張震

摘 要 我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)20多年的發(fā)展，集中度越來(lái)越高，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的管理需要從粗放型向更加精細(xì)化管理方向發(fā)展。作為企業(yè)精細(xì)化方向管理重要的方法之一，全面預(yù)算管理的實(shí)行有助于房地產(chǎn)企業(yè)與自身的戰(zhàn)略發(fā)展和企業(yè)目標(biāo)相結(jié)合，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算的意義、全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題，并提出實(shí)行全面預(yù)算管理的建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 全面預(yù)算 建議

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率的日益增長(zhǎng)，人們生活水平的提高，百姓對(duì)居住的需求越來(lái)越高。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境逐步由“黃金時(shí)代”變?yōu)椤鞍足y時(shí)代”，房地產(chǎn)企業(yè)的利率逐步變小，房地產(chǎn)企業(yè)的集中度日益提高，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大，彼此競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境惡化，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)從以前的粗放式管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變，更加注重內(nèi)生性增長(zhǎng)。在這種復(fù)雜的環(huán)境以及自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需求下，要求房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部管理控制體系，所以房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)建立全面預(yù)算管理體系就顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)實(shí)施全面預(yù)算管理的意義

（一）房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的全面預(yù)算管理有助于提高抗周期風(fēng)險(xiǎn)能力

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)具有一定的金融屬性，同時(shí)受?chē)?guó)家政策影響比較大。傳統(tǒng)的債務(wù)融資是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，造成規(guī)模型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿率普遍比較高，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)承壓越來(lái)越大。全面的預(yù)算管理體系中的財(cái)務(wù)融資預(yù)算、針對(duì)資本支出的有效的專(zhuān)門(mén)決策預(yù)算，可以有效地控制房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)控周期，保持房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的現(xiàn)金流核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)全面的預(yù)算管理有助于提高自身整體運(yùn)營(yíng)能力

全面預(yù)算以集團(tuán)全局出發(fā)，可以加強(qiáng)和提高對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)控制水平，降低各個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金需求量大。全面預(yù)算管理體系將各項(xiàng)業(yè)務(wù)細(xì)分指標(biāo)落實(shí)到具體的部門(mén)和個(gè)人，堅(jiān)持全部門(mén)、全員、全覆蓋原則，打通部門(mén)之間壁壘，使得項(xiàng)目集團(tuán)橫向部門(mén)協(xié)調(diào)協(xié)同，縱向部門(mén)保持信息暢通，激發(fā)每個(gè)人的主觀能動(dòng)性，從而實(shí)現(xiàn)公司對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有效管理。

（三）全面預(yù)算管理是公平、公正地評(píng)估每一個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)管控能力的重要組成部分

全面的預(yù)算管理體系的建立，可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)根據(jù)部門(mén)職能進(jìn)行分解，明確各部門(mén)職能和人員的責(zé)權(quán);以此為基礎(chǔ)建立具體的績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)定期的檢查各部門(mén)的經(jīng)營(yíng)管理情況和預(yù)算的完成程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)管控能力。

（四）全面的預(yù)算管理有助于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

通過(guò)對(duì)企業(yè)預(yù)算管理的偏差分析，促進(jìn)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)效率的提升，促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略快速高效地執(zhí)行，能夠提高集團(tuán)戰(zhàn)略執(zhí)行力。這有利于集團(tuán)管理層及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并及時(shí)分析原因，解決問(wèn)題;對(duì)于某些預(yù)算管理的關(guān)鍵之處，進(jìn)行重點(diǎn)控制，避免出現(xiàn)重大紕漏，從而確保企業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、企業(yè)集團(tuán)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）全面預(yù)算的控制力度不夠

從目前的情況看，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)政策變化快，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的全面預(yù)算管理工作更多的是由財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)統(tǒng)計(jì)與核對(duì)。財(cái)務(wù)部門(mén)在統(tǒng)計(jì)的過(guò)程中，只是對(duì)每個(gè)部門(mén)、項(xiàng)目提供的預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄，未能對(duì)各部門(mén)及項(xiàng)目提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行深層次的研究分析。更多的部門(mén)為了后期工作順利開(kāi)展，會(huì)虛增預(yù)算數(shù)據(jù)，這樣造成了資源的分配不合理，甚至資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，造成實(shí)際與預(yù)算指標(biāo)的差異，削弱了預(yù)算的實(shí)際控制力。

（二）部門(mén)的參與積極性不高

全面預(yù)算管理體系是一個(gè)全員、全覆蓋、全流程跟蹤的綜合管理工作，全員性對(duì)全面預(yù)算管理來(lái)說(shuō)是非常重要的。但很多部門(mén)與人員都認(rèn)為全面預(yù)算是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，與其關(guān)系不大，其提供的數(shù)據(jù)質(zhì)量較差，而且認(rèn)為預(yù)算工作限制了其后期工作的開(kāi)展。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行過(guò)程具有片面性

目前，全面的預(yù)算管理控制主要還是以管理費(fèi)用為主，未能將銷(xiāo)售、成本、融資的綜合納入預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)受?chē)?guó)家調(diào)控政策影響較大，周期性不確定和融資環(huán)境的不斷變化，造成銷(xiāo)售預(yù)算、成本預(yù)算、融資預(yù)算的準(zhǔn)確性差，預(yù)算分析不夠深入。除了管理費(fèi)用外，其他的預(yù)算調(diào)整隨意性大。同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)成立相對(duì)獨(dú)立的預(yù)算機(jī)構(gòu)，來(lái)負(fù)責(zé)管理預(yù)算的日常工作，更多的是由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行相關(guān)的工作，所以最終落實(shí)到預(yù)算執(zhí)行層面只是對(duì)日常管理費(fèi)用的預(yù)算執(zhí)行反饋和監(jiān)督，不能全面反映各個(gè)職能部門(mén)的全面預(yù)算目標(biāo)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行準(zhǔn)確度差異比較大

隨著房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”跨入“白銀時(shí)代”，很多房地產(chǎn)企業(yè)十分重視資金管理與現(xiàn)金流的管理，但是其對(duì)外部環(huán)境的急劇變化不夠重視，忽視其他部分的預(yù)算管理。比如基礎(chǔ)建材價(jià)格的上漲，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的變更造成結(jié)算的結(jié)果與目標(biāo)的成本預(yù)算產(chǎn)生很大的差異?？傊麄€(gè)預(yù)算管理并沒(méi)有相互聯(lián)結(jié)起來(lái)，沒(méi)有將預(yù)算工作深入各個(gè)事項(xiàng)中去，造成預(yù)算的脫節(jié)，最終造成了預(yù)算數(shù)據(jù)的失真。

三、加強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)全面預(yù)算管理的建議

（一）制定全面預(yù)算管理制度

建立全面的預(yù)算管理制度，首先需要建立一個(gè)完善的預(yù)算管理組織體系來(lái)執(zhí)行，明確預(yù)算管理工作的主要負(fù)責(zé)部門(mén)以及具體負(fù)責(zé)人，從而保證全面預(yù)算工作的順利展開(kāi)。其次，要設(shè)置專(zhuān)項(xiàng)的預(yù)算工作監(jiān)管部門(mén)，可以定期或者以抽檢的方式，對(duì)企業(yè)的全面預(yù)算方案進(jìn)行審查，對(duì)企業(yè)的全面預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督。在預(yù)算管理過(guò)程中，實(shí)施動(dòng)態(tài)化監(jiān)督和管理，確保執(zhí)行的質(zhì)量。再次，制定合理的規(guī)章制度，規(guī)范預(yù)算的編制方法，對(duì)預(yù)算管理工作的具體細(xì)節(jié)制定操作指引，明確每個(gè)部門(mén)的責(zé)任，編制執(zhí)行預(yù)算的內(nèi)容，并確定每個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人。

（二）全面預(yù)算信息系統(tǒng)控制

科學(xué)的信息系統(tǒng)的建立，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的推廣執(zhí)行非常關(guān)鍵。一方面，科學(xué)的信息系統(tǒng)合理地對(duì)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以較為準(zhǔn)確地制定出適宜外部環(huán)境變化的預(yù)算方案;另一方面，科學(xué)的全面預(yù)算信息系統(tǒng)的建立，能夠快速地反映預(yù)算執(zhí)行中的偏差，讓管理層快速地反映調(diào)整業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略執(zhí)行，從而真正提升企業(yè)及項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效益。同時(shí)，科學(xué)的信息系統(tǒng)也能夠?qū)⒏鱾€(gè)部門(mén)有效地串聯(lián)起來(lái)，有助于加強(qiáng)各個(gè)部門(mén)的信息互通，提高其參與度與積極性，從而提高全面預(yù)算的質(zhì)量和預(yù)算的整體性。

（三）全面預(yù)算管理制度與績(jī)效考核相結(jié)合

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)全面預(yù)算考核，僅僅建立在以財(cái)務(wù)指標(biāo)為考核標(biāo)準(zhǔn)的階段。企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算與整體績(jī)效考核相結(jié)合的機(jī)制，激勵(lì)員工在工作過(guò)程中積極參與預(yù)算管理工作，將全面預(yù)算指標(biāo)與項(xiàng)目整體以及部門(mén)、個(gè)人績(jī)效緊密相連。例如，從費(fèi)用率、利潤(rùn)率、資產(chǎn)收益率等方面與既定全面預(yù)算目標(biāo)值進(jìn)行項(xiàng)目考核。將部門(mén)的預(yù)算管理目標(biāo)落實(shí)責(zé)任到每一個(gè)人，如將預(yù)算目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本相結(jié)合，考核其偏差率情況;將工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)與預(yù)算完成節(jié)點(diǎn)結(jié)合考核。對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)偏差的，分析出現(xiàn)偏差的原因，及時(shí)提出整改計(jì)劃，降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，建立完善的激勵(lì)機(jī)制，根據(jù)全面預(yù)算指標(biāo)完成清款，及時(shí)兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰激勵(lì)，如目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍流行的跟投制度、共創(chuàng)共享、成就共享等等。

全面預(yù)算作為房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部管理控制的一種主要的方法，是一個(gè)與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配的系統(tǒng)化工程。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)根據(jù)自身行業(yè)的特點(diǎn)，充分地分析目前的市場(chǎng)情況，形成適合本企業(yè)發(fā)展的全面預(yù)算管理體系。通過(guò)全面預(yù)算管理體系，將企業(yè)的人、物、資金進(jìn)行有效的整合配置，實(shí)現(xiàn)剛性控制與柔性控制相結(jié)合;以當(dāng)期預(yù)算控制與累計(jì)預(yù)算控制相結(jié)合的控制手段，切實(shí)提高企業(yè)資源的利用效率，減少房地產(chǎn)企業(yè)不必要的成本，優(yōu)化投入產(chǎn)出，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（作者單位為徐州新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司）

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