郭德香 陳昱州

摘?要：我國住房按揭貸款運行中存在明顯的信息不對稱，無論是基礎(chǔ)合同還是按揭貸款合同的當(dāng)事人都面臨不同程度的風(fēng)險。這種風(fēng)險不僅體現(xiàn)在金融市場上，還體現(xiàn)在傳統(tǒng)的擔(dān)保領(lǐng)域，并將隨著住房按揭貸款證券化的發(fā)展而不斷加劇。為保障和推進(jìn)住房按揭貸款的運行，應(yīng)當(dāng)厘清住房按揭貸款業(yè)務(wù)、以按揭資產(chǎn)證券化為代表的衍生業(yè)務(wù)的不同風(fēng)險性，從政府職能配置、市場作用發(fā)揮、監(jiān)管理念創(chuàng)新等方面著力健全住房按揭貸款風(fēng)險監(jiān)管體系，從現(xiàn)場監(jiān)管與非現(xiàn)場監(jiān)管、信息共享、風(fēng)險預(yù)警等方面著力健全住房按揭貸款風(fēng)險控制體系。

關(guān)鍵詞：住房按揭貸款;風(fēng)險監(jiān)管;風(fēng)險控制;信息不對稱

中圖分類號：D922.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1003-0751（2019）09-0063-04

住房按揭貸款是個人購買住房的一種信貸方式，房地產(chǎn)開發(fā)商、購房人和銀行都可以通過這種方式實現(xiàn)預(yù)期目的。2018年，人民幣房地產(chǎn)貸款余額38.7萬億元，同比增長20%。①住房按揭貸款不僅關(guān)系基礎(chǔ)民生，還涉及金融穩(wěn)定。住房按揭貸款具有天然的信息不對稱的特點，由此引發(fā)諸多風(fēng)險。不良住房按揭貸款的影響會在銀行金融產(chǎn)業(yè)鏈條中被逐漸傳遞、擴大，隨著按揭資產(chǎn)證券化的發(fā)展，相關(guān)風(fēng)險很容易被轉(zhuǎn)移給承受能力較弱的機構(gòu)或個人。在我國，住房按揭貸款對滿足低收入群體購房需求有重要作用，可以看作社會資源再分配的一種方式。隨著房價逐漸上漲，按揭貸款成為多數(shù)家庭購房的支付方式。在此情況下，銀行很難單獨承受放貸壓力，如果這種壓力得不到釋放，資金無法進(jìn)入房地產(chǎn)市場，將加劇房地產(chǎn)市場供需不平衡，導(dǎo)致房價進(jìn)一步上漲。住房按揭貸款有足夠大的體量對整個金融產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，建立和完善住房按揭貸款風(fēng)險監(jiān)管與控制體系顯得十分必要。

一、信息不對稱引發(fā)住房按揭貸款風(fēng)險

我國住房按揭貸款制度與英美法系國家的住房按揭貸款制度有較大差異。后者以土地為標(biāo)的物進(jìn)行住房按揭貸款，抵押人將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，債務(wù)人無法按期履行債務(wù)時，抵押人喪失贖回權(quán)（將土地賣斷給抵押權(quán)人）。這種通過土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移來保證債權(quán)實現(xiàn)的住房按揭貸款模式在我國不存在可移植的制度與文化土壤。在我國，住房按揭貸款分為現(xiàn)房按揭貸款與期房按揭貸款。在現(xiàn)房按揭貸款的情況下，購房人獲得房屋所有權(quán)并以房屋作抵押，與銀行之間產(chǎn)生抵押擔(dān)保關(guān)系。在期房按揭貸款的情況下，購房人以房屋期待權(quán)作擔(dān)保，與銀行之間產(chǎn)生擔(dān)保關(guān)系;房屋開發(fā)商與銀行之間產(chǎn)生保證擔(dān)保關(guān)系。與英美法系國家的住房按揭貸款制度相比，我國住房按揭貸款制度的一個顯著特點是房地產(chǎn)開發(fā)商在按揭貸款運行中有較強的擔(dān)保參與性。正因為此，在住房按揭貸款運行中，銀行、購房人和房地產(chǎn)開發(fā)商之間信息不對稱是一個重要的風(fēng)險源。

我國住房按揭貸款制度是在買賣合同的基礎(chǔ)上加入了擔(dān)保法律制度，主要是為了解決購房人資金短缺的問題，同時促進(jìn)銀行房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展以及房地產(chǎn)開發(fā)商本金與效益的收回。但無論是在房產(chǎn)交易過程中還是在住房按揭貸款過程中，始終存在信息不對稱現(xiàn)象，金融違法犯罪的易發(fā)性凸顯。理論上講，住房按揭貸款的回收周期長且貸出款項的收回有抵押房屋和房地產(chǎn)開發(fā)商的保證，隨著時間的推移，貸款人獲得資金收益的安定性呈上升趨勢，銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間根據(jù)擔(dān)保法簽署的保證金條款也會大大降低銀行資金回收不足或不能的風(fēng)險。但實際上，存在房屋買賣合同法律關(guān)系是形成住房按揭貸款法律關(guān)系的前提，住房按揭貸款中各方關(guān)于房屋瑕疵和房價波動存在嚴(yán)重的信息不對稱。前者表現(xiàn)為各方掌握的按揭房產(chǎn)毀損滅失的信息不一致，致使住房按揭貸款的基礎(chǔ)合同法律關(guān)系不能正常維持;后者表現(xiàn)為住房按揭貸款數(shù)額一般是依據(jù)房價確定的，若房地產(chǎn)開發(fā)商虛報房價，就會出現(xiàn)擔(dān)保物不足值導(dǎo)致銀行資金不能及時充分回收的情況，且銀行對損失的嚴(yán)重程度難以準(zhǔn)確衡量。②在資金借貸過程中，受專業(yè)素養(yǎng)、格式合同等方面因素影響，借款人掌握的信息十分有限，銀行也難以全面了解借款人的信用信息與資信狀況，借款人違約的風(fēng)險隨時會發(fā)生。在貸款擔(dān)保過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商作為擔(dān)保人往往不具備掌握購房人真實信息的能力，缺乏了解借款人收入及信用水平的渠道，難以對相應(yīng)的風(fēng)險作出正確預(yù)判。

在住房按揭貸款證券化的過程中，銀行之間信息不對稱是另一個風(fēng)險源。住房按揭貸款證券化是將住房按揭貸款的相關(guān)資產(chǎn)信托于中介機構(gòu)（信托機構(gòu)），受托機構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機構(gòu)發(fā)行受益證券的結(jié)構(gòu)性融資活動。住房按揭貸款證券化的實質(zhì)可以歸結(jié)為債權(quán)讓與法律關(guān)系和信托法律關(guān)系，由于涉及多方主體，這兩種法律關(guān)系都極為復(fù)雜。在住房按揭貸款證券化的過程中，信托機構(gòu)作為住房按揭貸款表外業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)，處于從屬于銀行的地位，不僅自身與銀行、新的投資者之間存在信息不對稱，在一定情況下還會引發(fā)其他方面的信息不對稱。此外，住房按揭貸款證券化涉及貸款服務(wù)機構(gòu)、資金保管機構(gòu)、證券登記托管機構(gòu)以及其他為證券化交易提供服務(wù)的機構(gòu)，各主體之間很容易形成信息不對稱的累加，從而將風(fēng)險擴大。

二、我國住房按揭貸款風(fēng)險監(jiān)管與控制的不足

信息不對稱貫穿住房按揭貸款基礎(chǔ)業(yè)務(wù)運行的所有環(huán)節(jié)，既可能給基礎(chǔ)合同雙方和貸款銀行造成資金損失，也會給住房按揭貸款風(fēng)險監(jiān)管與控制帶來困難。發(fā)放住房按揭貸款作為銀行的一個重要資金來源，其效益好壞直接決定自身發(fā)展甚至影響支付結(jié)算、投資等業(yè)務(wù)的開展，也決定銀行是否有能力進(jìn)行持續(xù)的金融創(chuàng)新以及是否具備較強的不良資產(chǎn)吸收能力。在住房按揭貸款運行過程中，以銀行為中心的信息不對稱引發(fā)的問題主要體現(xiàn)在外部風(fēng)險監(jiān)管和內(nèi)部風(fēng)險控制兩個層面。

1.外部風(fēng)險監(jiān)管不足

我國住房按揭貸款有較強的政策性，其運行中很容易產(chǎn)生風(fēng)險，這種風(fēng)險在金融杠桿的作用下會不斷擴大。由于信息不對稱，對這種風(fēng)險的監(jiān)管存在諸多問題。目前，關(guān)于住房按揭貸款風(fēng)險監(jiān)管的一項重要制度是抵押物價值重估和動態(tài)監(jiān)測。③該制度的實施可以在很大程度上防范住房按揭貸款風(fēng)險，但其結(jié)果無異于將按揭貸款風(fēng)險分配給購房人，并且由于監(jiān)管部門與銀行之間、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱，制度實施難度很大。

住房按揭貸款證券化也對住房按揭貸款風(fēng)險監(jiān)管提出了挑戰(zhàn)。我國正在開展住房按揭貸款證券化試點工作，試點中暴露出的監(jiān)管問題非常復(fù)雜。比如，住房按揭貸款證券化過程中會形成按揭貸款衍生品，在其市場交易價格下降的情況下，銀行為維持市場信心，會主動買入證券或者與投資者約定按揭貸款債權(quán)贖回條款，對此，通過現(xiàn)有計量制度是很難確定風(fēng)險大小的。住房按揭貸款證券化涉及多方主體，分業(yè)監(jiān)管很難應(yīng)對相關(guān)風(fēng)險。由于住房按揭貸款證券化仍在探索中，相應(yīng)的監(jiān)管依據(jù)主要是一些部門規(guī)章④，缺乏完整的規(guī)范體系，所以即使監(jiān)管部門極為謹(jǐn)慎地實施監(jiān)管，監(jiān)管效果也十分有限。

住房按揭貸款監(jiān)管機構(gòu)眾多，彼此之間信息不對稱也影響監(jiān)管效果。住房按揭貸款監(jiān)管涉及銀保監(jiān)會、住建部、中國人民銀行等機構(gòu)之間的配合。其中，一些機構(gòu)雖然不直接參與住房按揭貸款監(jiān)管，但能對監(jiān)管的順利運行發(fā)揮重要作用，而目前缺乏一套有效的機制以統(tǒng)籌發(fā)揮這些機構(gòu)的效能。不同機構(gòu)之間的信息需要共享，這涉及住房按揭貸款的順利運行，也涉及個人信息權(quán)保護。

2.內(nèi)部風(fēng)險控制不足

從信息不對稱的視角看，控制住房按揭貸款風(fēng)險需要銀行在自身業(yè)務(wù)發(fā)展中，對住房按揭貸款合同簽訂的規(guī)范性及相應(yīng)的風(fēng)險審計進(jìn)行系統(tǒng)性的監(jiān)管，對借款人的信用評級及按揭貸款責(zé)任風(fēng)險轉(zhuǎn)移等進(jìn)行重點控制。從實際情況來看，銀行在這些方面還有很大的改進(jìn)空間。住房按揭貸款是一種典型的零售業(yè)務(wù)，銀行面對的是購房者這一龐大的群體，如果實行住房按揭貸款證券化，銀行內(nèi)部控制風(fēng)險的難度將進(jìn)一步加大。住房按揭貸款證券化雖然會使銀行獲得更大收益，但所導(dǎo)致的信息不對稱意味著銀行將承擔(dān)更重的義務(wù)。這種信息不對稱的突出表現(xiàn)是：銀行對借款人的信用、收入等狀況了解不足，對接受其貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的投資者的相關(guān)狀況了解不足，作為按揭貸款表外業(yè)務(wù)的發(fā)起機構(gòu)與其貸款資產(chǎn)信托的受托機構(gòu)之間存在信息不對稱。另外，住房按揭貸款證券化涉及債權(quán)、衍生品、資產(chǎn)池、信托財產(chǎn)等客體。其中，資產(chǎn)池是具有一定特征的資產(chǎn)組合，資產(chǎn)組合過程中會產(chǎn)生信息不對稱問題。無論是組建資產(chǎn)池還是保留單筆債權(quán)，銀行最終都是為了獲得債權(quán)利益。資產(chǎn)池顯然比單筆債權(quán)更易受潛在的信息不對稱風(fēng)險波及，單筆資產(chǎn)一旦進(jìn)入資產(chǎn)池，銀行與表外融資參與者之間的信息不對稱問題就更加突出。目前，銀行內(nèi)部缺乏住房按揭貸款風(fēng)險控制規(guī)范，同業(yè)之間也沒有形成住房按揭貸款風(fēng)險控制體系，急需通過立法明確相關(guān)規(guī)范。

三、我國住房按揭貸款風(fēng)險監(jiān)管與控制體系的完善

住房按揭貸款風(fēng)險來自基礎(chǔ)合同和金融市場兩個方面，因此，相應(yīng)的監(jiān)管理念不僅要著眼于金融監(jiān)管，還要注重市場監(jiān)督。金融監(jiān)管要兼顧監(jiān)管與創(chuàng)新，能夠針對金融市場的特殊情況及時作出調(diào)整。市場監(jiān)督要充分考慮實體經(jīng)濟與金融市場的關(guān)系，既平衡金融業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險分配，又對實體經(jīng)濟的發(fā)展起到指導(dǎo)作用。從制度建設(shè)的角度看，住房按揭貸款風(fēng)險管控體系要以銀行為中心，強化有關(guān)機構(gòu)對住房按揭貸款的外部風(fēng)險監(jiān)管，同時加強銀行業(yè)及金融輔助機構(gòu)的內(nèi)部風(fēng)險控制。

1.健全住房按揭貸款的外部風(fēng)險監(jiān)管體系

要從監(jiān)管主體、監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管措施等方面進(jìn)行綜合考量，完善住房按揭貸款風(fēng)險監(jiān)管體制。尤其要考慮信息不對稱情況下的風(fēng)險監(jiān)管，創(chuàng)新住房按揭貸款監(jiān)管理念和相關(guān)制度。

（1）推動政府職能配置更加高效合理。住房按揭貸款及其金融衍生品發(fā)行的試點與推廣，需要相應(yīng)的制度配套和政府職能配置。監(jiān)管機構(gòu)要從金融市場的整體發(fā)展出發(fā)，針對銀行表內(nèi)外業(yè)務(wù)及住房按揭貸款運行中的系統(tǒng)性風(fēng)險（尤其是信息不對稱問題），為達(dá)到一定的監(jiān)管效果而提出可行的監(jiān)管方案。該方案要注重有關(guān)職能部門之間的配合。第一，住房按揭貸款的基礎(chǔ)交易法律關(guān)系中的抵押涉及銀保監(jiān)會與住建部之間的職能協(xié)調(diào)。住建部對房地產(chǎn)市場有直接管控職能，對房地產(chǎn)開發(fā)商的準(zhǔn)入資質(zhì)進(jìn)行規(guī)制并對住房公積金進(jìn)行管理，這些都會對購房者產(chǎn)生實際影響。在銀保監(jiān)會與住建部的職能協(xié)調(diào)問題上，由于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展是銀行相關(guān)業(yè)務(wù)平穩(wěn)開展的基礎(chǔ)，所以要以保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展為第一任務(wù)，使銀保監(jiān)會的監(jiān)管側(cè)重于處理銀行貸款及其衍生的金融業(yè)務(wù)的透明性和可預(yù)測性。第二，房屋瑕疵和購房人信用風(fēng)險保險涉及銀保監(jiān)會與證監(jiān)會之間的職能配置。銀保監(jiān)會職能的合理運行能夠推動住房按揭貸款發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)相關(guān)證券業(yè)經(jīng)濟效益增長。保險公司一般有較高的風(fēng)險分析與預(yù)測能力，基于此，銀保監(jiān)會與證監(jiān)會要共建信息分享通道。第三，住房按揭貸款的利率確定涉及銀保監(jiān)會與中國人民銀行之間的職能劃分。中國人民銀行可以通過調(diào)整利率以應(yīng)對住房按揭貸款風(fēng)險，但利率調(diào)整對經(jīng)濟發(fā)展的影響是綜合性的，銀保監(jiān)會掌握的金融監(jiān)管數(shù)據(jù)作為第一手資料，可以為中國人民銀行的金融決策提供重要依據(jù)。

（2）完善按揭貸款征信制度。信息披露是外部監(jiān)管的一項重要措施，而信息披露的關(guān)鍵是信用評級，因此，完善按揭貸款征信制度有利于強化外部監(jiān)管。按揭貸款征信制度的建立應(yīng)從三個方面著手。首先，選擇合適的征信體系管理模式。目前，我國征信體系主要采取國家管理的模式，以后可以逐步向市場化管理的方向發(fā)展。其次，以現(xiàn)有征信系統(tǒng)為基礎(chǔ)。除了現(xiàn)有征信系統(tǒng)披露的個人信用信息，還要將個人房產(chǎn)信息納入個人信用信息的采集范疇，防范利用住房按揭貸款進(jìn)行投機的行為。個人信用數(shù)據(jù)征集要有一套科學(xué)、規(guī)范的操作方法且經(jīng)本人同意，個人信用數(shù)據(jù)由第三方金融輔助機構(gòu)保存。金融輔助機構(gòu)可能會過度收集個人信息，鑒于此，應(yīng)設(shè)定金融輔助機構(gòu)征集個人信用信息的邊界，要求其對個人信用數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和保密性承擔(dān)責(zé)任。按揭貸款征信制度還應(yīng)明確個人對其信用數(shù)據(jù)的監(jiān)督權(quán)，注重當(dāng)事人救濟權(quán)的保障。最后，保證評級數(shù)據(jù)來源的可靠性及評級方法的規(guī)范性、專業(yè)性。評級標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)注意潛在的風(fēng)險和評級產(chǎn)品的以往信用水平，分析住房按揭貸款申請人的違約概率，關(guān)注評級結(jié)果的變化及其可能造成的偏差。

（3）注重常態(tài)化監(jiān)管。無論是住房按揭貸款監(jiān)管機構(gòu)的職能配置，還是相關(guān)征信系統(tǒng)及風(fēng)險評級制度的完善，其主要目的都是改變信息不對稱的狀況，增強監(jiān)管的全面性和穿透力，減少按揭貸款參與主體的不良操作，避免引起較大的金融波動。為實現(xiàn)這樣的目的，應(yīng)將常態(tài)化監(jiān)管作為住房按揭貸款風(fēng)險監(jiān)管的重要內(nèi)容，通過構(gòu)建科學(xué)、有效的風(fēng)險預(yù)警機制，對比較突出的基礎(chǔ)房產(chǎn)價格和銀行貸款的重要指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)先監(jiān)管。

2.完善住房按揭貸款的內(nèi)部風(fēng)險控制體系

內(nèi)部風(fēng)險控制是指銀行、金融輔助機構(gòu)通過規(guī)范自身行為，預(yù)防風(fēng)險發(fā)生。首先，構(gòu)建針對銀行工作人員規(guī)范化操作的監(jiān)督機制。如果銀行內(nèi)部發(fā)生與住房按揭貸款有關(guān)的違法犯罪行為，就會對相關(guān)流動性資金的收回產(chǎn)生影響，在銀行內(nèi)部工作人員與房地產(chǎn)開發(fā)商串通的情況下，案件所涉金額更大，嚴(yán)重?fù)p害銀行利益。鑒于此，銀行在辦理住房按揭貸款的過程中，不僅要對有關(guān)信息的真實性進(jìn)行審查，還要對其工作人員的操作進(jìn)行監(jiān)督?？梢圆扇‖F(xiàn)場監(jiān)督與非現(xiàn)場監(jiān)督“雙管齊下”的方法。現(xiàn)場監(jiān)督措施包括詢問工作人員要求其說明有關(guān)情況，查閱、復(fù)制有關(guān)材料，檢查工作人員是否依職權(quán)操作等。非現(xiàn)場監(jiān)督措施包括調(diào)查、審核貸款發(fā)放規(guī)模等。住房按揭貸款業(yè)務(wù)工作量大，單純進(jìn)行現(xiàn)場檢查難以統(tǒng)籌兼顧，可將非現(xiàn)場監(jiān)督作為主要監(jiān)管方式。其次，健全住房按揭貸款證券化風(fēng)險防范機制。住房按揭貸款證券化涉及多方主體，按揭貸款債權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，其風(fēng)險也必然隨之轉(zhuǎn)移。銀行將信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給信托機構(gòu)設(shè)立信托資產(chǎn)后，將以委托人的身份出現(xiàn)在信托法律關(guān)系中。根據(jù)我國《信托法》關(guān)于委托人權(quán)利的規(guī)定，銀行在住房按揭貸款證券化過程中較之其他參與主體在信息獲取方面有明顯優(yōu)勢?；诖耍梢詷?gòu)建以銀行為核心的信息共享機制和風(fēng)險預(yù)警機制，以化解信息不對稱引發(fā)的風(fēng)險。最后，構(gòu)建第三方輔助金融業(yè)發(fā)展機制。金融市場的發(fā)展需要金融從業(yè)者形成價值共識，在不損害價值共識的前提下從事金融活動。為維護金融市場價值共識，可以設(shè)立由金融從業(yè)者代表、政府部門代表、專業(yè)知識人員代表等組成的第三方機構(gòu)（如非營利法人），由其對住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險點進(jìn)行排查，必要時承擔(dān)一定的保證責(zé)任。

注釋

①相關(guān)數(shù)據(jù)參見中國人民銀行發(fā)布的《2018年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，http：//www.chinamfi.net/News_Mes.aspx？type=16&Id=62639，2019年1月25日。

②參見[美]弗蘭克·J.法博齊、阿南德·K.巴塔恰亞、威廉·S.伯利納：《抵押支持證券?房地產(chǎn)的貨幣化》，宋光輝、朱開嶼、劉璟譯，機械工業(yè)出版社，2015年，第17頁。

③參見《銀監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2009〕59號）第4條。

④如《關(guān)于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關(guān)問題的試行通知》（建住房〔2005〕77號）、《金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點監(jiān)督管理辦法》（中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會令2005年第3號）。

責(zé)任編輯：林?墨