程瑤晟

（100029 對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院 北京）

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度概述

（一）不動(dòng)產(chǎn)善意取得概念

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，指的是在不動(dòng)產(chǎn)交易的過程中，物權(quán)受讓人為第三人，第三人基于對登記的信賴，和沒有處分權(quán)限的人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的交易，交易之后的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了物權(quán)的變更登記，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)確定由第三人取得，從而真實(shí)的權(quán)利人不能追奪。在不動(dòng)產(chǎn)善意取得的過程中，讓與人是不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載的物權(quán)人，也就是“登記名義人”，而真正享有物權(quán)的權(quán)利人，則因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤而被隱藏。

（二）不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成要件

1.讓與人須為無權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)的占有人

在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中，一個(gè)前提條件就是，無權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)的占有人是此處的讓與人，對于不動(dòng)產(chǎn)占有人是不享有實(shí)際的處分權(quán)的。行為人對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行無權(quán)處分表現(xiàn)為其處分的行為沒有經(jīng)過權(quán)利人的允許以及事后的追認(rèn)。

2.有償受讓

所謂有償受讓需要受讓人為所取得的不動(dòng)產(chǎn)支付對價(jià)，受讓人對不動(dòng)產(chǎn)的取得并不是無償?shù)?，而是需要支付合理的對價(jià)有償才能取得，只有有償受讓才能適用善意取得制度。

3.物權(quán)登記

根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定可知，對于轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)車，依照法律規(guī)定需要登記的應(yīng)該進(jìn)行登記。由此可知，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得中，需要對轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記。即便是受讓人在滿足前述幾個(gè)條件的話，沒有將轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記的話，依然不能善意取得。

4.受讓人的善意

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用，需要受讓人在主觀上是善意的。此處的善意指的是，不動(dòng)產(chǎn)的受讓人基于對登記簿所記載的內(nèi)容的信賴，由此產(chǎn)生信賴?yán)?，然后在此基礎(chǔ)上和出讓人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的缺陷

（一）制度體系不健全

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)需要進(jìn)行登記，只有對不動(dòng)產(chǎn)完成變更登記之后，才能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)去勸的變動(dòng)，也只有經(jīng)過登記程序，之前存在于不動(dòng)產(chǎn)上的相關(guān)權(quán)利人才能進(jìn)行變更?，F(xiàn)行的《物權(quán)法》對不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定，但是從總體上看，依然存在著諸多問題，導(dǎo)致當(dāng)事人在交易的時(shí)候成本增加，由此影響了交易的效率。總的來看，主要存在以下幾個(gè)方面的問題，例如不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和權(quán)屬證書不統(tǒng)一、登記程序存在混亂等等。

（二）對原權(quán)力人的救濟(jì)乏力

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法規(guī)定使得善意第三人的信賴?yán)娴玫奖Ｗo(hù)，但是對于原權(quán)利人的救濟(jì)卻相對乏力。因?yàn)椤段餀?quán)法》上善意取得制度的立法規(guī)定，保障受讓人能夠最終獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，受讓人權(quán)利獲得的一個(gè)必然結(jié)果是原權(quán)利人物權(quán)的喪失。對于原權(quán)利人的權(quán)利保障現(xiàn)行的立法是從債權(quán)的角度予以保護(hù)的，原權(quán)利人在進(jìn)行維權(quán)的時(shí)候可以選擇違約或者侵權(quán)或者是不當(dāng)?shù)美麃肀Ｗo(hù)自己的合法權(quán)益，但是針對登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，目前的立法規(guī)定的不夠明確。與此同時(shí)，執(zhí)行程序的復(fù)雜性也導(dǎo)致原權(quán)利在救濟(jì)的道路上面對諸多的不便。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法完善

（一）統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度

縱觀我們國家現(xiàn)有的法律制度環(huán)境以及實(shí)踐環(huán)境，我們國家在完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的時(shí)候不應(yīng)該完全的照搬國外的立法模式，而是要結(jié)合現(xiàn)有的實(shí)踐情況。例如在完善的時(shí)候，要考慮到不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中穿認(rèn)同實(shí)踐與習(xí)慣，以及與其他法律規(guī)范的協(xié)調(diào)等。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一需要設(shè)置專門的登記機(jī)關(guān)，有了專門的登記機(jī)關(guān)，才能實(shí)現(xiàn)登記程序的統(tǒng)一和規(guī)范，這也是今后不動(dòng)產(chǎn)登記的改革趨勢。有了專門的登記機(jī)關(guān)，能夠保障登記的及時(shí)性和效率，而且有助于保障不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性和規(guī)范化。專門登記機(jī)關(guān)能夠保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一格式和規(guī)范，能夠讓不動(dòng)產(chǎn)登記簿準(zhǔn)確的反映不動(dòng)產(chǎn)的真是權(quán)利信息，促進(jìn)把不動(dòng)產(chǎn)交易秩序的維護(hù)和保障。

（二）增強(qiáng)對原權(quán)利人的救濟(jì)力度

從大陸法系和英美法系來看，對于原權(quán)利人因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤向登記機(jī)關(guān)請求賠償?shù)牧⒎ㄒ?guī)制，主要有三種立法模式：第一，國家賠償模式。采用這種賠償模式的國家比較多，若是因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的原因，因此侵犯到原權(quán)利人的利益的話，此時(shí)需要國家承擔(dān)賠償責(zé)任；第二，受益者負(fù)擔(dān)的模式。該模式的具體運(yùn)作辦法為不動(dòng)產(chǎn)登記程序人向登記機(jī)關(guān)繳納一定費(fèi)用設(shè)立賠償基金，該項(xiàng)基金具有特定用途：只在發(fā)生登記錯(cuò)誤，原權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)請求賠償時(shí)才向其賠付；第三，所有權(quán)保險(xiǎn)模式，這種模式來源于美國。在不動(dòng)產(chǎn)登記程序中加入商業(yè)保險(xiǎn)的保障，登記行為人可以選擇購買此種保險(xiǎn)，即錯(cuò)誤與遺漏保險(xiǎn)，購買此保險(xiǎn)之后，原權(quán)利人的利益若是因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的行為受到損失，保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠付。這種做法即不像國家賠償模式下所導(dǎo)致的公共財(cái)政負(fù)擔(dān)加重，也不像利用者負(fù)擔(dān)模式下社會(huì)公眾負(fù)擔(dān)加重，商業(yè)化特征濃厚，符合市場在資源配置中起決定性作用的取向，值得我們借鑒。