李宏宇

摘 要：對于很多公民來說，房產是其個人的最大投資和資產，而房產作為固定產在充當抵押物時，可以提供更高的可信度，因此在實際生活中，經常會有以房產作為抵押的情況發(fā)生。無論從法律角度還是從事實情況來看，期房在很多方面與房產并不完全相同，在進行抵押操作時對于購房人和抵押人，都需要重新解讀。本文針對期房進行抵押過程中的法律過程，對包括購房人以及抵押人的法律行為及其責任義務進行了分析，有較強的實效性和針對性。

關鍵詞：期房抵押；購房人；抵押人；法律思考

在房產銷售過程中，期房抵押方式是重要的銷售行式，對促進房地產市場健康發(fā)展有巨大影響。從法律層面進行解釋，所謂的期房抵押，也就是購房人完成規(guī)定的首期房價款支付后，貸款銀行會支付剩下的購房款，而購房人要把所購房產抵押給代其還款的銀行，當做是貸款償還的擔保。從操作的過程來看，對期房進行抵押完全不同于現房進行抵押，購房人取得房產所有權并通過分期付款形式還款給抵押人對該期房已經償付的貸款及其利息。

1 期房抵押過程中各方法律關系的認定

總的來說，期房抵押是一種多方受益的融資方式，從購房者角度分析，其不具備全額購房的條件，短期之內也不會有根本的改變，通過期房抵押的方式，實現了購房目的。從抵押人的角度來看，既有大量資金需要放款出去，同時還有固定產作為抵押物，確保了資金回籠的安全可靠性。從房產開發(fā)商的角度來看，期房抵押方式加大了市場的活力，對房產銷售是巨大的有利因素，當然樂見其成。

期房抵押其實際的法律關系涉及到購房人、開發(fā)商與抵押人的三方約定，購房人要將已支付了部分預付款的房產進行抵押，作為按期償付抵押人貸款的一種擔保形式而導致形成的購房人與抵押人之間權利和義務的法律關系。具體來說，期房抵押包括三個要素，即：法律主體、法律客體、法律相關內容。

期房進行抵押的法律主體主要包括三個，分別是抵押人、購房人、和房產開發(fā)商，這三者是整個期房抵押活動的參與者和當事人。期房進行抵押的法律客體，就是抵押活動各方共同關注的標的物，進行抵押的期房。該期房必須滿足《商品房銷售合同》完成簽訂，購房人已獲取期房的一部分權益。期房進行抵押的法律內容，就是特指購房人和抵押人在整個抵押活動中享受的相應法律權利和需承擔的法律義務。購房人需要根據合同要求履行償還債務的法律義務，購房人在簽訂合同后未能履行相應債務償還義務的，抵押人可以根據合同規(guī)定的有關條款將抵押的期房進行變賣等方式進行處理，并可以依法優(yōu)先受償，確保自身利益不會受損。

2 期房抵押活動中購房人和抵押人的法律分析

2.1期房抵押的法律特征分析

期房抵押從法律上講是房地產抵押行為中的一種，因此，其必須滿足房地產抵押相關法律特征，同時，還具備自己的一些獨特性，這些獨特性主要表現在三個方面：

（1）抵押標的物在購房人設定抵押時還沒形成

在期房抵押過程中，實際的抵押標的物在進行抵押時還沒有完全建成，也無法此時交付給購房人使用。購房人要與此期房的開發(fā)商正式簽訂房產銷售相關合同，要依據合同條款規(guī)定進行支付相應比例的預付房款。按照我國民法的有關內容和理論的理解，抵押操作的標的物需要是實際存在的某特定對象，如果以不確定的未來財產作為抵押物，則抵押合同屬于無效。因此，需要討論期房作為一般抵押標的物的可行性，而此問題在法律實踐中普遍存在。針對這一情況，我國許多省市相應制定了一些操作性很強的法規(guī)，都允許對期房作為抵押物的認定，國家相關部門也公布了一些具體的抵押管理辦法，對此行為的合法性進行了肯定。同時，我國頒布的《擔保法》里并沒有比較明確的說法，但對不能作為抵押物的財產名單中，沒有將期房列入，這也基本表明現行的我國法律對于期房抵押行為是認可的。

（2）期房抵押是對購房人的期待權進行抵押

對于購房人來說，房產具有兩個顯著的特點，一是建設周期長，二是購房成本高，期房抵押可以有效解決這兩個問題。一般都是通過分期付款的方式進行，當購房人進行期房的抵押時，相當一部分房款還沒完全付清，這也決定了這樣一個事實：如果購房人未能按期償付抵押人的貸款，作為抵押人的銀行其抵押權的實現范疇將會受到影響。這也進一步表明，購房人對于抵押的期房并不具備所有權，而只是所有權的一種形式，即期待權。從法律上解釋期待權，有著非常明確的定義：“為權利取得的必要條件和某部分雖已實現，但未全部實現之暫時的權利狀態(tài)”。當購房者預付房款的期房被進行抵押時，購房人對期房擁有的不是所有權，充其量只算得上是對未來可以獲取的房屋資產的期待權，從這個意義上說，期房進行抵押實際就是對期待權進行的抵押。

（3）抵押期房存在風險

無論從什么角度說，還未建成的期房都存在不同程度的風險，因為開發(fā)商資金鏈斷裂，國家相關政策影響，或者一些不可抗力的破壞作用，常常導致期房到期仍難以交付，甚至根本無法交付。甚至一些建設質量問題，也會導致房產的實際價值嚴重縮水。而這些抵押期房的風險主要部分需要購房者承擔，而同時抵押人也會相應承擔一些資金回籠風險。

2.2抵押人對期房抵押權的變現

抵押人的抵押權變現需要滿足相應的條件，其前提就是在期房抵押債務期限已滿時，購房人沒有履行應盡的償還債務責任，抵押人沒有得到相應的債務清償。對期房抵押權變現進行討論，需要涉及兩個關鍵的環(huán)節(jié)。

（1）抵押期限的相關問題

對于抵押期限的確定，主要是抵押人的抵押權從得到之日到失效那天的整個時間范圍。我國的《擔保法》中指出，財產抵押權與擔保相應的債權并存，而債權被撤銷同時抵押權也同時撤銷。而抵押權則需要完全基于債權存在的前提而存在，并將債權具體的存續(xù)期作為抵押權的具體存續(xù)期。在期房抵押中，購房人通常要通過抵押合同對實際債務人的債務期限進行約定，這非常必要。當期房抵押合同被正式簽訂并完成相應的登記辦理，債務債權同時發(fā)生，債權人獲得抵押物的抵押權。在履行期限時間里，如果購房人沒有按照約定履行相應的債務，抵押人就可以從該期限內請求合法抵押權的變現。

（2）期房抵押權的實現形式

抵押人對期房抵押權的變現，主要是抵押人在債權期到期未獲徹底清償時，擁有對期房進行變賣等方式進行依法處置的權利，進而獲得優(yōu)先的受償。對此，我國相關部門頒布的《城市房地產管理法》中第46條明確規(guī)定：“債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償?！蓖ǔＧ闆r下，抵押人對房地產抵押權的變現方式，大多采用拍賣的形式進行。盡管該管理方法并未對所有的期房抵押權變現的方式做具體的規(guī)定。這因為房產資產的價值相對較大，拍賣是一種更為公開的銷售方式，可以體現出更多的公正性。

3 結束語

綜上所述，期房抵押推動了房地產市場的健康發(fā)展，為維護整個期房抵押過程中的各方合法權益保障，就必須從法律層面對購房人和抵押人的權利和義務進行必要廓清，明確法律在抵押活動中適用的范圍和標準，并對一些具體的法律問題進行分析。本文基于此目的，對購房人和抵押人從法律層面進行了分析，對期房抵押購房人與抵押人的涉法問題進行了深入探討，對促進期房抵押的良好有效開展，以及我國的法制化進程都有積極的建設性作用。

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