長春吳中地產(chǎn)有限公司
摘要:現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)十分重視工程成本問題,因此預(yù)算、決算作為管理成本高低的工作,自然會受到企業(yè)高層管理。但實際來看,現(xiàn)代部分房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)算、決算的認知不夠深刻、準確,導(dǎo)致管理收效甚微。在這一條件下,本文為了提高企業(yè)預(yù)算、決算管理效果,將分析現(xiàn)有問題,后提出針對性的優(yōu)化策略。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā);工程成本;預(yù)算與決算管理
在房地產(chǎn)開發(fā)中,工程成本的預(yù)算、決算分別代表了兩個階段,即預(yù)算是在工程方案要求全部清晰但尚未動工之前,根據(jù)工程要求對工程造價成本進行初步計算的工作,可預(yù)估工程開發(fā)方案大致金額,此項工作關(guān)系到方案招投標成功率;決算是在工程完成之后,根據(jù)施工記錄計算工程實際造價成本,判斷預(yù)算執(zhí)行情況,這影響到最終結(jié)算工作開展,若決算工作存在缺陷,則容易導(dǎo)致工程經(jīng)濟收益下降。因此為了保障房地產(chǎn)項目價值,應(yīng)當做好預(yù)算、決算管理工作。
一、預(yù)算、決算管理現(xiàn)存問題
(一)預(yù)算問題
目前,部分房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算管理工作當中主要存在兩大問題,即預(yù)算數(shù)據(jù)獲取困難、預(yù)算模式固定。
(1)預(yù)算數(shù)據(jù)獲取困難
綜上可見,預(yù)算工作必須在具備已知因素的條件下才能開展工作,因此因素的數(shù)據(jù)表現(xiàn),將會對預(yù)算工作質(zhì)量造成影響,例如材料用量、施工人員數(shù)量、設(shè)備數(shù)量以及工程量等?,F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理中,深知預(yù)算工作的開展前提,因此會在工作前進行數(shù)據(jù)獲取,但實際來看其獲取的數(shù)據(jù)普遍存在不完整,導(dǎo)致預(yù)算范圍與房地產(chǎn)開發(fā)范圍不符、不準確,誤導(dǎo)預(yù)算人員等問題,而造成這一現(xiàn)象的主要原因就在于:因房地產(chǎn)開發(fā)復(fù)雜性較高,加之房地產(chǎn)企業(yè)不了解預(yù)算要求,所以在數(shù)據(jù)獲取中缺乏明確方向。
(2)預(yù)算模式固定
在任何房地產(chǎn)造價預(yù)算當中都會遇到市場價格波動問題,即市場價格存在隨時波動的可能,而預(yù)算工作只能取當前固定值進行計算,得到當前方案的造價,而在預(yù)算完成后,如果市場價格發(fā)生波動,就會導(dǎo)致預(yù)算不符實際的現(xiàn)象,這一表現(xiàn)在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算管理的固定模式上十分常見,面對任何方案只進行一次預(yù)算,當發(fā)生市場價格波動,就必須重新預(yù)算,大幅增長了工作負擔與繁瑣度。
(二)決算問題
目前,部分房地產(chǎn)開發(fā)決算管理工作當中主要存在兩大問題,即工程量計算問題、設(shè)計更變。
(1)工程量計算問題
工程量是決算工作中的重要指標,理論上決算工作人員必須先計算工程量,后根據(jù)工程量才能得出準確造價金額,但介于工程量的復(fù)雜性,在管理層面上容易出現(xiàn)出入,導(dǎo)致決算工作難以得到準確結(jié)果。例如某工程在施工中并沒有詳細測量、記錄施工數(shù)據(jù),導(dǎo)致決算數(shù)據(jù)支撐不足,工程量結(jié)果不完整,連帶決算結(jié)果存在同樣表現(xiàn)。
(2)設(shè)計更變
設(shè)計方案是工程量計算的重要依據(jù),理論上依照方案就得到準確結(jié)果,但在實際房地產(chǎn)施工當中,其可能因為實地環(huán)境的影響,需要在重度更變部分設(shè)計,導(dǎo)致實際工程量發(fā)生變化。而針對這一問題,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理中,并不會要求決算人員重新統(tǒng)計更變后方案的工程量,使得最終決算只能依照更變前方案來開展工作。
二、關(guān)于預(yù)算、決算管理的優(yōu)化策略
(一)專業(yè)水平保障
要實現(xiàn)預(yù)算、決算管理的優(yōu)化目的,必須先做好預(yù)算、決算專業(yè)水平保障工作,即首先從表面上來看,預(yù)算、決算就是將房地產(chǎn)項目中所有已知需要占用經(jīng)濟的因素全部總和,由此得到項目的預(yù)估、實際總造價成本,其次深入來看,預(yù)算、決算工作還具有判斷造價分配合理性的問題,即不同占用經(jīng)濟的因素其占用比是否合理,也是兩項工作的重要職能體現(xiàn),如果在預(yù)算、決算管理中能夠體現(xiàn)這一點,可以幫助企業(yè)做好造價分配工作,有利于方案合理性與工程開發(fā)質(zhì)量。因此現(xiàn)代部分房地產(chǎn)企業(yè)不能因為專業(yè)、非專業(yè)人員薪酬待遇的差異,而選擇待遇要求更低的非專業(yè)人員,必須對預(yù)算、決算人員的專業(yè)水平進行管理,做到持證上崗。
(二)預(yù)算管理優(yōu)化策略
針對預(yù)算數(shù)據(jù)獲取困難的問題,在管理當中建議先組織預(yù)算工作人員與施工人員、設(shè)計人員進行小組會議討論,會議中預(yù)算工作人員應(yīng)當針對房地產(chǎn)開發(fā)方案提出實際要求,再通過施工、設(shè)計人員的反饋得到各要求的數(shù)據(jù),同時對數(shù)據(jù)準確性進行審核,無誤后則可以進入正式預(yù)算工作中,此舉可以彌補以往數(shù)據(jù)獲取當中,因為專業(yè)性不足而無法明確數(shù)據(jù)方向的表現(xiàn),避免了數(shù)據(jù)不全、不準確的問題。
針對預(yù)算模式固定的問題,建議采用多方案模式來開展工作,即市場價格波動屬于不可控因素,在管理當中只能進行迎合,這一條件下可以先根據(jù)近期市場價格波動數(shù)據(jù)進行趨勢分析,且對趨勢區(qū)間進行取值,隨后得到多個價格數(shù)據(jù),后要求方案設(shè)計人員依照多個價格數(shù)據(jù)進行開發(fā)方案設(shè)計,最終由預(yù)算工作人員對每個可行的方案進行預(yù)算。此舉可以提高開發(fā)方案預(yù)算的容錯率,在招投標階段可以給業(yè)主提供更多的選擇,避免市場價格波動導(dǎo)致的預(yù)算不合理問題。此外值得注意的是,在多方案模式下當業(yè)主選定了某方案之后,必須與其簽訂合同,合同中應(yīng)當提出“無論后續(xù)價格是否波動、波幅如何,都以本方案預(yù)算價格進行注資”的條款,同時設(shè)立應(yīng)急措施,此舉主要是為了避免后續(xù)經(jīng)濟糾紛。
(三)決算管理優(yōu)化策略
針對工程量計算問題,在管理層面上應(yīng)當采用監(jiān)理機制,對施工中所有存在經(jīng)濟消耗的因素進行記錄,例如施工維護、安全設(shè)施成本等,這些數(shù)據(jù)應(yīng)當在決算階段通過技術(shù)交底工作交給決算人員,為其提供全面的數(shù)據(jù)支持。同時考慮到數(shù)據(jù)準確性的問題,在監(jiān)理人員進行數(shù)據(jù)記錄時,應(yīng)當進行數(shù)據(jù)準確性審核機制,即數(shù)據(jù)記錄完成之后,定期依照訂單等依憑判斷數(shù)據(jù)是否準確,如果存在出入、誤差則要求及時整改,以免后續(xù)影響。
針對設(shè)計更變問題,首先在合同約束下,一般情況是不允許更變設(shè)計方案的,除非設(shè)計確實與實際環(huán)境存在不可避免的沖突,經(jīng)過房地產(chǎn)企業(yè)、業(yè)主的協(xié)商,如果雙方通過才能更變設(shè)計方案,在這一條件下,可以要求決算人員先對當前方案進行決算,決算結(jié)果將放置備用。其次當設(shè)計方案更變,則針對更變避免進行工程量計算,再結(jié)合備用決算結(jié)果的指標項,可得更變前后方案之間的差異,再針對差異進行決算調(diào)整,此舉可以大幅度簡化決算工作繁瑣度與負擔。
三、結(jié)語:
本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)中工程成本預(yù)算與決算管理進行了分析,通過分析可見,當前房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算、決算主要存在四大問題,文章產(chǎn)生了各問題的影響表現(xiàn)以及形成原因;針對分析得到的問題,提出了前提性與針對性的優(yōu)化策略,在各項策略的應(yīng)用下,可起到優(yōu)化預(yù)算、決算管理策略的目的,有利于兩項工作的質(zhì)量,同時闡述了各策略的注意事項。
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作者簡介:溫周平,吉林省長春市,130000,性別:男,出生年月1975.12.6,民族,漢;籍貫,江西省寧都縣;學歷,研究生;職稱,正高級經(jīng)濟師、高級工程師;研究方向,建筑與土木工程。