【摘 要】 房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在資金、土地、人才三個(gè)方面。隨著資金、土地、人才的市場(chǎng)化，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到快速發(fā)展的軌道。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，資金可謂是房地產(chǎn)業(yè)的命脈，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展離不開(kāi)資金的支持。隨著融資環(huán)境的變化，一批房企積極轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y策略，尋求在公開(kāi)資本市場(chǎng)上市融資、發(fā)行企業(yè)債券、創(chuàng)新融資模式解決企業(yè)快速發(fā)展過(guò)程中對(duì)融資的需求，同時(shí)企業(yè)管理層開(kāi)始選擇企業(yè)發(fā)展的商業(yè)模式，并堅(jiān)持不懈地培育和建設(shè)企業(yè)的核心能力，從而形成了自身在技術(shù)、知識(shí)、資源、文化和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 融資模式 核心競(jìng)爭(zhēng)力

引 言

伴隨著全球走向疲軟及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)融資普遍受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)，不乏一些企業(yè)另辟蹊徑，通過(guò)拓展融資模式，轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展商業(yè)模式，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)異軍突起，占領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的制高點(diǎn)。這些企業(yè)是如何做出與市場(chǎng)匹配的融資、商業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變值得其它企業(yè)學(xué)習(xí)。

一、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要融資模式

作為典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴，融資環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)影響巨大。主要融資模式有商業(yè)銀行貸款、上市融資、債券融資、“夾層融資”、資產(chǎn)證券化等。

（一）商業(yè)銀行貸款模式。房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款。至今商業(yè)銀行貸款仍然是我國(guó)房地產(chǎn)主要的融資渠道之一。近年來(lái)，央行和銀保監(jiān)會(huì)加強(qiáng)對(duì)銀行貸款投向的管控，嚴(yán)禁信貸違規(guī)直接介入拿地。但就中國(guó)而言，在目前的情況下，房地產(chǎn)融資以銀行為主的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。

（二）上市融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)上市可以迅速籌得巨額資金，且可以降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。對(duì)于一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。但基于房地產(chǎn)“硬著陸”的擔(dān)憂，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市會(huì)面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。

（三）債券融資模式。房地產(chǎn)債券是企業(yè)融資中的一個(gè)重要渠道。主流的房企發(fā)債工具包括公司債、企業(yè)債、中票、短融等。主要優(yōu)勢(shì)是成本低（萬(wàn)科、保利等企業(yè)利率最低的時(shí)候發(fā)到3.X%）、期限長(zhǎng)、資金用途靈活等。但自2016年年底以來(lái)，房企發(fā)債政策收緊，政策收緊對(duì)主體資質(zhì)要求更為嚴(yán)格，對(duì)中小房企影響較大。

（四）其它創(chuàng)新性融資模式?！皧A層融資”指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資間的一種融資形式 ，融資期限長(zhǎng)、形式靈活，風(fēng)險(xiǎn)較低。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價(jià)證券形式。目前房企的基礎(chǔ)資產(chǎn)通常為購(gòu)房尾款、物業(yè)收費(fèi)權(quán)、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款、信托受益權(quán)等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，究竟什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力？筆者認(rèn)為，除考慮其具有一般企業(yè)的特征外，還應(yīng)該考慮本行業(yè)和企業(yè)自身的特點(diǎn)，如受國(guó)家政策導(dǎo)向性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)，受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中受資金、市場(chǎng)環(huán)境、目標(biāo)控制等問(wèn)題影響較大，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)具有很強(qiáng)的資源整合能力等等。因此，可以說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)最重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自于三大資源和三大能力，即人力資源、資金資源和土地資源，營(yíng)銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力和技術(shù)創(chuàng)新能力。

以上述三個(gè)條件為界定原則，將房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力界定為市場(chǎng)（全面市場(chǎng)調(diào)研能力、把握個(gè)體需求能力、快速反應(yīng)能力和資源整合能力）、品質(zhì)（規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)保證、工程品質(zhì)保證、產(chǎn)品文化藝術(shù)保證）、品牌（整體企業(yè)形象、項(xiàng)目產(chǎn)品形象、營(yíng)銷組合能力）。市場(chǎng)、品質(zhì)、品牌構(gòu)成了競(jìng)爭(zhēng)力的外殼，而其包含的內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)涵。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式與核心競(jìng)爭(zhēng)力形成的關(guān)系

房地產(chǎn)作為資金密集性行業(yè)，融資渠道、融資方式和融資成本直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的開(kāi)展、商業(yè)模式及核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成。有遠(yuǎn)見(jiàn)的企業(yè)主動(dòng)變革融資方式，降低融資風(fēng)險(xiǎn)和成本，塑造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而達(dá)到了企業(yè)融資模式與企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力之間的良性互動(dòng)。

中小企業(yè)因資金資源匱乏、整合資源的能力欠缺，受政策影響巨大，它們競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在資金的管理能力，運(yùn)營(yíng)及開(kāi)發(fā)的重中之重是現(xiàn)金流安全，融資方式及渠道是核心中的核心。所以中小企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是建立在良好銀企關(guān)系上的競(jìng)爭(zhēng)力。大型房地產(chǎn)企業(yè)憑借信譽(yù)、實(shí)力、資產(chǎn)等優(yōu)勢(shì)，全方位創(chuàng)新融資方式，除傳統(tǒng)銀行貸款、股權(quán)融資外，積極拓展債券市場(chǎng)、海外融資市場(chǎng)，使得這些企業(yè)具備了較強(qiáng)的融資能力，從而有選擇、有目的、有計(jì)劃塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)自身跨越式發(fā)展。萬(wàn)科在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)創(chuàng)新、知識(shí)積累、資源獲得、企業(yè)文化建設(shè)等方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保利地產(chǎn)在社會(huì)資源整合、土地資源獲取上的絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力，萬(wàn)達(dá)在城市商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)、商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和融資能力在一定條件下可以造就企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是這些企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力形成過(guò)程中的必要條件和資源保障。然而，我們也應(yīng)認(rèn)識(shí)到，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成除了高度依賴于企業(yè)的融資能力，還取決于企業(yè)管理層對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中商業(yè)模式選擇，同時(shí)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成對(duì)企業(yè)的融資能力也有很強(qiáng)的促進(jìn)作用。

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作者簡(jiǎn)介：管家民（1974年-），男，漢族，河南固始人，河南天河投資有限公司總經(jīng)理，學(xué)歷：碩士研究生，研究方向：企業(yè)管理、投融資。