摘要：現(xiàn)階段，測量房產(chǎn)面積是房產(chǎn)測繪行業(yè)中的重要內(nèi)容，也是建筑工程建設項目后期施工工作中必須要完成的一項測繪工作。一般情況下，面積測繪工作都是在工程竣工驗收之后才會進行。在測繪過程中，測繪人員應當以國家相關規(guī)定和工程項目設計圖紙的要求，利用現(xiàn)有的測繪技術(shù)，對房產(chǎn)實際面積進行有效的測量和準確的計算，從而獲得準確的測繪面積。但由于當前我國房產(chǎn)面積測繪工作還處于初級發(fā)展階段，相關工程建設不是十分的健全，所以，制定具體方案，提升其質(zhì)量控制水平勢在必行。

關鍵詞：房產(chǎn)測繪；測繪面積；質(zhì)量控制

1房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容

房地產(chǎn)測繪是測繪專業(yè)中非常重要的組成部分，測算房屋面積是其最主要的工作內(nèi)容。簡單而言，指的就是測算和計算房屋各層的水平面積。房屋各層的水平面積主要包括房屋的是建筑面積、套內(nèi)建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、公共建筑面積以及房屋使用面積等。另一方面，詳細解釋房地產(chǎn)測繪就是通過測繪手段、技術(shù)以及儀器等工作來對業(yè)主房屋、土地、房地產(chǎn)權(quán)屬狀況、自然狀況、數(shù)量、質(zhì)量、地理位置和土地的利用狀況等進行測定，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)籍、產(chǎn)權(quán)管理、征收稅費、房地產(chǎn)的利用開發(fā)、城市規(guī)劃建設提供基礎質(zhì)量和數(shù)據(jù)。

2房地產(chǎn)測繪的特點和要求

房地產(chǎn)面積測繪的特點主要包括了作業(yè)及時性和內(nèi)容多樣性。作業(yè)及時性是指管理房地產(chǎn)權(quán)屬檔案處于動態(tài)的管理過程中，為了能讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和權(quán)屬的變化相協(xié)調(diào)和保持一致，房地產(chǎn)面積測繪就需要做到準確和及時。內(nèi)容多樣性是指在對房地產(chǎn)進行測繪時，應該要做到定量、定界、定性和定位。換言之也，加強房地產(chǎn)的質(zhì)量調(diào)查測定與評估及其房地產(chǎn)面積測算；加強房地產(chǎn)界限范圍的測定；加強房地產(chǎn)使用權(quán)或者所有權(quán)性質(zhì)的調(diào)查及房地產(chǎn)位置的測定。另外，在房地產(chǎn)測繪的過程中測圖需要用大比例尺，而且必須具備高精度要求，并需進行實測和實算。

3房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制

3.1前期收件資料及圖紙的審查

為了確保房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，前期的收件資料及圖紙審查中的質(zhì)量控制是必不可少的，在房產(chǎn)項目建筑面積預測算時，要求委托方提供的建筑施工圖必須是經(jīng)規(guī)劃部門審核通過的圖紙；在房產(chǎn)面積實測時，委托方應提供房屋竣工圖，若有變更，還應提供相應變更圖紙或聯(lián)系單；委托方所提供的圖紙必須是一整套完整的建筑圖紙，其中包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、樓梯詳圖、陽臺及飄窗大樣圖等，所有圖紙應盡可能詳細，以便于在測繪過程中查閱相關尺寸數(shù)據(jù)。如陽臺外圍護寬度在平面圖上標注不詳，只能在陽臺大樣圖上查閱，如坡屋頂房屋2.20m的范圍線確定，在平面圖上無法看出，只有在剖面圖上圖解三角形確定2.20m的范圍線。收件資料中必須包括土地出讓合同、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證、建筑總平面圖、地名辦出具的門牌號及幢號批準文件、設計部門出具的房屋配套設施用房功能部位，如水泵房、水池、發(fā)電機房、變配電室、制冷機房的使用說明及其他的有關資料。

3.2科學準確的測繪、計算各個面積部位

在開展房產(chǎn)測繪時，有必要現(xiàn)明確房屋建筑的面積不計算區(qū)域、全面積計算區(qū)域以及半面積計算范圍，如果確定失誤則會造成總面積計算出現(xiàn)較大偏差。房屋面積的測繪工作一定要根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》開展，基于《規(guī)范》中的各個條約計算確定好房屋內(nèi)的不同面積。我國一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了使房屋具有更多的賣點，往往會在設計圖注釋中備注過多的內(nèi)容，像是景觀窗、入戶陽臺或者是花園等，這些面積的注釋內(nèi)容會與《規(guī)范》要求不相同，測繪人員在對上述幾方面開展測繪時需要注意這一點。在對公用位置進行界定時需要根據(jù)以下原則進行：若是公用位置已經(jīng)被密封，處于封閉狀態(tài)，測繪人員則需要計算公用區(qū)域的全面積若是公用區(qū)域處于時敞開狀態(tài)，則測繪人員應當根據(jù)實際情況加以計算測定；若是公用區(qū)域處于房屋內(nèi)的主體結(jié)構(gòu)，測繪人員可將其認定為柱走廊形式，然后計算其全面積；若是懸挑的部分區(qū)域建設在房屋主體結(jié)構(gòu)之外，測繪人員需要使用無柱外走廊論，按照懸挑一半的面積進行計算?？傊捎诓煌ㄖ氖褂们闆r不同，其結(jié)構(gòu)構(gòu)造也就不同，測繪人員在對房產(chǎn)面積展開測算時，一定要考慮到建筑房屋的實際情況，并在必要的情況下要求委托方提供一份盡可能完善、詳細的說明書，同時設計方也需要提供一份設計說明，以詳細的說明建筑各個區(qū)域的功能設計。最后測繪人員需要統(tǒng)一用語，并計算明確房屋建筑的有效面積。

3.3面積計算中的公用分攤應當科學合理

在確保房產(chǎn)套型、計算面積以及邊長數(shù)據(jù)準確性的條件下，房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制中的一個關鍵環(huán)節(jié)就是面積計算與共用面積的合理分攤問題，這也是房產(chǎn)測繪工作的核心所在。由于房產(chǎn)面積關系著消費者的切身利益，因此必須保證面積分攤計算的準確性。當前應用的房產(chǎn)測繪軟件還不成熟，加之操作人員對業(yè)務還不夠熟練，因此在房產(chǎn)面積測算過程中，對某一戶室的面積計算可能存在著一定的錯誤，導致后序分攤計算出現(xiàn)誤差等連鎖反應。基于此，房屋各層及總面積計算完成后，對公用建筑面積進行分攤計算，在此過程中應當嚴格依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》、地方《實施細則》之規(guī)定進行操作，部分公用部位分攤情況不明確，應當組織質(zhì)檢、測繪以及技術(shù)和委托人，對圖紙進行討論。公用面積分攤后，應當將分攤之前的套內(nèi)面積、總面積以及分攤面積與分攤之后的各數(shù)據(jù)進行比對，確保分攤計算準確無誤。

3.4房產(chǎn)要素調(diào)查準確

要做到房產(chǎn)要素調(diào)查準確，以下一點值得注意。預測時，房屋坐落、幢號、結(jié)構(gòu)、用途、層次、室號等房產(chǎn)要素參照建筑施工平面圖上文字標、建筑工程規(guī)劃許可證、地名登記表等收件資料進行對照確定。實測時，可將預測成果資料與房屋竣工圖及實地進行核對，在實地核對房屋部位、套型、尺寸是否一致的基礎上，還要查對房屋坐落、幢號、結(jié)構(gòu)、用途、層次、室號編寫等房產(chǎn)要素是否符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》，是否符合房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證要求，是否與設計圖紙一致；若不一致，要求委托方提供變更圖紙、聯(lián)系單或文字說明。實地不符，還要求開發(fā)商進行整改，直到符合房產(chǎn)測繪及產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證要求。

4結(jié)束語

房產(chǎn)面積測繪的精準度與購房者的切身合法利益息息相關，雖然房產(chǎn)面積測繪工作的難度較小，看似簡單，但是其對購房者的影響是巨大的，所以一定要不斷的優(yōu)化以及創(chuàng)新房產(chǎn)面積測繪技術(shù)，提升測繪的精準度，另外還需要進一步的優(yōu)化以及完善法律制度，通過法律的制度來規(guī)范房產(chǎn)面積測繪人員的行為，提升測繪的精準度。

參考文獻：

[1]柴 旭.淺談房產(chǎn)測繪分攤方法及其對房產(chǎn)面積的質(zhì)量控制[J].低碳世

界，2016，17：68～69.

[2]鞠志強，趙亞男.房產(chǎn)測繪技術(shù)與測繪質(zhì)量的控制[J].科技傳播，2013，37（09）：62-63.

（作者單位：寧波經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)誠慎測繪有限公司）

作者簡介：張華， 1987年12月，男，漢族，浙江寧波，中級工程師，研究方向：測繪。