做出更好的決策。通過對公允價值應用現(xiàn)狀分析，我國投資性房地產采用公允價值計量仍需不斷完善和改進，提出相關對策和完善建議：①完善房地產市場信息管理，調整并完善相關會計準則，完善后續(xù)計量轉換的限制制度，適當引導企業(yè)采用公允價值計量;②完善理論，建立信息平臺，發(fā)展資產評估行業(yè)，完善估計技術的建設;③加強對公允價值計量模式的監(jiān)管，完善法規(guī)制度;④給予企業(yè)一定的稅收政策優(yōu)惠，鼓勵企業(yè)采用公允價值模式后續(xù)計量，因為采用公允價值計量不計提折舊，因此可以適當減免一定的稅費，積極引導企業(yè)廣泛應用公允價值計量資產、負債;⑤提高財務人員的職業(yè)素養(yǎng);建立完善公司內部制度。

3.2 展望

近年來，我國投資性房地產的市場價格增長迅猛，尤其發(fā)達地區(qū)，而成本計量屬性反映是以前的市場條件的價格，不能反映投資性房地產的真實價值，使得會計信息失真，進而使得現(xiàn)在的價值與原來的賬面價值存在很大的差異，使用者未能從財務報告中獲取真實可靠的會計信息，因此，推進投資性房地產采用公允價值后續(xù)計量是十分有必要的，具有現(xiàn)實的意義，但因為公允價值后續(xù)計量還存在很多問題：因為我國的市場條件不夠成熟、制度不夠完善，公布的數(shù)據(jù)不夠公允真實，估值技術不夠客觀等。而公允價值適用于活躍市場，首先應該引導企業(yè)提高財務數(shù)據(jù)的透明度，及時公布企業(yè)的數(shù)據(jù)，創(chuàng)造公開透明活躍的經(jīng)濟市場，完善市場及公允價格機制，提高財務人員的職業(yè)素質，更客觀地估計公允價值。另外，現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)技術不斷發(fā)展，筆者認為可以將財務共享等一些手段或者互聯(lián)網(wǎng)+等技術應用到公允價值數(shù)據(jù)的獲取。隨著會計體系的不斷完善，相信市場經(jīng)濟會更加透明，會計政策越來越成熟，越來越容易取得公允價格，公允價值計量估值技術及方法的改進，公允價值會成為我國投資性房地產企業(yè)的主要計量模式。

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