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        企業(yè)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目成本的全過程跟蹤控制

        2015-05-20 23:05:26黃凡
        中國高新技術(shù)企業(yè) 2015年18期
        關(guān)鍵詞:工程成本全過程管理成本控制

        摘要:企業(yè)經(jīng)濟(jì)適用房工程成本的全過程管理,指的是在工程設(shè)計、招投標(biāo)、施工、竣工等階段,通過對工程成本費(fèi)用等的調(diào)控,以最少的成本支出爭取獲得更高的經(jīng)濟(jì)和社會效益。文章以深圳市桂龍家園經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為例,對經(jīng)濟(jì)適用房的成本全過程跟蹤控制進(jìn)行了分析,對企業(yè)的成本控制具有指導(dǎo)作用。

        關(guān)鍵詞:企業(yè)經(jīng)濟(jì)適用房;建設(shè)項(xiàng)目;成本控制;全過程管理;工程成本 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

        中圖分類號:F407 文章編號:1009-2374(2015)17-0007-02 DOI:10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.17.003

        1 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本概況

        1.1 經(jīng)濟(jì)適用房的成本構(gòu)成

        建設(shè)部、國家發(fā)展計劃委員會、國土資源部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的若干問題》對經(jīng)濟(jì)適用房成本構(gòu)成做了如下規(guī)定:(1)建設(shè)用地的片地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi);(2)勘察設(shè)計和前期工程費(fèi);(3)建安工程費(fèi);(4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);(5)管理費(fèi);(6)貸款利息;(7)稅金;(8)3%以下的利潤。

        1.2 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程項(xiàng)目的流程分析

        經(jīng)濟(jì)適用房雖然有自己的特性,但是也具有一般項(xiàng)目的特點(diǎn),經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)主要分為項(xiàng)目立項(xiàng)階段、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、項(xiàng)目竣工交付階段。

        2 深圳桂龍家園經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本全過程跟蹤控制

        桂龍家園項(xiàng)目為鐵路企業(yè)集資自建職工經(jīng)濟(jì)適用房,項(xiàng)目用地面積5164m2,總建筑面積45071m2,其中地下2層,地上32層,共3棟塔樓,可售面積35879m2,總計358戶。本文將從立項(xiàng)決策、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、交付結(jié)算5個階段對桂龍家園建設(shè)成本控制進(jìn)行分析。

        2.1 立項(xiàng)決策階段跟蹤控制

        立項(xiàng)決策階段是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本管理的一個重要階段,雖然從表面上看發(fā)生在立項(xiàng)決策階段的成本費(fèi)用比較少,但是對整個項(xiàng)目的成本管理、成本控制具有十分重要的意義,直接關(guān)系到一個項(xiàng)目的成敗。

        桂龍家園項(xiàng)目從立項(xiàng)之初就爭取政府支持,將該項(xiàng)目納入深圳市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)。該項(xiàng)目建設(shè)用地為企業(yè)自有地塊,是由政府以土地劃撥的形式取得的歷史劃撥存量住宅建設(shè)用地。由于該項(xiàng)目納入深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房統(tǒng)一規(guī)劃管理范圍,因此項(xiàng)目繳交地價根據(jù)深圳市相關(guān)政策僅為市場地價的5%,約521萬元,建設(shè)過程中行政性收費(fèi)減半征收,小區(qū)周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府承擔(dān),并享受稅收等優(yōu)惠政策,從而節(jié)省了大筆的資金。立項(xiàng)決策階段就為該項(xiàng)目的成本控制奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。

        此外,根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)政策,企業(yè)不得墊付該項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用,為節(jié)約建設(shè)資金成本,通過預(yù)售方式向職工集資籌措項(xiàng)目建設(shè)資金。在取得項(xiàng)目《施工許可證》后,購房職工按預(yù)售認(rèn)購價的40%繳交首期款,工程完成至±0.00再交40%房款,剩余20%尾款在住房交付使用時支付。建房款實(shí)行??罟芾恚瑢m?xiàng)使用,通過集資建房節(jié)省了項(xiàng)目建設(shè)資金貸款利息支出。

        2.2 設(shè)計階段跟蹤控制

        設(shè)計階段的成本控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。開發(fā)成本中建安工程費(fèi)占了很大一部分,建安工程費(fèi)的多少又直接取決于設(shè)計階段的成本控制。有關(guān)資料表明,設(shè)計階段對工程成本影響幅度最大,達(dá)到75%以上。

        桂龍家園項(xiàng)目基坑支護(hù)設(shè)計第一版圖紙采用全樁錨支護(hù)結(jié)構(gòu)體系,工程造價約1200萬元。在工程開工前,為進(jìn)一步降低建安成本,經(jīng)過實(shí)地考察分析,在不影響安全的前提下,根據(jù)基坑四周建構(gòu)筑物的相對距離對基坑支護(hù)體系進(jìn)行了全面優(yōu)化,支護(hù)樁長度根據(jù)不同位置適當(dāng)縮短了1~2m,南側(cè)及東側(cè)支護(hù)體系進(jìn)行了調(diào)整,將樁錨結(jié)構(gòu)變更為上部放坡,下部為微型樁+復(fù)合土釘墻等結(jié)構(gòu)形式,工程造價也相應(yīng)大幅下降,調(diào)整后的基坑支護(hù)造價約為680萬元。通過優(yōu)化設(shè)計方案,從而達(dá)到了對該項(xiàng)目成本的有效控制。

        2.3 招標(biāo)階段跟蹤控制

        建設(shè)工程采用招投標(biāo)確定施工單位,目的是把真正有技術(shù)、質(zhì)量意識比較強(qiáng)、素質(zhì)比較好并且有相當(dāng)?shù)墓こ探ㄔO(shè)經(jīng)驗(yàn)的單位招標(biāo)進(jìn)來,是建設(shè)高質(zhì)量住房的保障。桂龍家園項(xiàng)目在選擇施工單位時,摒棄了以往鐵路建房由鐵路內(nèi)部施工企業(yè)承包的方式,改由通過深圳市招標(biāo)站公開招標(biāo)的方式來選擇施工單位,確保由優(yōu)秀的施工企業(yè)來承建該項(xiàng)目。施工招標(biāo)中,先由專業(yè)造價咨詢公司編制標(biāo)底造價在交易中心公開招標(biāo),有16個單位投標(biāo),經(jīng)評標(biāo)委員會評標(biāo)確定中標(biāo)單位,中標(biāo)施工企業(yè)以10066萬元中標(biāo),此標(biāo)底11772萬元減少1706萬元,下浮15.51%,為桂龍家園項(xiàng)目的成本控制打下了良好的基礎(chǔ)。

        2.4 項(xiàng)目施工階段跟蹤控制

        工程建設(shè)成本主要發(fā)生在施工階段,開發(fā)項(xiàng)目由于施工過程周期長、材料價格波動大、現(xiàn)場變更及處理方法等各種因素都會影響工程造價。對施工階段進(jìn)行有效成本控制,既能降低建設(shè)單位的投入成本,增加項(xiàng)目利潤,又可以促使施工單位規(guī)范施工行為,有效的造價控制可以很好地調(diào)節(jié)建設(shè)方及施工方的行為和利益。

        為有效控制建安成本,須做到以下兩點(diǎn):

        2.4.1 加強(qiáng)建設(shè)單位對造價控制的管理,及時組織合約交底。工程項(xiàng)目合約簽訂后,為保證總包合同、各分包合同順利執(zhí)行,加深對合同主要條款的理解和認(rèn)識,建設(shè)單位工程部、成控部會同監(jiān)理單位向施工單位進(jìn)行合約交底,說明工程的承包范圍、承包方式、合同條件、合同單價及總價、暫定金額項(xiàng)目、暫定供應(yīng)單價項(xiàng)目及注意事項(xiàng)等。

        桂龍家園項(xiàng)目招標(biāo)時,鋁合金門窗工程由于造價較高,材料的市場變化較大,因此在招標(biāo)之初被列為暫定價工程。在施工過程中,總包方對該部分進(jìn)行了報價約680萬元,在對市場上同類工程及材料等詢價后發(fā)現(xiàn)總包方報價偏高,隨后建設(shè)單位邀請了深圳市多個具有甲級資質(zhì)的門窗工程企業(yè)進(jìn)行了投標(biāo)報價,在經(jīng)過多輪的比選及談判后,該分項(xiàng)工程在嚴(yán)格滿足設(shè)計要求的前提下造價降低到500萬元,從而達(dá)到了對工程建安成本的有效控制。

        2.4.2 配合項(xiàng)目部加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)督及跟蹤管理,監(jiān)督施工單位,嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙施工,及時發(fā)現(xiàn)問題,并做好現(xiàn)場記錄及相關(guān)證據(jù)資料的收集,以便進(jìn)行成本核減工作。對施工過程中的造價支出做好分析與預(yù)測,經(jīng)?;蚨ㄆ谙蛏霞壧峤豁?xiàng)目造價控制及其存在問題的分析報告。

        桂龍家園項(xiàng)目地下室防水工程原設(shè)計為外防水,即用防水卷材粘貼防水,但在實(shí)際施工過程中發(fā)現(xiàn)部分地下室外墻與基坑邊距離不足50cm,無法在外側(cè)搭腳手架進(jìn)行施工。經(jīng)與設(shè)計單位協(xié)商,地下室防水工程由外防水變更為內(nèi)防水,同時建設(shè)單位對市場的內(nèi)防水材料進(jìn)行了調(diào)研比選,并與施工總包方溝通協(xié)商,最終采用了美國筑金滲透結(jié)晶型內(nèi)防水材料,其綜合單價低于原設(shè)計的外防水卷材施工,最終地下室防水工程在原投標(biāo)價基礎(chǔ)上節(jié)省了10萬元,從而達(dá)到了對工程建安成本的有效控制。

        2.5 驗(yàn)收交付結(jié)算階段跟蹤控制

        建設(shè)項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收后,加強(qiáng)工程結(jié)算是一項(xiàng)非常重要而有效的措施,可以有效地控制建設(shè)成本。該階段的主要成本管理措施是:(1)通過成本核算環(huán)節(jié),掌握工程實(shí)際成本情況。將工程實(shí)際成本與標(biāo)準(zhǔn)成本進(jìn)行比較,計算成本差異,確定成本節(jié)約或浪費(fèi)數(shù)額。分析工程成本節(jié)超的原因,確定經(jīng)濟(jì)責(zé)任的歸屬。針對存在的問題,采取有效措施,改進(jìn)成本控制工作,并對成本責(zé)任部門和單位進(jìn)行業(yè)績評價和考核;(2)進(jìn)行嚴(yán)格的工程結(jié)算審計和項(xiàng)目財務(wù)決算審計,及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),為今后的項(xiàng)目開發(fā)提供借鑒。

        桂龍家園項(xiàng)目土方分項(xiàng)工程在招標(biāo)文件中明確了投標(biāo)報價風(fēng)險,除政府因素不可抗力外,不對該分項(xiàng)工程綜合單價進(jìn)行調(diào)差。但在結(jié)算過程中,總包單位并未按投標(biāo)時的46元/m3結(jié)算,而是按當(dāng)時的市場價70元/m3向建設(shè)方提交結(jié)算資料,在審查過程中,建設(shè)方嚴(yán)格按照招標(biāo)文件及合同約定,確定該部分工程調(diào)差依據(jù)不足,在經(jīng)過多次的談判后最終按原投標(biāo)報價核減了該部分增加工程費(fèi)用約100萬元。在結(jié)算過程有效地控制了成本,同時滿足辦理產(chǎn)權(quán)初始登記的要求,建設(shè)單位將造價咨詢公司審核后的總包施工工程結(jié)算送深圳市建設(shè)工程造價管理站審定,造價站審核后核減177萬元。

        深圳桂龍家園經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在各階段實(shí)施過程中通過較為嚴(yán)格的管理,對項(xiàng)目進(jìn)行了有效的成本控制,最終按期交付。最終該項(xiàng)目開發(fā)總成本按總建筑面積控制在2400元/m2,按可售面積成功控制在3500元/m2,同時也保證了企業(yè)按經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定獲得了3%以下的利潤,取得了合理的經(jīng)濟(jì)回報和良好的社會效益。

        3 結(jié)語

        本文通過分析經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)各階段成本控制的特點(diǎn),闡述了各階段成本控制的重點(diǎn)內(nèi)容,提出成本控制的主要方法。結(jié)合工作中的實(shí)際案例,用實(shí)際數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的成本控制進(jìn)行論述,將對經(jīng)濟(jì)適用房成本控制具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

        參考文獻(xiàn)

        [1] 趙寧江.探析當(dāng)下經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的成本控制[J].建筑界,2013,(2).

        [2] 劉斌.論經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的成本控制[J].建筑經(jīng)濟(jì),2006,(7).

        作者簡介:黃凡(1959-),深圳市廣深鐵路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理,經(jīng)濟(jì)師,研究生。

        (責(zé)任編輯:周 瓊)

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