謝源輝

摘要：財務(wù)績效評價是現(xiàn)代化房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中的重要環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)企業(yè)提高市場競爭力的有效途徑。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展與擴張，全面并及時評價房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)收支管理效果能夠緩解資金回籠期長、負債水平高等經(jīng)營壓力，為企業(yè)獲取長足發(fā)展。本文以房地產(chǎn)公司為主體，分析財務(wù)績效評價體系在房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理中的具體應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;財務(wù)績效評價;研究

一、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)績效影響因素

自2019年3月以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)收入、經(jīng)濟利潤等方面得到了較好的業(yè)績。但受到國家宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)整體的銷售額增長趨勢放緩。如萬科、恒大等一些龍頭企業(yè)雖然在2018年的平均銷售額突破5000億元大關(guān)，但房地產(chǎn)負債經(jīng)營仍舊是行業(yè)中有待解決的問題[1]。另外，在市場競爭激烈的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏一套完善的財務(wù)績效管理機制，無法對內(nèi)部資金流量、債務(wù)規(guī)模和財務(wù)收支進行有效控制與監(jiān)督，將給企業(yè)帶來一定的運營風(fēng)險。影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效管理的因素主要包括以下幾個方面：

（一）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)本身就屬于高投入和高負債行業(yè)，高負債率給企業(yè)帶來杠桿利益的同時也會給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險，在風(fēng)險和收益之間尋找平衡點是企業(yè)盈利最直接的途徑。實際上我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍存在負債經(jīng)營的狀況，很多企業(yè)的資產(chǎn)負債率超過70%，過高的負債率影響了企業(yè)的現(xiàn)金流，一旦企業(yè)進入銷售淡季將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險[2]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)績效評價時要考慮到資本結(jié)構(gòu)因素。

（二）企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要包括金融機構(gòu)貸款、預(yù)收賬款、擴股增利等，但目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)還比較依賴貸款融資的方式，企業(yè)融資渠道較為單一，不僅無法滿足企業(yè)的資金需求，還會給企業(yè)帶來投資風(fēng)險。例如，L地產(chǎn)企業(yè)自2006年成立，以商業(yè)住宅開發(fā)與銷售為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，已經(jīng)連續(xù)6年被評為地產(chǎn)行業(yè)百強企業(yè)排名前三，企業(yè)資產(chǎn)合計超過4000億元。L企業(yè)在2014年就開始拓寬融資渠道，以發(fā)行債券等方式進行融資，在融資初期雖然有效降低了融資成本，但也造成資本的不穩(wěn)定因素增加以及投資熱情減退，甚至影響到企業(yè)后續(xù)的正常運營。

（三）房價的政策性調(diào)控

房地產(chǎn)行業(yè)的市場波動受到市場機制自我調(diào)節(jié)與政府宏觀政策調(diào)控的雙重作用，對房地產(chǎn)企業(yè)的運營方向發(fā)揮著巨大的影響。在宏觀政策環(huán)境不斷變換的大趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能提高對政策的敏感性和自我調(diào)控能力，及時適應(yīng)外部環(huán)境變化，可能導(dǎo)致企業(yè)的投資決策產(chǎn)生滯后性。

（四）項目的投資周期

與其他企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)商品價值的實現(xiàn)需要漫長的過程。一方面，企業(yè)建設(shè)周期較長，施工進度受到環(huán)境、人為因素的影響比較嚴重，資金投入也具有流程性，因此銷售成果與投資回報需要等項目建設(shè)完工后才能明確;另一方面，由于各個地區(qū)的房價銷售政策、消費者購買能力存在差異性，在一定程度上影響企業(yè)銷售周期。因此，房地產(chǎn)公司在進行財務(wù)績效評價時要重視企業(yè)的營運能力，即企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率問題[3]。

（五）企業(yè)經(jīng)營成本

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的銷售核心領(lǐng)域轉(zhuǎn)向三、四線城市，在內(nèi)外部環(huán)境的共同作用下，企業(yè)的營業(yè)收入雖然有所增長，但利潤率仍舊持低迷態(tài)勢。房產(chǎn)庫存較高，而土地價格與市場均呈反比趨勢，企業(yè)利潤下滑較為嚴重，經(jīng)營成本過高卻無法回收相匹配的報酬，從而影響企業(yè)的盈利能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效評價指標(biāo)體系的建立與分析

房地產(chǎn)財務(wù)績效評價指標(biāo)建構(gòu)就是為了反映企業(yè)實際經(jīng)營情況而構(gòu)建的體系，指標(biāo)選取方面要遵循全面性、適用性、科學(xué)性、針對性和系統(tǒng)性的原則。在這一基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效評價指標(biāo)應(yīng)包括以下幾個關(guān)鍵點：

（一）短期償債能力

房地產(chǎn)企業(yè)及時償還即將到期的債務(wù)是企業(yè)首先需要應(yīng)對的財務(wù)問題。短期償債能力體現(xiàn)在流動資產(chǎn)比率及速動比率兩方面，前者就是指企業(yè)內(nèi)流動資產(chǎn)與流動債務(wù)之間的比率，后者指速動資產(chǎn)（貨幣資金以及應(yīng)收賬款等變現(xiàn)后的資產(chǎn)）與流動債務(wù)之間的比率。

（二）長期償債能力

由于房地產(chǎn)公司的項目運營周期較長，企業(yè)長期償債能力也影響著未來財政狀況。房地產(chǎn)公司的長期償債能力包括有形凈值債務(wù)率和資產(chǎn)負債率，前者即債務(wù)總額與股東權(quán)益減無形資產(chǎn)凈值的比率，后者就是資產(chǎn)以負債形式體現(xiàn)的比值。

（三）財務(wù)盈利能力

盈利能力能夠反映企業(yè)資產(chǎn)的投入和產(chǎn)出配比，其中包括凈資產(chǎn)收益率和業(yè)務(wù)利潤率。前者是指凈資產(chǎn)與稅后利潤的比例，后者就是銷售收入和業(yè)務(wù)利潤的比例。

（四）現(xiàn)金流量情況

企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金存有量和流動率能夠反映企業(yè)的營運是否達到健康指標(biāo)，現(xiàn)金流量情況包括現(xiàn)金流凈值利潤比值和現(xiàn)金流凈額增長率。前者就是凈利潤與現(xiàn)金流的比率，后者是本年度現(xiàn)金流量相較于前一年度的增長情況。

（五）資產(chǎn)管理情況

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理情況包含三個指標(biāo)因素：1）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況：主要反映資金回籠率;2）存貨周轉(zhuǎn)情況：主要反映存貨價值與管理成本之間的比值;3）總資產(chǎn)流動情況即資產(chǎn)增值比率，反映的是企業(yè)的銷售能力。

（六）發(fā)展能力

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力是衡量企業(yè)內(nèi)部資本保值增值能力的有效指標(biāo)，主要包括凈利潤增長率和投資權(quán)益增長率。

三、房地產(chǎn)公司提升財務(wù)績效評價的相關(guān)建議

（一）提高企業(yè)盈利能力

房地產(chǎn)開發(fā)項目在決策投資前，企業(yè)要做好項目可行性分析與研究，以經(jīng)濟效益為導(dǎo)向研究項目的預(yù)期收益，以及項目完成后對環(huán)境以及社會產(chǎn)生的影響進行預(yù)測，避免企業(yè)盲目投資。另外，企業(yè)要嚴格控制項目開發(fā)成本，從項目設(shè)計階段就要設(shè)置成本定額，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上將成本投入降到最低，并建立成本責(zé)任制，全面考慮工程分包成本、原材料采購成本以及合同風(fēng)險成本，對目標(biāo)成本的實現(xiàn)進行動態(tài)監(jiān)督，為企業(yè)后續(xù)的利益增收奠定基礎(chǔ)，從而提高企業(yè)的盈利能力。

（二）提高企業(yè)償債能力

針對房地產(chǎn)企業(yè)負債率較高的問題，一方面企業(yè)要適當(dāng)增加長期負債比率，在不影響企業(yè)利潤的基礎(chǔ)上依據(jù)企業(yè)在建項目和資金狀況對長期債務(wù)和短期債務(wù)進行適當(dāng)調(diào)整，緩解短期債務(wù)集中還債的壓力，為企業(yè)新項目開發(fā)提供資金來源;另一方面，在商品房預(yù)售許可制度下很多企業(yè)因?qū)㈩A(yù)收賬款用作囤積土地或短期投資，影響了項目開發(fā)后期所需的資金供給，甚至造成企業(yè)資金鏈斷裂。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對預(yù)收賬款的監(jiān)管，實行一個項目一個賬戶的制度，預(yù)收賬款的使用也必須經(jīng)過嚴密的審批，由項目負責(zé)人和財務(wù)部門人員參與審批流程，并對相應(yīng)的流程進行備案，對預(yù)收賬款進行合理配置。

（三）提高企業(yè)營運能力

房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力和存貨周轉(zhuǎn)有著最直接的關(guān)系，加快庫存商品的銷售速度就能提高庫存周轉(zhuǎn)。例如，L企業(yè)在某三線城市進行投資，該城市在2016年就重啟了限購政策。依據(jù)政策規(guī)定，L企業(yè)暫時不能向該市內(nèi)已經(jīng)擁有一套房及以上的非本市居民出售房屋，且本市居民購買房屋首套需支付首付30%，第二套需支付50%。在限購政策施壓下，對L公司的庫存周轉(zhuǎn)帶來了一定的壓力。L公司可以采取首套優(yōu)惠制度，在保證自身利益的情況下為消費者提供一些額外服務(wù)等，從而加快存貨周轉(zhuǎn)。

（四）提高企業(yè)成長能力

基于購房政策收緊的背景下，房地產(chǎn)公司必須考慮到政策的影響，調(diào)整銷售策略。一方面，增加精裝修房屋的占比，嚴格執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，將一些不符合規(guī)定的毛坯房升級為精裝房房源，并加強成本控制，及時適應(yīng)政策變化;另一方面，企業(yè)也要積極發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，與住房租賃企業(yè)合作，對一些短期內(nèi)沒有購房需求、但有租房需求的客戶提供待售商品房出租服務(wù)，為企業(yè)帶來新的利潤增長點。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)公司的財務(wù)績效評價對企業(yè)的長足發(fā)展有著重要的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要定期對財務(wù)運轉(zhuǎn)情況進行績效評價，建立完善的績效評價體系，并通過合理的手段措施提升企業(yè)的盈利能力、營運能力、償債能力和發(fā)展能力，改善企業(yè)的經(jīng)濟狀況，提高企業(yè)的市場核心競爭力。

參考文獻：

[1]李海.房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價研究之我見[J].財會學(xué)習(xí)，2018 （21）：97-98.

[2]吳銳.論開展地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)績效評價研究[J].經(jīng)營管理者，2017 （28）：240.

[3]王圓，侯雁.我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)與財務(wù)績效的相關(guān)性分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2017 （26）：114-115.