錢麟

摘要：資金是房地企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的重要保障，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，加強(qiáng)資金管理，保障單位正常運(yùn)轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重點(diǎn)。筆者結(jié)合自身多年的工作實(shí)踐從營(yíng)運(yùn)資本管理和資金集中管理兩個(gè)維度探討了新時(shí)期如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提效，從而更好地提高資金使用效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;提效

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)“白銀時(shí)代”的到來(lái)，自中央至各地方政府均出臺(tái)了各類政策以抑制房?jī)r(jià)。習(xí)近平總書記亦在黨的十九大報(bào)告中明確指出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。2019年伊始，政府更是加強(qiáng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款、影子銀行、房地產(chǎn)信托和中長(zhǎng)期境外發(fā)債等方面的監(jiān)管，以此來(lái)降低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿。因此在資金供給端極度受限的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)為了“更好地活下去”，就必須著力提升資金管理的效率?，F(xiàn)筆者從營(yíng)運(yùn)資本管理和資金集中管理兩個(gè)方面探討如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提效。

一、營(yíng)運(yùn)資本管理

一般財(cái)務(wù)人都對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的構(gòu)成了如指掌，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性營(yíng)運(yùn)資金公式應(yīng)為：房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性營(yíng)運(yùn)資金=預(yù)收房款+應(yīng)付工程款-土地款-預(yù)繳稅金-預(yù)售監(jiān)管資金，從上所公式不難發(fā)現(xiàn)，要增加經(jīng)營(yíng)性運(yùn)營(yíng)資金，無(wú)非就是做到“快收緩付”，換言之，開(kāi)盤回流越早越大越好，資金支出越晚越小越好！但要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，要從如下方面努力：

（一）分期籌劃

分期籌劃是財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)的重要工作，也是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理提效的基礎(chǔ)。一個(gè)項(xiàng)目獲取后，到底該如何分期，各次的開(kāi)盤到底先開(kāi)哪幾棟后開(kāi)那幾棟，最主要就是要考慮如何用最少的施工面積在最短的時(shí)間內(nèi)獲取最大的現(xiàn)金回流。比如，在一些城市，“正負(fù)零”即可預(yù)售，那么可以選擇小面積段的高層作為首開(kāi)批次，小面積段產(chǎn)品總價(jià)低去化速度相對(duì)較快;另外高層的戶數(shù)較多，預(yù)售面積高，相比小高層和洋房，在幾乎相同的施工時(shí)間可預(yù)售的總貨值最高。而在另一些城市，形象進(jìn)度要達(dá)到“1/3”或者“1/2”，甚至封頂才能預(yù)售，那么可以考慮選擇小高層和洋房等層數(shù)較低的產(chǎn)品作為首開(kāi)批次，該類產(chǎn)品的施工進(jìn)度能更早達(dá)到預(yù)售條件，也就實(shí)現(xiàn)了用最少的施工面積在最少的時(shí)間內(nèi)獲取最大的現(xiàn)金流。

（二）高效回款

開(kāi)盤后，營(yíng)銷簽完合同收了首付，接下來(lái)就要通過(guò)按揭回款。一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)能在一周左右的時(shí)間收回按揭款，總結(jié)下來(lái)主要是得益于以下四點(diǎn)：

①銀行戰(zhàn)略合作。與國(guó)有四大銀行及具有實(shí)力的股份制銀行建立“總對(duì)總”的戰(zhàn)略合作關(guān)系，能優(yōu)先滿足企業(yè)的回款要求，特別是在按揭額度緊張的情況下，這就顯得尤為重要。

②額度管理分配。根據(jù)按揭合作銀行提供的按揭額度，將按揭資源合理分配給各家銀行，適當(dāng)向戰(zhàn)略合作銀行傾斜，根據(jù)國(guó)家政策變化，及時(shí)了解各家銀行按揭額度的變化，做到“有的放矢”。對(duì)各家合作銀行的放款速度進(jìn)行跟蹤和統(tǒng)計(jì)，放款快的多給額度，放款慢的控制按揭量，做到“看菜吃飯”，從而激勵(lì)合作銀行加快放款速度，做大按揭規(guī)模。

③客戶材料齊全。銀行和公積金中心按揭放款的必要條件就是客戶材料是否齊全，客戶材料齊全程度會(huì)影響到按揭回款速度。因此，除了業(yè)務(wù)員正常告知之外，在開(kāi)盤前就要安排合作銀行查征信收材料，從而保證開(kāi)盤簽約后材料能第一時(shí)間收集齊全。

④應(yīng)收按揭管理。根據(jù)應(yīng)收款的狀態(tài)“待放款”、“審批中”、“缺材料”等分別建立管理表格，每天統(tǒng)計(jì)更新，設(shè)按揭管理專員對(duì)“待放款”和“審批中”狀態(tài)的應(yīng)收款向各家銀行實(shí)時(shí)催收;“缺材料”狀態(tài)的應(yīng)收款每天與各家銀行的個(gè)貸小組進(jìn)行核對(duì)更新，并由銀行和業(yè)務(wù)員向客戶催要材料，從而加快按揭辦理速度，實(shí)現(xiàn)資金的盡快到位。

（三）減少受限資金

預(yù)售監(jiān)管資金政策是指各地政府為保障購(gòu)房人和建筑方的合法權(quán)益，控制房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房款的政策，監(jiān)管資金必須按照管理辦法和要求逐步提取。預(yù)售監(jiān)管資金的存在會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金投入，千億規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售監(jiān)管資金高達(dá)幾百億元，必須采取必要的措施以降低受限資金比例。因此要從如下方面努力：

①政策突破。充分理解預(yù)售監(jiān)管資金政策的初衷，與當(dāng)?shù)刈〗ú块T保持良好的溝通，用能保障購(gòu)房人和住建部門權(quán)益的替代方法來(lái)解活監(jiān)管資金。例如，用銀行保函替代監(jiān)管資金，前不久萬(wàn)科南通公司就在南通市住建局的指導(dǎo)和支持下，開(kāi)立了江蘇省第一張預(yù)售資金監(jiān)管的現(xiàn)金保函解付了4103萬(wàn)元的監(jiān)管資金，有效盤活了資金。

②高效管理。一般來(lái)說(shuō)，預(yù)售監(jiān)管資金的限額是當(dāng)?shù)仄骄鶈挝唤ò渤杀境艘灶A(yù)售建筑面積算出的金額，然而預(yù)售監(jiān)管資金限額的提取則是與工程進(jìn)度相關(guān)。因此，需按各批次預(yù)售證號(hào)建立管理表格，每周更新超預(yù)售監(jiān)管資金限額的資金和各項(xiàng)目各預(yù)售批次的工程進(jìn)度，以此實(shí)現(xiàn)第一時(shí)間解活超預(yù)售監(jiān)管資金限額的資金和達(dá)到工程進(jìn)度的預(yù)售監(jiān)管資金的目標(biāo)。

（四）土地分期付款

在涉及多宗土地同時(shí)出讓的情況下，需要投資部在土地出讓信息公示前與當(dāng)?shù)貒?guó)土部門溝通土地分期付款條件，在簽訂出讓合同后，交清先開(kāi)發(fā)地塊的土地款，暫未開(kāi)發(fā)地塊待開(kāi)發(fā)時(shí)再付清土地款，以便實(shí)現(xiàn)資金的正常周轉(zhuǎn)。

（五）供應(yīng)鏈融資

供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)是把供應(yīng)鏈上的核心企業(yè)及其相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個(gè)整體，根據(jù)供應(yīng)鏈中企業(yè)的交易關(guān)系和行業(yè)特點(diǎn)制定基于貨權(quán)及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈融資主要是針對(duì)供應(yīng)鏈付款業(yè)務(wù)，即項(xiàng)目公司與各供應(yīng)商簽訂工程款支付的合同，項(xiàng)目公司要按照合同支付工程款給供應(yīng)商，為了延長(zhǎng)支付的期限以及公司現(xiàn)金流提前回正，減少“四證貸款”的手續(xù)及融資成本。其主要做法為房地產(chǎn)公司總部或者集團(tuán)安排指定銀行或保理公司，并由房地產(chǎn)公司總部或者集團(tuán)提供貸款信用額度及擔(dān)保，由銀行或保理公司先支付相應(yīng)工程款給供應(yīng)商，一年或半年到期后項(xiàng)目公司歸還此筆款項(xiàng)給銀行或保理公司。

（六）稅款延期

盈利項(xiàng)目盡可能推遲清算時(shí)間，延期補(bǔ)稅;低毛利項(xiàng)目或者虧損項(xiàng)目盡早清算完成退稅。另外，要跟所在地稅務(wù)部門緊密溝通，合理利用延期納稅的申請(qǐng)條件實(shí)現(xiàn)有利的稅收籌劃。

二、資金集中管理

資金集中管理是提高整體資金周轉(zhuǎn)效率的重要途徑。要通過(guò)資金集中管理，實(shí)現(xiàn)總部對(duì)子公司資金的統(tǒng)一調(diào)配和運(yùn)用，有利于增強(qiáng)資金保障能力、降低資金風(fēng)險(xiǎn)、提高資金使用效率?？赏ㄟ^(guò)如下途徑實(shí)現(xiàn)資金集中管理：

（一）銀行賬戶管理

銀行賬戶管理是資金集中管理的基礎(chǔ)?！熬?jiǎn)、集中”是賬戶管理的原則。在精簡(jiǎn)方面，房地產(chǎn)企業(yè)總部可對(duì)子公司日常賬戶數(shù)量進(jìn)行控制，除基本戶之外其他專用或者臨時(shí)賬戶需經(jīng)總部審批核準(zhǔn)，總部應(yīng)定期組織子公司梳理銀行賬戶信息，督促子公司及時(shí)注銷無(wú)實(shí)際用處的銀行賬戶。在這過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將開(kāi)戶銀行集中于戰(zhàn)略合作銀行，從而有利于集中優(yōu)勢(shì)資源以保障銀行服務(wù)水平。

（二）信息系統(tǒng)建設(shè)

信息系統(tǒng)建設(shè)是資金集中管理的保障。信息系統(tǒng)可以極大地提高資金歸集所需要的上收、下?lián)艿却罅抗ぷ鞯男?而建設(shè)資金管理系統(tǒng)，同時(shí)也是對(duì)資金業(yè)務(wù)管理流程的梳理和規(guī)范，有利于改進(jìn)資金管控模式、防范資金風(fēng)險(xiǎn)、提升資金管理水平。

（三）現(xiàn)金、票據(jù)和理財(cái)?shù)募泄芾?/p>

現(xiàn)金集中管理是資金集中管理的核心。公司在設(shè)計(jì)現(xiàn)金集中模式時(shí)應(yīng)關(guān)注集中平臺(tái)的選擇、賬戶設(shè)置、歸集下?lián)芊绞健⒂?jì)息管理等內(nèi)容。

①平臺(tái)公司選擇。原則上應(yīng)為總部層面的投資公司和境外融資主體公司。

②賬戶設(shè)置模式。在精簡(jiǎn)賬戶的前提下，除了必要的賬戶之外，各項(xiàng)目公司在當(dāng)?shù)氐氖罩Ф纪ㄟ^(guò)基本戶進(jìn)行，其余都在資金中心賬戶進(jìn)行支付。

③歸集下?lián)芊绞?。歸集，子公司僅保留少量固定余額，其余資金每周歸集一次，月底再歸集一次;下?lián)埽捎诖蟛糠指犊疃荚谫Y金中心完成，所以總部應(yīng)根據(jù)子公司提交的下?lián)苌暾?qǐng)撥付資金，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)資金計(jì)劃管理和考核，以利于總部的資金管理。

④計(jì)息管理。現(xiàn)金歸集和透支業(yè)務(wù)產(chǎn)生的利息收入涉及所得稅和增值稅等，公司應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金集中的計(jì)息管理，合理設(shè)定計(jì)息規(guī)則。

另外，各公司可以根據(jù)自身的實(shí)際情況在現(xiàn)金集中的基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)票據(jù)和理財(cái)?shù)募?，進(jìn)一步提升資金使用效率，確保資金的正常周轉(zhuǎn)。

總結(jié)語(yǔ)：在當(dāng)前激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，通過(guò)以上營(yíng)運(yùn)資本管理的梳理和資金集中管理，房地產(chǎn)企業(yè)子公司從運(yùn)營(yíng)管理中獲取大量資金儲(chǔ)備，房地產(chǎn)企業(yè)總部通過(guò)集中管理充分發(fā)揮資金集中的優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的嚴(yán)峻形勢(shì)下必將能“更好的活下去”！