賴朝萍

摘 要：本篇文章首先對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的意義進(jìn)行闡述，從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段、工程竣工階段三個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控要點(diǎn)進(jìn)行解析，并以此為依據(jù)，提出房地產(chǎn)企業(yè)成本管控對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?成本管控 ?要點(diǎn)

從房地產(chǎn)企業(yè)自身角度來說，成本管控作為增強(qiáng)企業(yè)核心競爭實(shí)力的重要方式，所以，要想促進(jìn)企業(yè)成本管控體系的優(yōu)化，同時(shí)將其自身應(yīng)用效應(yīng)充分發(fā)揮，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理人員在精確市場發(fā)展趨勢的同時(shí)，對(duì)企業(yè)成本管控格局加以適當(dāng)調(diào)整，從根源上對(duì)企業(yè)整體運(yùn)營過程成本支出加以科學(xué)把控，從而及時(shí)找出成本管控中存在的不足，并提出對(duì)應(yīng)的改進(jìn)對(duì)策實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本管控水平的全面提升，給房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展保駕護(hù)航。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的意義

在新時(shí)期背景下，成本管控針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，是保證其運(yùn)營發(fā)展目標(biāo)順利進(jìn)行的重要因素。具體來說，其可以給房地產(chǎn)企業(yè)接受新項(xiàng)目提供精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)參考，在減少企業(yè)成本投放的同時(shí)，還能實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本中各項(xiàng)后風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行把控，從基礎(chǔ)上推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。由此可以得知，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身運(yùn)營管理水平，增強(qiáng)核心競爭實(shí)力，迎合時(shí)代發(fā)展要求，獲取更多的市場機(jī)遇，需要從根源上提高企業(yè)成本管控的有效性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控要點(diǎn)

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中的成本管控要點(diǎn)有三個(gè)，一個(gè)是土地成本，另一個(gè)是設(shè)計(jì)階段開發(fā)成本，最后一個(gè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目在勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等招標(biāo)成本。

（二）項(xiàng)目施工階段

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目施工過程中的成本管控要點(diǎn)具體展現(xiàn)在三個(gè)方面。首先，確保工程項(xiàng)目合同可以按照閱讀進(jìn)行，避免發(fā)生工程推遲而出現(xiàn)的誤工成本。其次，施工方案改變造成的人力資源、物力資源以及財(cái)務(wù)資源的增加。最后，在施工環(huán)節(jié)中材料采購成本、材料應(yīng)用不規(guī)范而出現(xiàn)的資源大量消耗成本。

（三）工程竣工階段

房地產(chǎn)企業(yè)在工程竣工環(huán)節(jié)中成本管控要點(diǎn)體現(xiàn)在兩方面。第一，工程項(xiàng)目竣工結(jié)算書價(jià)格審核是工程造價(jià)的參考，并且也是工程項(xiàng)目成本歸集計(jì)量憑證。第二，成本歸集核算是否合理將會(huì)給工程結(jié)算成本合理性和精準(zhǔn)性帶來直接影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控對(duì)策

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管控

規(guī)劃審計(jì)作為房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的側(cè)入點(diǎn)，將會(huì)給企業(yè)效益獲取帶來直接影響。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好土地成本管控工作。土地成本占據(jù)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目較大占比，開發(fā)商在拿地之前，需要對(duì)土地實(shí)際情況、規(guī)劃要求等有所了解，并對(duì)項(xiàng)目投資可行性加以探究，結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策，選擇對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品定位惡化戰(zhàn)略，對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益、成本、造價(jià)等加以評(píng)估，制定項(xiàng)目決策方案，防止造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于企業(yè)效益，讓企業(yè)陷入困境之中。其次，注重設(shè)計(jì)審核內(nèi)容。經(jīng)過調(diào)查得知，房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)環(huán)境將會(huì)給工程造價(jià)帶來直接影響。從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目角度來說，需要采用招標(biāo)方式向?qū)ｉT設(shè)計(jì)部門公開征求對(duì)應(yīng)設(shè)計(jì)方案，經(jīng)過比較分析，選擇最合理的設(shè)計(jì)方案。工程設(shè)計(jì)管理部門需要根據(jù)設(shè)計(jì)要求，對(duì)招標(biāo)企業(yè)提供的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，其中包含了房地產(chǎn)項(xiàng)目整體結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)方案和行李、裝修標(biāo)準(zhǔn)等。在注重設(shè)計(jì)新穎的基礎(chǔ)上，還要保證設(shè)計(jì)的實(shí)用性，避免過于注重設(shè)計(jì)而造成資源的大量消耗，讓開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值和市場銷售定位相統(tǒng)一，防止額外費(fèi)用的投放。最后，招標(biāo)環(huán)節(jié)作為成本管控的核心環(huán)境。通過采用公開招標(biāo)的方式，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的科學(xué)把控，減少不必要成本的投放，避免在招標(biāo)環(huán)節(jié)中存在各種舞弊現(xiàn)象，防止招標(biāo)人員私下出現(xiàn)“串標(biāo)”、“圍標(biāo)”等行為，給企業(yè)自身利益帶來直接影響。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)一般涉及了勘察設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目施工、工程監(jiān)理、工程材料采購招標(biāo)等內(nèi)容，在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，需要做好相關(guān)企業(yè)核查工作，保證材料供應(yīng)商資歷滿足工程要求，簽署對(duì)應(yīng)的合作合同，對(duì)工程項(xiàng)目地質(zhì)環(huán)境進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)和規(guī)劃，從各個(gè)環(huán)節(jié)入手，實(shí)現(xiàn)成本造價(jià)的管控，對(duì)材料超領(lǐng)情況加以約限，保證工程項(xiàng)目整體成本管理質(zhì)量，確保工程項(xiàng)目施工效率和質(zhì)量。

（二）工程施工階段成本管控

從施工環(huán)節(jié)來說，成本管控相對(duì)比較繁瑣，需要從全過程方面入手實(shí)現(xiàn)把控。首先，在合同簽署過程中，嚴(yán)格按照合同要求進(jìn)行施工。在房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)結(jié)束以后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該簽署對(duì)應(yīng)的工程項(xiàng)目施工合同，明確施工范疇以及施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并做好施工以及合同變更管理工作，一旦發(fā)現(xiàn)問題，基礎(chǔ)處理，防止延長施工進(jìn)度，增加不必要施工成本。其次，在施工過程中，做好施工設(shè)計(jì)工作，嚴(yán)禁在施工過程中施工方案頻繁變動(dòng)。在工程項(xiàng)目施工之前，經(jīng)過考核驗(yàn)證，應(yīng)該設(shè)計(jì)并選擇比較經(jīng)濟(jì)、合理的施工設(shè)計(jì)方案，做好施工組織規(guī)劃工作，降低工程設(shè)計(jì)方案變更數(shù)量，如果需要變更，則需要從經(jīng)濟(jì)性、整體性等方面入手，綜合思考工程設(shè)計(jì)變更情況，防止由于工程項(xiàng)目變更而導(dǎo)致工程項(xiàng)目成本的增加。做好施工過程管理工作，采用合理的方式，及時(shí)簽證，特別是隱蔽工程簽證，需要從嚴(yán)進(jìn)行審核和處理[3]。最后，做好施工材料成本管理工作。減少材料成本投放，能夠有效的降低工程項(xiàng)目造價(jià)成本。在工程項(xiàng)目施工過程中，需要采用質(zhì)量過關(guān)的施工材料，在材料采購時(shí)，采用甲方供應(yīng)材料方式，選擇高資歷、高品質(zhì)的供應(yīng)商，與其建立長久的合作關(guān)系，在保存材料質(zhì)量的同時(shí)，還能減少采購成本。在材料入庫時(shí)做好管理工作，辦理相應(yīng)的登記手續(xù)，定期盤點(diǎn)，嚴(yán)格把控甲供材超領(lǐng)現(xiàn)象，余料及時(shí)收回，防止在施工環(huán)節(jié)中存在浪費(fèi)現(xiàn)象。

（三）項(xiàng)目竣工階段成本管控

在工程竣工環(huán)節(jié)中是成本管控的最后階段，做好工程項(xiàng)目竣工結(jié)算工作，將會(huì)給工程造價(jià)帶來直接影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案要求，根據(jù)最終竣工圖紙、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等，加強(qiáng)工程驗(yàn)收把控，認(rèn)真審核工程竣工結(jié)算書，審核價(jià)格是否規(guī)范合理、工程量是否精準(zhǔn)無誤、手續(xù)是否完善等。通過內(nèi)部審計(jì)以后，把對(duì)應(yīng)工程結(jié)算資料傳送到工程咨詢部門進(jìn)行統(tǒng)一審核，由獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)核查工程項(xiàng)目質(zhì)量和情況，精準(zhǔn)核算工程造價(jià)，避免虛報(bào)工程造價(jià)現(xiàn)象，影響企業(yè)自身利益。采用部門則需要根據(jù)審核結(jié)果，做好成本核算歸集工作，并結(jié)算工程款項(xiàng)，嚴(yán)格防止存在成本虛增現(xiàn)象。針對(duì)虛假狀況，應(yīng)該嚴(yán)格審核。

四、結(jié)束語

總而言之，隨著管理方式的不斷改進(jìn)和優(yōu)化，給房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作提出了嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控內(nèi)容需要從工程勘察設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、工程竣工等方面入手，加強(qiáng)成本管控，合理分配管理職責(zé)，加強(qiáng)問責(zé)，在提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管控水平的同時(shí)，減少不必要成本投放，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

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