謝遇時

摘? 要：自從改革開放到現(xiàn)在，中國經(jīng)濟獲得突飛猛進的發(fā)展，人們的生活水平和質(zhì)量獲得了巨大的提高，房地產(chǎn)的發(fā)展也迎來了發(fā)展的黃金期。因為我國經(jīng)濟發(fā)展連帶房地產(chǎn)市場也得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)單位開始出現(xiàn)并發(fā)展并且體系相對成熟，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中房地產(chǎn)會計核算有著舉足輕重的作用。該文針對于房地產(chǎn)會計核算在房地產(chǎn)中起到的作用以及其自身的特點進行詳細(xì)的分析與討論，找出我國房地產(chǎn)會計核算中可能存在的問題，針對其問題進行討論分析并提出相應(yīng)的解決方法，這樣可以為我國以后的房地產(chǎn)發(fā)展提供模板與經(jīng)驗，減少走彎路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 會計核算? 問題分析

中圖分類號：F293.33 ? ?文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2019）08（a）-0178-02

房地產(chǎn)行業(yè)近年來快速發(fā)展，這是因為成年人口數(shù)量的大量增加，需求也不斷增大。這幾年的時間里，企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的前景很是看重并對其進行大量投資，這樣做是為了讓企業(yè)資金得到保值或者增值，這種做法在現(xiàn)在社會是很常見的現(xiàn)象。而且，企業(yè)長期以來對資金進行管理的主要方式就是依靠會計核算，企業(yè)對待房地產(chǎn)就相當(dāng)于對待固定資產(chǎn)，每一年就會對其進行資產(chǎn)計量。但是這樣的做法，如果在房地產(chǎn)行業(yè)里存在的時間過長的話，它的實際價值就不能得到實現(xiàn)，不能夠使資源利益得到最優(yōu)值。所以，對于房地產(chǎn)會計核算中出現(xiàn)的問題需要加以改善和解決，為此，有關(guān)于企業(yè)會計的準(zhǔn)則就由我國相關(guān)財政部門進行發(fā)表公開，利用這種方法讓政府對房地產(chǎn)的相關(guān)信息進行了解與計量。這個會計準(zhǔn)則下發(fā)，讓房地產(chǎn)行業(yè)操作流程更加規(guī)范。依照現(xiàn)階段具體情況來說，對于房地產(chǎn)會計核算方面有些問題還是存在著，這就需要相關(guān)部分的管理與政治干預(yù)。

1? 房地產(chǎn)的公允價值計量模式

依照房地產(chǎn)準(zhǔn)則進行的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)對房地產(chǎn)進行后續(xù)的計量可采取成本模式或者公允價值模式。企業(yè)在進行計量時只能采取一種模式，不能同時采用兩種。企業(yè)如果對房地產(chǎn)的計量模式確定之后，就不能夠進行更改。

如果公司要使用公允價值模式計量，就必須要符合以下條件：必須在房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)市場;企業(yè)可以從市場獲得其他公司房地產(chǎn)方面的相關(guān)信息，從而還要合理估量房地產(chǎn)的公允價值。當(dāng)企業(yè)使用公允價值模式時，不要對房地產(chǎn)進行折舊或分開銷售，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價值。把原賬面價值和公允價值之間的差額計算為當(dāng)期虧損之中。如果房地產(chǎn)變成了自用房地產(chǎn)，那么自用房地產(chǎn)的賬面價要采用當(dāng)天的公允價值，還要將原來的賬面和公允價值之間的差額記入當(dāng)期虧損中;倘若把存貨或者自用房地轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)時，原賬面價值比轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大，那么兩者之間的差額就應(yīng)該計入當(dāng)期損益;若原賬面值比轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小，那么兩者之間的差額就應(yīng)該計入所有者權(quán)益。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算問題

2.1 在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在的問題

房地產(chǎn)的使用性質(zhì)發(fā)生變化時對于房地產(chǎn)的再分類就是所說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換。《房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中規(guī)定：投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變成自用房地產(chǎn)之后，這種情況如果是在進行公允價值模式下進行的，這個項目的賬目面值就應(yīng)該采用轉(zhuǎn)換當(dāng)天的公允價值，并將公允價值和原來賬面的差額算入公允價值變動損益的項目中去;如果自用房地產(chǎn)或庫存變成了房地產(chǎn)，就應(yīng)該在當(dāng)天的公允價值轉(zhuǎn)換結(jié)束后進行價位計算，如果當(dāng)天的公允價值高于賬面價值的時，就應(yīng)該把差額記入公允價值的變動盈虧中，如果公允價值低于賬面價值，那么就應(yīng)該把差額記入在資本公積項目中。

2.2 在房地產(chǎn)公允價值變動情況下會計核算中的問題

根據(jù)《房地產(chǎn)準(zhǔn)則》，對會計核算在房地產(chǎn)公允價值變動情況下應(yīng)該怎樣做制定了相關(guān)規(guī)定：依照公允價值模式在計量過程中，不進行計提折舊或者攤銷對于房地產(chǎn)來說，調(diào)整房地產(chǎn)賬面價值的基礎(chǔ)需要按照資產(chǎn)負(fù)債日表的公允價值來進行，公允價值變動盈虧項目中包括公允價值和原賬面價值之間的差額。

2.3 在房地產(chǎn)被處置情況下會計核算中的問題

根據(jù)《房地產(chǎn)準(zhǔn)則》，關(guān)于會計核算，對房地產(chǎn)被處理的情況下，應(yīng)該遵循以下規(guī)定：企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出售、報廢或損毀房地產(chǎn)的時，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)期盈虧中扣除包括賬面價值和相關(guān)稅費后的處理收入記入在其中，換個說法就是企業(yè)收入中應(yīng)該把其所有的花銷計算到其他業(yè)務(wù)成本中去。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題的改進措施

3.1 在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在問題的改進措施

當(dāng)核算轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的時候，會計核算時后續(xù)計量和初始計量的進行中出現(xiàn)不一樣的情況，但對于都是賬面價值與公允價值之間所產(chǎn)生的差值，這種情況的產(chǎn)生是違背了會計信息質(zhì)量的可比性原則。在進行實操過程中，要想不再發(fā)生同種問題，就算當(dāng)天的房地產(chǎn)公允價值和賬面價值高低不一，有多少差異存在，在這個項房地產(chǎn)的成本項目之中也應(yīng)該如實記錄實際賬面價值;該房地產(chǎn)的公允價值變動項目中和資本公積項目中都要實實在在地記錄到賬面價值和公允價值的差額上。

3.2 在房地產(chǎn)公允價值變動情況下會計核算中問題的改進

在整個房地產(chǎn)行快速的進行發(fā)展的時候，當(dāng)采用的是公允價值模式來計量的話，那么我們在對房地產(chǎn)負(fù)債日表重估的過程中，就需要納入利潤總額的也就包括公允價值發(fā)生變化而產(chǎn)生的收益，但是，相應(yīng)的現(xiàn)金流量并沒有因為這部分收益產(chǎn)生。在房地產(chǎn)的價格發(fā)生的波動較大就會帶動房地產(chǎn)利潤空間也發(fā)生較大的變動，這都是由于房地產(chǎn)的價值比重特別大。企業(yè)可操縱的利潤空間相對放大。另外，還對企業(yè)管理人員解讀財務(wù)報表和企業(yè)受益虧損性產(chǎn)生了影響，從而還會嚴(yán)重誤導(dǎo)企業(yè)管理層的決策和決斷。就是因為這種問題的存在，當(dāng)公允價值被改變或者變更，那么在同一時期內(nèi)必須包括在公允價值項目和資本公積項目中將房地產(chǎn)賬面價值和公允價值間存在的差額進行如實記錄。即使這樣會變動資產(chǎn)總額和所有者的權(quán)益總額，但在長期資產(chǎn)價值重估中有著相應(yīng)的合理性，可以使企業(yè)的賬面信息真實可信。

3.3 在房地產(chǎn)被處置情況下會計核算中問題的改進

房地產(chǎn)除了和其他資產(chǎn)用途不一樣之外，在本質(zhì)上是沒有什么不同的。當(dāng)然在你擁有的時間內(nèi)，房地產(chǎn)將會成為一種特別的資產(chǎn)形式和其他的資產(chǎn)核算也有著些許區(qū)別。我們運用會計信息的重要性原則進行分析，出租、出售、報廢和損毀相對較少這是房地產(chǎn)的主要運行方式，在企業(yè)的經(jīng)濟活動中出售、報廢、損壞并不是一直出現(xiàn)的，所以不要將處理的收益記入到收入中。另外和業(yè)務(wù)方式、租賃、報廢、出售、損毀等本質(zhì)上還是存在不同類型的，比如轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的使用權(quán)是租賃、出售、報廢和損毀則屬于轉(zhuǎn)移所有權(quán)或退出使用。所以，按照其他資產(chǎn)相關(guān)賬務(wù)的處理在對于出售、報廢和損毀凈損益的處置上，營業(yè)外的收入應(yīng)該包含利得的內(nèi)容，營業(yè)外的支出應(yīng)包括損失的內(nèi)容，這樣就符合了《房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中對于收入和利得、費用和損失的有關(guān)規(guī)定。

4? 結(jié)語

綜合以上所說，我國市場經(jīng)濟由于不斷的發(fā)展，在利用會計核算對房地產(chǎn)進行估量時，還有新的問題產(chǎn)生。應(yīng)對這樣的情況，我們要把出現(xiàn)的問題在市場經(jīng)濟大環(huán)境中實踐和解決，讓相關(guān)的法律法規(guī)更加完善，企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益才會得到保障，才會保證房地產(chǎn)會計核算更加精準(zhǔn)沒有錯誤，這樣才能讓企業(yè)做出正確的決策，減少失誤。

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