劉美紅

摘 要 審查是我國不動產(chǎn)登記實踐中的核心要素，審查模式的選擇與審查標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定直接影響著審查機構(gòu)工作效率、公信力與法律責(zé)任承擔(dān)問題。本文從應(yīng)然與實然層面分析了不動產(chǎn)登記審查模式的選擇，圍繞登記機構(gòu)的審查職責(zé)與登記機構(gòu)的履職能力兩個視角，探討了不動產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的具體確立思路，以供參考。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn)登記 審查模式 審查標(biāo)準(zhǔn)

一、引言

不動產(chǎn)登記審查工作以登記機構(gòu)作為主體實施對象，由工作人員結(jié)合相關(guān)材料完成登記申請的核對，判斷能否進(jìn)行不動產(chǎn)登記。當(dāng)前我國在不動產(chǎn)登記的審查模式上存在多種論斷，包含形式、實質(zhì)、區(qū)分等多種學(xué)說，大體圍繞應(yīng)然、實然兩個層面展開討論，其具體論斷與審查標(biāo)準(zhǔn)的確立還需我們進(jìn)行詳細(xì)探討。

二、不動產(chǎn)登記審查模式的選擇

（一）應(yīng)然層面

將形式審查與實質(zhì)審查進(jìn)行對比可以發(fā)現(xiàn)，形式審查能夠有效提高登記效率，登記機構(gòu)除故意或重大過失外無須承擔(dān)賠償責(zé)任，但缺乏公信力;而實質(zhì)審查能夠有效減少登記錯誤問題，但倘若出現(xiàn)錯誤且造成損害，則需承擔(dān)賠償責(zé)任，且登記效率較低。從應(yīng)然層面出發(fā)，我國側(cè)重于采用登記生效主義進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)變動模式的設(shè)置，《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法規(guī)中對登記機構(gòu)的職責(zé)作出了明確闡釋，其審查的核心內(nèi)容為登記與申請內(nèi)容是否保持一致，著重凸顯出對登記結(jié)果真實性、準(zhǔn)確性的要求，由此可以看出我國側(cè)重于采用實質(zhì)審查模式，以此實現(xiàn)登記公信力的提升。[1]

（二）實然層面

從實然層面可以發(fā)現(xiàn)實質(zhì)審查存在諸多弊端，主要體現(xiàn)在以下4個方面：一是登記成本較高，推行實質(zhì)審查模式將提高登記成本，背離我國減稅降費等政策的初衷，極易導(dǎo)致地方政府出現(xiàn)財政預(yù)算超支的問題;二是登記效率較低，鑒于當(dāng)前我國登記機構(gòu)間尚未形成合作機制，針對虛假材料等問題缺乏明確有效的甄別手段，對登記效率與登記質(zhì)量造成不利影響;三是工作人員素質(zhì)層面，實質(zhì)審查模式加大了登記人員的工作量，對其審理案件的業(yè)務(wù)水平與綜合素養(yǎng)提出了較高的要求;四是社會公信力問題，在社會整體信用度較低的大環(huán)境下，采用實質(zhì)審查模式能夠突出登記機構(gòu)職權(quán)的政府屬性與法律效力，從而提高登記公信力。[2]在此背景下，登記機構(gòu)還應(yīng)采取有效措施保障登記實踐符合不動產(chǎn)真實權(quán)利內(nèi)容，實現(xiàn)安全與效率的平衡。

三、不動產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的確立思路

（一）登記機構(gòu)的審查職責(zé)

登記機構(gòu)作為不動產(chǎn)登記審查的執(zhí)行主體，必須明確自身所承擔(dān)的審查職責(zé)，確立合法、合理、可行的審查標(biāo)準(zhǔn)。我國《物權(quán)法》第12條指出，登記機構(gòu)可通過詢問申請人掌握不動產(chǎn)物權(quán)實際情況，這一規(guī)定明確強調(diào)登記機構(gòu)被賦予調(diào)查職權(quán)與審查職責(zé)。在此基礎(chǔ)上，為實現(xiàn)對登記機構(gòu)權(quán)威性、公信力的有效保障，維護權(quán)利人的合法利益，還應(yīng)當(dāng)圍繞登記結(jié)果與真實權(quán)利進(jìn)行二者協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以此為基準(zhǔn)確立審查標(biāo)準(zhǔn)。

綜合《物權(quán)法》《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》《國土資源部辦公廳關(guān)于辦理不動產(chǎn)登記類行政復(fù)議案件有關(guān)問題意見的通知》等法規(guī)文件，擬將審查標(biāo)準(zhǔn)劃分為以下兩點：一是“履職盡責(zé)”，即明確登記機構(gòu)公權(quán)力的行使范圍與限度;二是“合理審慎”，即確保登記機構(gòu)在主觀、客觀層面均符合相關(guān)法規(guī)、文件的要求。[3]針對“合理審慎”這一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行深入解讀，主要是指登記機構(gòu)在進(jìn)行不動產(chǎn)登記審查時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，強調(diào)登記機構(gòu)務(wù)必要對登記申請材料進(jìn)行精細(xì)化核對，確保其客觀真實、相關(guān)證明材料齊全、合同文本未被更改后方可辦理登記業(yè)務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)過錯責(zé)任。

（二）登記機構(gòu)的履職能力

1.“專家注意義務(wù)”?！皩＜易⒁饬x務(wù)”主要圍繞登記機構(gòu)的履職情況展開，針對與其履職存在密切關(guān)聯(lián)的事務(wù)承擔(dān)責(zé)任，主要有由其制作并發(fā)放的不動產(chǎn)權(quán)證書、登記簿、登記證明等材料。例如，以不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查為代表的事務(wù)是登記機構(gòu)判斷是否予以登記的主要基礎(chǔ)，同樣與其職責(zé)行使存在緊密關(guān)聯(lián)，加之登記機構(gòu)處記錄有原始的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍等資料，因此需注重逐一完成權(quán)籍調(diào)查結(jié)果的查證核實，履行“專家注意義務(wù)”。

2.“如同處理自己事務(wù)的注意義務(wù)”。登記機構(gòu)需針對與其職責(zé)行使存在關(guān)聯(lián)，且自身具有審查便利條件的事務(wù)承擔(dān)注意義務(wù)。例如，部分申請材料并非由登記機構(gòu)制作發(fā)放的，但可借助部門間信息共享與合作機制獲得相關(guān)材料，則登記機構(gòu)也需針對這類業(yè)務(wù)履行注意義務(wù)，依照辦理機構(gòu)日常業(yè)務(wù)的態(tài)度與責(zé)任心進(jìn)行審查業(yè)務(wù)的受理與審查資料的查驗，主動從相關(guān)部門處獲取有價值的資源信息，對此類資料的真實性進(jìn)行查實核對。當(dāng)前信息化辦公理念已在行業(yè)內(nèi)部得到深入推廣，而不動產(chǎn)登記信息平臺的聯(lián)網(wǎng)建設(shè)與部門間共享機制的完善都將進(jìn)一步為其審查工作創(chuàng)設(shè)便捷條件，增強其履職能力。

3.“一般人的注意義務(wù)”。登記機構(gòu)對部分涉及其職責(zé)行使范疇，但并不具有審查便利性的事務(wù)負(fù)“一般人的注意義務(wù)”。例如，對判斷居民身份證真?zhèn)巍⒑藢Ψ蚱挢敭a(chǎn)劃分合同等業(yè)務(wù)，登記機構(gòu)并不具備較強的鑒別能力，因此只需承擔(dān)形式審查義務(wù)即可。

四、結(jié)語

當(dāng)前我國登記機構(gòu)在進(jìn)行不動產(chǎn)登記審查時，主要采用形式審查與3種“注意義務(wù)”相結(jié)合的模式，要求登記機構(gòu)在開展審查實踐時務(wù)必要履職盡責(zé)，結(jié)合不同審查標(biāo)準(zhǔn)確立精細(xì)化審查要求，在民法層面實現(xiàn)審查標(biāo)準(zhǔn)的完善化建設(shè)，在立法層面為其實踐操作提供保障，進(jìn)一步強化審查工作的實行效果。

（作者單位為東莞市樟木頭鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理所）

參考文獻(xiàn)

[1] 王亦白.不動產(chǎn)登記審查的法理與構(gòu)造[M].中國政法大學(xué)出版社，2018.

[2] 蘭州市不動產(chǎn)登記事務(wù)中心課題組.如何理解不動產(chǎn)登記的形式審查與實質(zhì)審查[J].發(fā)展，2017（11）：85-88.

[3] 屈曉波，蔣正坤.基于全市大集中模式的重慶不動產(chǎn)登記信息平臺建設(shè)[J].中國建設(shè)信息化，2018（1）：17-19.