周娟

中圖分類號(hào)：D922.298 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2019）9-118-01

摘 要 商品房網(wǎng)簽備案是可以保障市場(chǎng)秩序、維護(hù)社會(huì)交易合理性以及消費(fèi)者權(quán)益的關(guān)鍵性措施。本文對(duì)商品房買賣合同網(wǎng)上備案對(duì)于保障購(gòu)房人合法權(quán)益的關(guān)鍵性進(jìn)行分析，通過(guò)查驗(yàn)商品房的證件齊全程度、查詢所購(gòu)房屋的權(quán)利狀況、及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)簽合同備案等方面做以深入探討，希望能為相關(guān)人士提供有效參考。

關(guān)鍵詞 商品房網(wǎng)簽合同 購(gòu)房人 合法權(quán)益

近幾年，因?yàn)樯唐贩拷灰字兴婕暗木唧w交易金額大，以至于消費(fèi)者在購(gòu)買的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商一房多賣的情況，或者引起大型的糾紛事件，使購(gòu)房人的權(quán)益受到影響。針對(duì)此種情況，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)正視買賣合同網(wǎng)上備案的重要性，并了解一系列的驗(yàn)證措施，以保障自身的合法權(quán)利。

一、商品房買賣合同網(wǎng)上備案對(duì)于保障購(gòu)房人合法權(quán)益的關(guān)鍵性

主要的重要性體現(xiàn)為以下三點(diǎn)，第一點(diǎn)，規(guī)范交易行為，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的管理部門采用的房屋買賣合同網(wǎng)簽備案制度，是較為重要的環(huán)節(jié)，消費(fèi)者所交易的商品房屋合同，會(huì)采用國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)示范性文件，將所有的規(guī)劃流程進(jìn)行統(tǒng)一性的制定。房屋買賣合同的規(guī)定數(shù)據(jù)會(huì)被傳輸?shù)较鄬?duì)應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)備案程序中，相對(duì)應(yīng)的購(gòu)房信息也會(huì)被上傳到相應(yīng)的備案程序管理中，并實(shí)現(xiàn)對(duì)其的合法監(jiān)管。第二點(diǎn)，提升信息透明度，對(duì)于已經(jīng)獲得商品房預(yù)售許可的的樓盤，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)樓盤的信息、面積以及種類做合理的調(diào)查，借助房地產(chǎn)信息化網(wǎng)絡(luò)體系對(duì)外公布。購(gòu)房人可以不受時(shí)間的限制，將房地產(chǎn)合同中的大量數(shù)據(jù)以及交易信息傳輸?shù)绞袌?chǎng)上的房源中，防止公司出現(xiàn)“一房二賣”的現(xiàn)象，在法律層面上有可靠的保障，高效保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。第三，方便不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，因?yàn)樯唐焚I賣合同是交易的必要流程，所以在簽訂合同之后，網(wǎng)上的交易信息會(huì)將所有的數(shù)據(jù)和信息做系統(tǒng)化歸納，僅僅提交此種表格就會(huì)省去大量的等待時(shí)間，提升實(shí)際的辦理效率。

二、提升購(gòu)房人合法權(quán)益在商品買賣合同網(wǎng)上備案的有效對(duì)策

商品房買賣合同網(wǎng)上備案會(huì)有效維護(hù)購(gòu)房人，是在前期解決風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵性措施，并且還可以促進(jìn)房屋交易工作的時(shí)效性，促使整個(gè)交易流程更加便捷、精準(zhǔn)，從而提升政府的總體服務(wù)水準(zhǔn)，以保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（一）查驗(yàn)商品房的證件齊全程度

消費(fèi)者為維護(hù)自身的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)在選購(gòu)房源之前，在銷售的信息查詢處中驗(yàn)證有關(guān)開發(fā)公司的商品房證件，即土地使用證、用地許可證、施工許可以及規(guī)劃許可證書、預(yù)售資格許可，查驗(yàn)其中的五證健全狀況，保障上述證件信息中存有的建設(shè)公司和相應(yīng)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)商信息的一致性，其中的項(xiàng)目規(guī)劃、位置信息以及樓棟號(hào)進(jìn)行查驗(yàn)。一旦在對(duì)證件的記錄中存在模糊的內(nèi)容，就應(yīng)當(dāng)將有關(guān)信息上交至相應(yīng)的管理部門做以核實(shí)調(diào)查，不能在交易前期及早的支付定金。針對(duì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商的證書不健全的工程，消費(fèi)者不應(yīng)當(dāng)聽信售樓工作人員的承諾，應(yīng)立即向有關(guān)的政府管理部門進(jìn)行上報(bào)，并維護(hù)自身利益。

（二）查詢所購(gòu)房屋的權(quán)利狀況

針對(duì)預(yù)收證許可證書上的工程建設(shè)，消費(fèi)者也不應(yīng)及早的交易定金或者簽訂合同，由于預(yù)售許可證書在法律上僅僅是代表著項(xiàng)目規(guī)劃中的幾棟樓盤處于交易過(guò)程中，但是實(shí)際的項(xiàng)目流程規(guī)劃，權(quán)利狀態(tài)均不處于一個(gè)相同的狀況，部分房屋有可能因?yàn)橛嘘P(guān)開發(fā)商的銷售或者抵押行為，已經(jīng)處以一種產(chǎn)權(quán)上的變動(dòng)邊緣狀態(tài)，一些房產(chǎn)還有可能已經(jīng)交由法庭審核。所以針對(duì)上述情況，消費(fèi)者在有意選購(gòu)產(chǎn)品房時(shí)，不應(yīng)當(dāng)盡早的交易，需要查驗(yàn)有關(guān)信息之后，在驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)上的所屬信息之后，再進(jìn)行交易。例如，可以先經(jīng)過(guò)房產(chǎn)信息的查詢項(xiàng)目許可證書，記錄大量的樓盤基本數(shù)據(jù)，并向有關(guān)的管理負(fù)責(zé)人查驗(yàn)房屋的選購(gòu)狀態(tài)，主要驗(yàn)證房屋的出售、抵押以及是否存在查封風(fēng)險(xiǎn)等狀況。

（三）及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)簽合同備案

如果消費(fèi)者有意購(gòu)買的房屋不存在上述產(chǎn)權(quán)上的隱患，就可以聯(lián)系開發(fā)企業(yè)簽訂合同并辦理網(wǎng)簽備案，售樓工作人員需要在合同的內(nèi)容化選用上述大量的網(wǎng)絡(luò)備案信息，之后再經(jīng)過(guò)系統(tǒng)性的審核，消費(fèi)者需要詳細(xì)閱讀合同上的產(chǎn)權(quán)說(shuō)明以及房產(chǎn)條款，仔細(xì)核實(shí)信息正確性，并核對(duì)交易中的面積和金額，以便于可以在交易前期發(fā)現(xiàn)大量的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)流程化的驗(yàn)證之后，經(jīng)由雙方確認(rèn)合同信息沒(méi)有任何的異議之后，購(gòu)房人需要售樓工作人員將現(xiàn)場(chǎng)的多方面信息上交至房地產(chǎn)管理部門生成受到法律保護(hù)的合同，并在雙方的再次審核后，簽訂信息交易，并簽字蓋章，生成法律保護(hù)的交易合同。在此過(guò)程之后，就可以在網(wǎng)絡(luò)上查驗(yàn)交易信息以及合同的備案，但是如果消費(fèi)者沒(méi)有在網(wǎng)絡(luò)上查詢到相關(guān)的交易記錄或者備案信息，就應(yīng)當(dāng)及時(shí)的反映有關(guān)房地產(chǎn)管理部門，防止開發(fā)商利用此種漏洞在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行二次交易。

因?yàn)樯唐贩烤W(wǎng)簽合同在交易的過(guò)程中，交易的數(shù)量和類型較多，以至于會(huì)出現(xiàn)較多的流程問(wèn)題。消費(fèi)者在購(gòu)買商品房時(shí)，需要與有關(guān)的企業(yè)反復(fù)核實(shí)，從在經(jīng)過(guò)確認(rèn)之后才會(huì)交易，當(dāng)選定房屋之后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)審驗(yàn)合同，利用網(wǎng)絡(luò)備案的方式，從而防止出現(xiàn)嚴(yán)重的糾紛事件。

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