張雙喜 楊曉嬌

摘 要：本文通過對當前稅收調(diào)控及制度安排的條分縷析，實證其對房地產(chǎn)需求的影響，有助于厘清當前的房地產(chǎn)稅收制度和政策運行的機制和規(guī)律，最終為長效機制的建立提供一定的借鑒。

關鍵詞：房地產(chǎn)稅收；調(diào)控政策；房地產(chǎn)市場

1 引言

稅收政策，作為國家宏觀調(diào)控的重要工具之一，在歷次房地產(chǎn)調(diào)控中均出現(xiàn)其身影。房地產(chǎn)長效機制中，稅收機制亦將是重要的一環(huán)。然而，目前的房地產(chǎn)稅收政策還有其自身的問題，并不能直接納入到房地產(chǎn)長效機制之中。當前的稅收調(diào)控政策，既針對購房者調(diào)控、也對供給者調(diào)控。雖有龐雜的體系，卻并沒有帶來一個良好的房地產(chǎn)環(huán)境，其調(diào)控效果并不如人意。

2 研究意義

我國房地產(chǎn)市場處于一個非均衡的狀態(tài)，一方面房價高漲，另一方面，庫存高企。如果任由房地產(chǎn)市場處于這種狀態(tài)，房地產(chǎn)結構將會更加失衡，人人有房住的美好愿望將更加遠離我們。我們必須看到，一套完善的房地產(chǎn)調(diào)控機制對于我國房地產(chǎn)的發(fā)展以及未來長效機制的建立有著重要意義?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度，在住宅房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)缺位，使得社會財富以住宅的形式沉積，有房產(chǎn)者因為資產(chǎn)帶來的利益而愈加富裕，而無力購房者則只能蝸居于大都市間。住宅價格的高企，與當前不完善的稅收制度及稅收調(diào)控政策有著一定關系。通過對當前稅收調(diào)控及制度安排的條分縷析，實證其對房地產(chǎn)需求的影響，有助于厘清當前的房地產(chǎn)稅收制度和政策運行的機制和規(guī)律，最終為長效機制的建立提供一定的借鑒。

3 房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的傳導機制分析

在房地產(chǎn)市場中，稅種增加、稅率提高，將使市場需求減少；反之增加需求。具體來說，房地產(chǎn)交易時的契稅直接針對購房者，房地產(chǎn)增值稅為房地產(chǎn)經(jīng)營者繳納、部分轉嫁給購房者，這些都會影響到住房消費者群體，增加其購房的負擔，最終反映到購房需求上就是需求下降。當房地產(chǎn)需求在數(shù)量上一定程度下降時，將會引起房價的下降。而相應的稅負減少時，房地產(chǎn)需求會增加，從而增加住房消費，最終帶動房價的上升。

3.1 稅收對房地產(chǎn)市場供給的調(diào)節(jié)作用

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的課征的稅種增加，稅率提高，導致開發(fā)成本上升，投資的預期收益減少，抑制房地產(chǎn)投資回報率，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率下降；反之稅種減少，稅率下降，投資的預期收益增加，促進房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率上升。我國在開始扶植房地產(chǎn)行業(yè)之初，曾經(jīng)對房地產(chǎn)企業(yè)有過稅收和費用的優(yōu)惠安排，例如取消對房企的大量雜費，這使得房企負擔減少從而帶動了房地產(chǎn)開發(fā)投資上升，增加了房地產(chǎn)市場的新建住宅供給。另外，還可以調(diào)整土地增值稅等促使開發(fā)商增加住房供給。對于已持有一定數(shù)量住宅的居民，通過合理的稅收安排，也有可能使其減少持有的住宅數(shù)量。

3.2 影響傳導效果的稅負轉嫁

稅收轉嫁是一種經(jīng)濟生活中的客觀經(jīng)濟現(xiàn)象。納稅人在利益驅(qū)動下，為了保護自己的利益，盡量減少自身損失，總是會想盡一切辦法將原本應該自己擔負的稅收成本轉嫁出去。稅收轉嫁其最終將可能有三種結果：其一，納稅人將稅負全部轉嫁出去，納稅人與負稅人不同；其二，納稅人將部分稅負轉嫁出去，納稅人和負稅人部分重合；其三，納稅人未能將稅負轉嫁出去，此時納稅人就是負稅人。納稅人和負稅人的不同，將會影響稅收政策的最終效果。

稅收轉嫁的方向根據(jù)需求曲線的彈性而確定。需求曲線的彈性大，需求對價格敏感，供給者如果將自身稅負通過價格上漲轉移給消費者，則會減少需求，供給者會損失掉更多收益，則稅收主要由供給者承擔；而需求曲線的彈性小，需求對價格不敏感，供給者可以將自身的稅負通過價格轉移給消費者，不必擔心消費者減少住房消費，因此稅收主要由消費者承擔。流轉環(huán)節(jié)中所發(fā)生的稅費會通過稅收轉嫁的方式，最終可能會轉嫁給購買者，既影響了住房的供給，又在一定程度上增加了消費者的稅負。保有環(huán)節(jié)，不存在商品交換，稅收難以轉嫁，同時還可以通過對房地產(chǎn)投機者征稅的方式，打擊炒房者，合理配置資源，提高經(jīng)濟效率。

3.3 流轉環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收政策影響分析

對于流轉環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收進行分析時，可以按照短期和長期兩個時間維度來進行討論。在本節(jié)，我們假定不論是短期還是長期，住房市場的需求曲線均為一條向左上方傾斜的曲線，對于大多數(shù)住房需求者來說，隨著房價的上升，對住房的需求將會下降，反之則增加。因為建設住房的土地有限，對于住房供給曲線來說，具有短期和長期兩種形態(tài)。

3.4 保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收政策影響分析

對存量個人住宅征收房產(chǎn)稅會有什么影響？前期的研究中對此討論很多，從資產(chǎn)定價理論的角度，胡洪曙（2007）和杜雪君（2009）等學者的研究指出房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收具有降低房價的效用。本文參考Denise等（1995）和徐寧等（2012）的研究，從四象限模型出發(fā)探討個人住宅房產(chǎn)稅對房價的影響，并作出一定的判斷。

4 對房地產(chǎn)價格的影響

（1）流轉環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅負對房價具有顯著影響，且兩者關系為負，即當稅負增加時，房價會降低。具體的，流轉環(huán)節(jié)的的稅負增加1個百分點，房價相應下降0.047個百分點，這說明流轉環(huán)節(jié)的稅負雖然對房價有影響，但是影響作用較小。對于住宅市場來說，由于沒有保有環(huán)節(jié)的稅負，所以目前得到的實證結果暫時無法比較保有環(huán)節(jié)和流轉環(huán)節(jié)的影響大小。

（2）當戶籍人口每增加1個百分點時，房價會上升0.63個百分點，兩者之間的關系為正。一個城市的戶籍人口增加對于房價是有正向影響的，以北京為例，只有擁有了戶籍才能較早買房，而沒有北京戶口的人員則需要繳納5年社保才能買房。戶籍人口的增加會增加當?shù)胤康禺a(chǎn)需求。但要考慮到選取的樣本都是一二線大城市，所以戶籍人口對于房價的影響有可能限于大城市。

（3）利率對于房價的影響是負向的，利率降低房價上升。考慮到利率并沒有取對數(shù)，其系數(shù)即為房價對利率的半彈性，其意義是利率每增加1個單位，房價下降0.0102%。房價與利率的關系符合實際情況。當利率降低，意味著貸款的成本降低，人們有更充足的取貸款買房。而利率回升，市場上流動性不足，貸款難以取得，購房者需要面臨更緊的資金水平，房地產(chǎn)市場也降溫，房價下降。

（4）對于城鎮(zhèn)在崗職工工資水平，其對房價具有顯著的正向影響。對于城鎮(zhèn)在崗職工工資水平對房地產(chǎn)市場的影響，可以有多種解釋。其一是城鎮(zhèn)在崗職工工資水平高，對人口的吸引大，人口多了，購房需求增加，房地產(chǎn)市場也容易升溫。另一種解釋是，城鎮(zhèn)在崗職工工資水平增加，當?shù)鼐用竦馁徺I力增加，對于房地產(chǎn)的消費能力也提高，故會引起房價上升。

5 結束語

從上文的分析中看到，我國保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收主要為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。但是當前階段，除了上海和重慶之外，個人住宅非盈利性使用時，免征房產(chǎn)稅。而對城鎮(zhèn)土地使用稅來說，房地產(chǎn)行業(yè)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅，在城鎮(zhèn)土地使用稅總額中占的比重非常小，個人繳納的使用稅更少。綜合分析后，本文認為當前個人房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負可以忽略不計，在我國絕大部分地區(qū)，對于住房保有環(huán)節(jié)，幾乎無稅負可言。

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作者簡介：

張雙喜（1981—）男，沈陽建筑大學，碩士研究生，高級工程師，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)評估。