張信陽(yáng) 翁潔洵 張澤蕓 鄭秀虹 鄭麗兒

“租售并舉”是指租房服務(wù)和售賣服務(wù)并重，為有需求的人群提供房屋，本質(zhì)上強(qiáng)調(diào)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前發(fā)展的畸形問題，使供求之間的失衡局面得到控制和緩解。從房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期角度來(lái)看，“租售并舉”是行業(yè)特殊階段內(nèi)的過(guò)渡性措施，也是我國(guó)深化社會(huì)改革、加強(qiáng)側(cè)供給的重要一步。本文嘗試就“租售并舉”的積極價(jià)值、青年群體實(shí)際需求、房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸和長(zhǎng)效機(jī)制等內(nèi)容展開分析。

一、“租售并舉”對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的積極價(jià)值

（一）低端有保障

“租售并舉”同步重視“租”和“售”，兼顧各類群體的用房需求，關(guān)鍵著眼點(diǎn)之一是保障低端市場(chǎng)得到滿足。如畢業(yè)后的大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工人員等，缺乏購(gòu)買房屋的資金，也不滿足異地購(gòu)房的部分要求。針對(duì)上述對(duì)象，通過(guò)“租售同權(quán)+租售并舉”兩個(gè)核心手段，使其獲取居住房屋，保證低端市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

（二）中端有支持

中端市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)部分之一，在“租售并舉”模式下，中端有支持強(qiáng)調(diào)提供共有產(chǎn)權(quán)房，以較低的房?jī)r(jià)水平，避免房?jī)r(jià)過(guò)高引發(fā)的租房、買房困難，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)劑。住建部印發(fā)的《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見》可視作“中端有支持”的核心舉措，可作為切入點(diǎn)，首先實(shí)現(xiàn)大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡，再推而廣之，大面積覆蓋國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（三）高端有市場(chǎng)

所謂高端有市場(chǎng)，就是中高端群體的居住問題要充分通過(guò)市場(chǎng)化來(lái)解決，也就意味著在高端市場(chǎng)層面至少是要放開的。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)機(jī)制的完善，依然強(qiáng)調(diào)價(jià)值規(guī)律、市場(chǎng)作用的發(fā)揮，來(lái)自政策方面的調(diào)控，主要起到引導(dǎo)作用而非限制和約束。隨著側(cè)供給改革的深入，“租售并舉”各方面作用的發(fā)揮也將與市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)深入融合，以“側(cè)”需求為基礎(chǔ)，完善市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的主要瓶頸

（一）供需的畸形

供需畸形，是指房地產(chǎn)的提供量和需求量，呈現(xiàn)局部緊張、局部閑置的情況，無(wú)法實(shí)現(xiàn)與需求的高度契合。如我國(guó)北京、上海、廣州、深圳，房?jī)r(jià)偏高，依然存在供不應(yīng)求的情況。而內(nèi)蒙古自治區(qū)、黑龍江省甚至遼寧省等相對(duì)發(fā)達(dá)的省份，可見房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振、房?jī)r(jià)偏低依然滯銷的問題。較為集中的反映了當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中供需畸形的情況。

（二）流動(dòng)人口的住房需求保障難

流動(dòng)人口對(duì)住房的需求，長(zhǎng)期以來(lái)困擾我國(guó)房建、住房管理工作，我國(guó)部分核心城市每年均存在大量流動(dòng)人口流入、流出的情況，如畢業(yè)生、務(wù)工人員的進(jìn)出等。遼寧省省會(huì)城市沈陽(yáng)，常住人口數(shù)目為700萬(wàn)左右，流動(dòng)人口數(shù)目達(dá)到300萬(wàn)上下，這一部分人員多需要通過(guò)租房的方式生活，房源的尋找、穩(wěn)定居住等均存在一定困難。其他大城市也面臨相似問題。

（三）財(cái)富再分配杠桿失衡

社會(huì)財(cái)富的再分配，主要渠道包括金融、消費(fèi)、投資等等，鑒于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的核心作用，其調(diào)劑社會(huì)財(cái)富分配的功能不容忽視。值得注意的是，雖然各地政府部門頒布了各類限購(gòu)政策，但并沒有完全有效的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“投資熱”、“購(gòu)房熱”問題，大量財(cái)富進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，且往往難以在短時(shí)間內(nèi)重新進(jìn)入流通領(lǐng)域，很大程度上影響了其他財(cái)富分配活動(dòng)，并導(dǎo)致財(cái)富再分配杠桿失衡的問題，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、當(dāng)前青年群體的需求特點(diǎn)

（一）青年群體的租房需求分析

在針對(duì)青年租客群體的研究中，相關(guān)學(xué)者在廣州省部分地區(qū)發(fā)放了2100份問卷，收回有效問卷2035份。結(jié)果上看，青年租客群體的租房需求如表1所示：

表1 青年群體的租房需求分析（n=2035）

結(jié)合調(diào)查結(jié)果，可知大部分青年租客更加重視社會(huì)群體認(rèn)同感，租金、便利性和環(huán)境的影響居于次要地位。換言之，在“租售并舉”模式下，嘗試發(fā)揮政策價(jià)值，依然需要考慮多重因素，將文化同源性、社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、綜合發(fā)展等因素納入到規(guī)劃中，謀求同步推進(jìn)。

（二）青年群體的買房需求分析

同次調(diào)查中，對(duì)青年群體買房需求進(jìn)行分析，結(jié)果見表2：

表2 青年群體的買房需求分析（n=2035）

從結(jié)果上看，接近50%的人員，以不動(dòng)產(chǎn)增值為主要追求，其次分別為追求教育醫(yī)療及城市生活、改善住房環(huán)境，少數(shù)人將住房作為投資對(duì)象。綜合而言，未來(lái)工作中需要進(jìn)行房?jī)r(jià)平抑和資源分配方面改善，使各地經(jīng)濟(jì)環(huán)境均能趨于完善，為不動(dòng)產(chǎn)增殖、環(huán)境優(yōu)化等提供保障。

四、“租售并舉”下房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建

（一）適當(dāng)進(jìn)行房?jī)r(jià)平抑

房?jī)r(jià)平抑，有助于降低買房熱、投資熱，也有助于資本流出固投領(lǐng)域，通過(guò)金融和消費(fèi)等渠道，刺激地區(qū)、行業(yè)的全面發(fā)展。在現(xiàn)有限購(gòu)措施的基礎(chǔ)上，建議增加租房相關(guān)政策力度，引導(dǎo)理性消費(fèi)和投資。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)較為理想的大城市，可由政府部門引導(dǎo)，成立PPP合作項(xiàng)目，廣泛開放投資渠道，允許民間資本注入。如地方性鐵路項(xiàng)目，該類項(xiàng)目具有投資規(guī)模大、收益平衡、長(zhǎng)期穩(wěn)定的基本特點(diǎn)，且政府引導(dǎo)可作為隱性擔(dān)保。注資參與建設(shè)的人員，均可獲取租房上的補(bǔ)貼，一方面降低買房熱，通過(guò)市場(chǎng)作用平抑房?jī)r(jià)，另一方面租房服務(wù)得到完善、社會(huì)建設(shè)得到推動(dòng)，可平穩(wěn)推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

（二）加強(qiáng)公租房和廉租房建設(shè)

研究表明青年群體租房需求帶有多樣化特點(diǎn)，社會(huì)群體認(rèn)同感，租金、便利性和環(huán)境均得到考慮。在此背景下，嘗試發(fā)揮“租售并舉”優(yōu)勢(shì)，建議加強(qiáng)公租房和廉租房建設(shè)。各地應(yīng)進(jìn)行用房需求統(tǒng)計(jì)，了解當(dāng)?shù)亓鲃?dòng)人員的住房需求態(tài)勢(shì)，以客觀數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，擬定公租房和廉住房的建設(shè)計(jì)劃，并定向提供給有需求的人員。如大學(xué)畢業(yè)生、貧困務(wù)工人員等。

（三）均衡房地產(chǎn)資源

青年群體的買房需求表明，不動(dòng)產(chǎn)增值仍然得到廣泛重視，為求發(fā)揮“租售并舉”作用，長(zhǎng)期推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。可在后續(xù)工作中設(shè)法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的均衡化，適當(dāng)向二三線城市傾斜，引導(dǎo)購(gòu)買需求、資金流向，避免大量資金過(guò)度集中于少數(shù)大城市。如建議二三線城市給出租房?jī)?yōu)惠、落戶鼓勵(lì)政策、買房?jī)?yōu)惠等，增加自身的吸引力。此外還應(yīng)同步進(jìn)行公租房和廉租房建設(shè)，并避免房?jī)r(jià)的異常、快速上漲。

（四）重視房地產(chǎn)行業(yè)的綜合發(fā)展

考慮到租房、買房群體不同需求，還應(yīng)在上述工作的基礎(chǔ)上，重視房地產(chǎn)行業(yè)的綜合發(fā)展，包括周邊產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、物流業(yè)等等。如在二線城市推行“租售并舉”策略，可仿效1線大城市的做法、吸收其經(jīng)驗(yàn)，完善租房服務(wù)、控制房?jī)r(jià)，并加強(qiáng)建材市場(chǎng)、裝修市場(chǎng)、運(yùn)輸市場(chǎng)的管理，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)、金融服務(wù)業(yè)完善，使地區(qū)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)獲取綜合發(fā)展。

綜上，現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展使針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)化得到更多重視?！白馐鄄⑴e”模式下，可實(shí)現(xiàn)低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)，應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中供求失衡、流動(dòng)人口的住房需求保障難等問題。結(jié)合針對(duì)青年群體的調(diào)查結(jié)果，建議在后續(xù)工作中適當(dāng)進(jìn)行房?jī)r(jià)平抑、加強(qiáng)公租房和廉租房建設(shè)，并通過(guò)重視房地產(chǎn)行業(yè)的綜合發(fā)展、均衡房地產(chǎn)資源等措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。