張雙喜 楊曉嬌
摘 要:本文通過對當前稅收調(diào)控及制度安排的條分縷析,實證其對房地產(chǎn)需求的影響,有助于厘清當前的房地產(chǎn)稅收制度和政策運行的機制和規(guī)律,最終為長效機制的建立提供一定的借鑒。
關鍵詞:房地產(chǎn)稅收;調(diào)控政策;房地產(chǎn)市場
1 引言
稅收政策,作為國家宏觀調(diào)控的重要工具之一,在歷次房地產(chǎn)調(diào)控中均出現(xiàn)其身影。房地產(chǎn)長效機制中,稅收機制亦將是重要的一環(huán)。然而,目前的房地產(chǎn)稅收政策還有其自身的問題,并不能直接納入到房地產(chǎn)長效機制之中。當前的稅收調(diào)控政策,既針對購房者調(diào)控、也對供給者調(diào)控。雖有龐雜的體系,卻并沒有帶來一個良好的房地產(chǎn)環(huán)境,其調(diào)控效果并不如人意。
2 研究意義
我國房地產(chǎn)市場處于一個非均衡的狀態(tài),一方面房價高漲,另一方面,庫存高企。如果任由房地產(chǎn)市場處于這種狀態(tài),房地產(chǎn)結構將會更加失衡,人人有房住的美好愿望將更加遠離我們。我們必須看到,一套完善的房地產(chǎn)調(diào)控機制對于我國房地產(chǎn)的發(fā)展以及未來長效機制的建立有著重要意義?,F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度,在住宅房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)缺位,使得社會財富以住宅的形式沉積,有房產(chǎn)者因為資產(chǎn)帶來的利益而愈加富裕,而無力購房者則只能蝸居于大都市間。住宅價格的高企,與當前不完善的稅收制度及稅收調(diào)控政策有著一定關系。通過對當前稅收調(diào)控及制度安排的條分縷析,實證其對房地產(chǎn)需求的影響,有助于厘清當前的房地產(chǎn)稅收制度和政策運行的機制和規(guī)律,最終為長效機制的建立提供一定的借鑒。
3 房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的傳導機制分析
在房地產(chǎn)市場中,稅種增加、稅率提高,將使市場需求減少;反之增加需求。具體來說,房地產(chǎn)交易時的契稅直接針對購房者,房地產(chǎn)增值稅為房地產(chǎn)經(jīng)營者繳納、部分轉嫁給購房者,這些都會影響到住房消費者群體,增加其購房的負擔,最終反映到購房需求上就是需求下降。當房地產(chǎn)需求在數(shù)量上一定程度下降時,將會引起房價的下降。而相應的稅負減少時,房地產(chǎn)需求會增加,從而增加住房消費,最終帶動房價的上升。
3.1 稅收對房地產(chǎn)市場供給的調(diào)節(jié)作用
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的課征的稅種增加,稅率提高,導致開發(fā)成本上升,投資的預期收益減少,抑制房地產(chǎn)投資回報率,使得房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率下降;反之稅種減少,稅率下降,投資的預期收益增加,促進房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率上升。我國在開始扶植房地產(chǎn)行業(yè)之初,曾經(jīng)對房地產(chǎn)企業(yè)有過稅收和費用的優(yōu)惠安排,例如取消對房企的大量雜費,這使得房企負擔減少從而帶動了房地產(chǎn)開發(fā)投資上升,增加了房地產(chǎn)市場的新建住宅供給。另外,還可以調(diào)整土地增值稅等促使開發(fā)商增加住房供給。對于已持有一定數(shù)量住宅的居民,通過合理的稅收安排,也有可能使其減少持有的住宅數(shù)量。
3.2 影響傳導效果的稅負轉嫁
稅收轉嫁是一種經(jīng)濟生活中的客觀經(jīng)濟現(xiàn)象。納稅人在利益驅(qū)動下,為了保護自己的利益,盡量減少自身損失,總是會想盡一切辦法將原本應該自己擔負的稅收成本轉嫁出去。稅收轉嫁其最終將可能有三種結果:其一,納稅人將稅負全部轉嫁出去,納稅人與負稅人不同;其二,納稅人將部分稅負轉嫁出去,納稅人和負稅人部分重合;其三,納稅人未能將稅負轉嫁出去,此時納稅人就是負稅人。納稅人和負稅人的不同,將會影響稅收政策的最終效果。
稅收轉嫁的方向根據(jù)需求曲線的彈性而確定。需求曲線的彈性大,需求對價格敏感,供給者如果將自身稅負通過價格上漲轉移給消費者,則會減少需求,供給者會損失掉更多收益,則稅收主要由供給者承擔;而需求曲線的彈性小,需求對價格不敏感,供給者可以將自身的稅負通過價格轉移給消費者,不必擔心消費者減少住房消費,因此稅收主要由消費者承擔。流轉環(huán)節(jié)中所發(fā)生的稅費會通過稅收轉嫁的方式,最終可能會轉嫁給購買者,既影響了住房的供給,又在一定程度上增加了消費者的稅負。保有環(huán)節(jié),不存在商品交換,稅收難以轉嫁,同時還可以通過對房地產(chǎn)投機者征稅的方式,打擊炒房者,合理配置資源,提高經(jīng)濟效率。
3.3 流轉環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收政策影響分析
對于流轉環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收進行分析時,可以按照短期和長期兩個時間維度來進行討論。在本節(jié),我們假定不論是短期還是長期,住房市場的需求曲線均為一條向左上方傾斜的曲線,對于大多數(shù)住房需求者來說,隨著房價的上升,對住房的需求將會下降,反之則增加。因為建設住房的土地有限,對于住房供給曲線來說,具有短期和長期兩種形態(tài)。
3.4 保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收政策影響分析
對存量個人住宅征收房產(chǎn)稅會有什么影響?前期的研究中對此討論很多,從資產(chǎn)定價理論的角度,胡洪曙(2007)和杜雪君(2009)等學者的研究指出房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收具有降低房價的效用。本文參考Denise等(1995)和徐寧等(2012)的研究,從四象限模型出發(fā)探討個人住宅房產(chǎn)稅對房價的影響,并作出一定的判斷。
4 對房地產(chǎn)價格的影響
(1)流轉環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅負對房價具有顯著影響,且兩者關系為負,即當稅負增加時,房價會降低。具體的,流轉環(huán)節(jié)的的稅負增加1個百分點,房價相應下降0.047個百分點,這說明流轉環(huán)節(jié)的稅負雖然對房價有影響,但是影響作用較小。對于住宅市場來說,由于沒有保有環(huán)節(jié)的稅負,所以目前得到的實證結果暫時無法比較保有環(huán)節(jié)和流轉環(huán)節(jié)的影響大小。
(2)當戶籍人口每增加1個百分點時,房價會上升0.63個百分點,兩者之間的關系為正。一個城市的戶籍人口增加對于房價是有正向影響的,以北京為例,只有擁有了戶籍才能較早買房,而沒有北京戶口的人員則需要繳納5年社保才能買房。戶籍人口的增加會增加當?shù)胤康禺a(chǎn)需求。但要考慮到選取的樣本都是一二線大城市,所以戶籍人口對于房價的影響有可能限于大城市。
(3)利率對于房價的影響是負向的,利率降低房價上升。考慮到利率并沒有取對數(shù),其系數(shù)即為房價對利率的半彈性,其意義是利率每增加1個單位,房價下降0.0102%。房價與利率的關系符合實際情況。當利率降低,意味著貸款的成本降低,人們有更充足的取貸款買房。而利率回升,市場上流動性不足,貸款難以取得,購房者需要面臨更緊的資金水平,房地產(chǎn)市場也降溫,房價下降。
(4)對于城鎮(zhèn)在崗職工工資水平,其對房價具有顯著的正向影響。對于城鎮(zhèn)在崗職工工資水平對房地產(chǎn)市場的影響,可以有多種解釋。其一是城鎮(zhèn)在崗職工工資水平高,對人口的吸引大,人口多了,購房需求增加,房地產(chǎn)市場也容易升溫。另一種解釋是,城鎮(zhèn)在崗職工工資水平增加,當?shù)鼐用竦馁徺I力增加,對于房地產(chǎn)的消費能力也提高,故會引起房價上升。
5 結束語
從上文的分析中看到,我國保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收主要為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。但是當前階段,除了上海和重慶之外,個人住宅非盈利性使用時,免征房產(chǎn)稅。而對城鎮(zhèn)土地使用稅來說,房地產(chǎn)行業(yè)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅,在城鎮(zhèn)土地使用稅總額中占的比重非常小,個人繳納的使用稅更少。綜合分析后,本文認為當前個人房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負可以忽略不計,在我國絕大部分地區(qū),對于住房保有環(huán)節(jié),幾乎無稅負可言。
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作者簡介:
張雙喜(1981—)男,沈陽建筑大學,碩士研究生,高級工程師,研究方向:房地產(chǎn)開發(fā),房地產(chǎn)評估。