張?zhí)K閩

摘 要：對企業(yè)的發(fā)展來說，想要增強(qiáng)競爭力首先要做好成本管理工作，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理。為此本文從目標(biāo)管理理論出發(fā)研究如何促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)做好成本管理工作，以促進(jìn)建筑企業(yè)工程造價的降低，為企業(yè)的發(fā)展謀求更有利的發(fā)展環(huán)境條件和優(yōu)勢。

關(guān)鍵詞：目標(biāo)成本管理;房地產(chǎn)企業(yè);應(yīng)用措施

傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)企業(yè)在成本規(guī)劃與管理上，存在與市場環(huán)境格格不入的地方，主要表現(xiàn)在成本的核算和控制上出現(xiàn)的問題，導(dǎo)致成本控制存在不合理的現(xiàn)象，使得項(xiàng)目工程的成本在行業(yè)中的競爭力明顯的降低。為此本文堅(jiān)持從市場的角度出發(fā)，通過目標(biāo)成本管理的相關(guān)理論，研究在當(dāng)前社會背景下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目成本管理該采取怎樣的策略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的特征

從房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模上來看，開發(fā)規(guī)模大，因此，也面臨著開發(fā)時間長、投資額度高以及建設(shè)周期長等問題，然而，高風(fēng)險也意味著高回報和高收益，房地產(chǎn)行業(yè)也屬于開發(fā)效益相對較高的產(chǎn)業(yè)。但是從我國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境來看，房地產(chǎn)行業(yè)始終受到國家宏觀政策的影響，對民生以及社會穩(wěn)定有著重要的影響。房價持續(xù)走高時，國家會出臺相應(yīng)的政策提高對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，如我國在十二五期間大量的建設(shè)了保障性住房，旨在解決人民群眾的住房問題，同時，各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施所產(chǎn)生的綜合效益和累積效應(yīng)，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場發(fā)展中則開始逐漸的產(chǎn)生和出現(xiàn)[1]。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)

中國是一個重視“家”觀念的國家，受到傳統(tǒng)觀念的影響，擁有一套商品住房幾乎是每一戶家庭的夢想，為此在這種觀念以及所帶來的市場需求影響下，房地產(chǎn)的產(chǎn)品也呈現(xiàn)出了市場需求的緊迫性特征。但是總的來說，房地產(chǎn)產(chǎn)品從客觀層面來看，則具有位置固定性的特征，基本上其位置是固定不變的，位置的差異也會導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價格上存在的差異。另外，房地產(chǎn)產(chǎn)品還具有數(shù)量上有限性的特征，因?yàn)?，土地資源不是取之不盡用之不竭的資源，而是稀缺的資源。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)的土地也是有限度的，所生產(chǎn)的房產(chǎn)產(chǎn)品自然也是擁有數(shù)量限制的。房地產(chǎn)產(chǎn)品在供求上存在區(qū)域性的特征，如果土地位置是固定的，那么房地產(chǎn)也具備了區(qū)域性的特征，一個城市的房地產(chǎn)過剩通常無法將另一個城市房地產(chǎn)供給不足的問題有效的解決。房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，決定了他本身的長期實(shí)用性和保值、增值行的特征，從長遠(yuǎn)的角度來看，土地價值總體上呈現(xiàn)出價格不斷上升的趨勢，受到區(qū)位條件因素的影響，土地的價值也會因此而發(fā)生一定的改變。

因此，顧客在購買房地產(chǎn)產(chǎn)品時通常會考慮多種綜合性的因素，只有在多種的綜合因素達(dá)到了自身的期望值之后才能夠作出相應(yīng)的消費(fèi)決策，為此房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)始終要堅(jiān)持市場化導(dǎo)向的原則，堅(jiān)持顧客滿意的原則，為此才能夠提高企業(yè)的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)做好成本管理要經(jīng)歷復(fù)雜且系統(tǒng)的工作流程才能夠最終達(dá)到理想的效果，為此房地產(chǎn)企業(yè)要以全局的角度和戰(zhàn)略的高度出發(fā)來對項(xiàng)目開發(fā)中的成本進(jìn)行目標(biāo)化的控制和管理，改變傳統(tǒng)成本管理中存在的問題，積極的采用先進(jìn)的、高效的成本控制管理方法。

（三）我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成要素分析

房地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時，通常成本費(fèi)用主要是由這幾個部分組成：第一，土地費(fèi)用，土地費(fèi)用在構(gòu)成上包含了土地出讓金、土地征用費(fèi)和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)三個部門，而想要獲得土地經(jīng)營權(quán)還需要經(jīng)過招標(biāo)、拍賣以及掛牌才能夠?qū)崿F(xiàn)，通常情況下，土地費(fèi)用在房地產(chǎn)的一個項(xiàng)目開發(fā)總成本中的20%～50%;第二，前期工程費(fèi)，具體包含了項(xiàng)目開發(fā)之前所要做好的準(zhǔn)備工作，例如前提的可行性研究、地質(zhì)勘察報告、前提調(diào)研策劃規(guī)劃等準(zhǔn)備工作所耗費(fèi)的工程費(fèi)資金，通常該部分的資金消耗比例低于10%;第三，建筑安裝工程費(fèi)，具體包含了房屋建設(shè)中所產(chǎn)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)用等，該部分的資金比例在全體成本資金中的比例約為40%，是重要的組成部分;第四部分是市政公共設(shè)施費(fèi)用，該部分主要包含了公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)具體涵蓋了電信、電力、污水、自來水以及燃?xì)?、綠化等建設(shè)費(fèi)用，功能共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用具體涵蓋了為居民提供的配套性建筑場所，主要為非營利性的功用設(shè)施和營利性的功用設(shè)施，如學(xué)校、商品等，該部分的資金比率約占總體資金比率的10%～20%。其余的費(fèi)用還包括了貸款費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅費(fèi)以及其他的費(fèi)用[2]。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，我國的眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)上更多的注重對建筑產(chǎn)品的成本控制，但是往往容易對市場的需要進(jìn)行忽視，并且，在市場前景比較好時還會忽略建筑產(chǎn)品在投入產(chǎn)出上的比例。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在事前成本管理控制上較為薄弱，成本的決策和控制普遍存在缺乏制度性、規(guī)范性的特征，成本的計劃缺乏嚴(yán)肅性、科學(xué)性。而成本的管理在一定程度上也存在盲目性的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控方面出現(xiàn)了下面的問題。

（一）成本規(guī)劃時忽視了市場發(fā)展的實(shí)際情況

房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，顧客需求上的差異對其價格帶來了影響，房地產(chǎn)企業(yè)會依照市場需求的相關(guān)差異來對目標(biāo)客戶和房地產(chǎn)產(chǎn)品的品味進(jìn)行初步的預(yù)訂和規(guī)劃。在市場供不應(yīng)求的環(huán)境下，企業(yè)則容易對市場發(fā)展的實(shí)際情況產(chǎn)生忽視。而當(dāng)市場情況和國家宏觀政策出現(xiàn)變化時，房地產(chǎn)企業(yè)則需要首先環(huán)顧市場情況變化，并由此來做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作。

（二）成本決定價格

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所生產(chǎn)制作的商品房本身具有商品屬性，是能夠帶到市場上進(jìn)行售賣的。同樣，既然為商品，就必然要遵循相應(yīng)的價值規(guī)律，即產(chǎn)品的成本決定了價格。而房子作為特殊的商品，在定價上則要綜合多方面的因素，成本導(dǎo)向必然會朝著顧客導(dǎo)向的方向發(fā)展，旨在讓顧客滿意并為之買單，以愿意支付的價格來進(jìn)行產(chǎn)品的購買。

（三）成本核算和成本控制是成本管理的關(guān)鍵

對建筑單位來說，房地產(chǎn)在成本管理的過程中較容易對產(chǎn)品價值創(chuàng)造的過程進(jìn)行忽略。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷好轉(zhuǎn)的環(huán)境下，人們的生活質(zhì)量也在不斷的提升，房產(chǎn)作為商品在消費(fèi)購買上呈現(xiàn)出更為理性的特征，買商品房也會從價值的角度來看是否能夠買得值。

（四）忽略成本管理的全過程性和動態(tài)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)是一個長期的過程，為此在項(xiàng)目成本管理并非是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)之前進(jìn)行控制，而是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的全過程，并且會隨著具體情況的變化而產(chǎn)生變化，為此成本管控也存在動態(tài)化的特征。但是當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的成本分析時，通常在項(xiàng)目決算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，則容易忽略項(xiàng)目開發(fā)的真實(shí)性，其主要將成本控制的重點(diǎn)放在了施工過程的成本控制和設(shè)計優(yōu)化上，往往忽視了策劃階段的成本規(guī)劃和項(xiàng)目成本的事后控制。

（五）要增強(qiáng)合同管理和采購管理

對建筑單位來說，在項(xiàng)目開展的過程中為了維護(hù)合同雙方的權(quán)益，則會以合同的方式來確定下來，由于建筑項(xiàng)目的動態(tài)化特征，因此，合同管理的工作量巨大，如果不妥善保管合同，則對后期工作容易產(chǎn)生多種影響。另外，采購也是建筑單位開展工作的一個重要活動，提升對采購的管理對成本控制尤為重要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)目標(biāo)成本控制管理的措施

目標(biāo)成本法指的是以市場為導(dǎo)向，對存在獨(dú)立制造過程的產(chǎn)品實(shí)施的利潤計劃和成本控制管理的具體方法。目標(biāo)成本法的原理在于可以更為高效的完成供應(yīng)鏈管理的目標(biāo)，最大限度的負(fù)荷客戶的需求，繼而能夠從戰(zhàn)略的高度來做好成本管理分析和成本控制，確保成本管理同企業(yè)經(jīng)營管理全過程中資源消耗以及資源配制協(xié)調(diào)起來發(fā)展，從而能夠更好的適應(yīng)供應(yīng)鏈管理的目標(biāo)成本方法。企業(yè)做好目標(biāo)成本管理則要應(yīng)用到目標(biāo)成本法[3]。

對企業(yè)的發(fā)展來說，目標(biāo)成本管理首先要堅(jiān)持價格引導(dǎo)的成本管理原則，通過競爭性的市場價格將期望利潤減去，繼而能夠獲取成本目標(biāo)，價格主要是由于市場上競爭情況所決定的，但是目標(biāo)利潤主要是由公司和所在行業(yè)中的財務(wù)狀況所決定的。目標(biāo)成本管理注重對顧客需求的關(guān)注和滿足，并且對產(chǎn)品的設(shè)計流程更為關(guān)注，致力于確保成本控制的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行目標(biāo)成本控制，可以從下列幾個方面展開。

（一）設(shè)計階段的目標(biāo)成本控制

在設(shè)計階段，在單項(xiàng)設(shè)計完成以后，要及時對組織設(shè)計、成本和工程等相關(guān)的人員做好圖紙的會審工作，并及時的從中發(fā)現(xiàn)錯誤，盡可能的將其中存在的設(shè)計缺陷消除。另外，還可以盡可能的降低后期所出現(xiàn)的大量工作變更，來及時的對設(shè)計超目標(biāo)的成本，做好對該部分工作的優(yōu)化處理，對設(shè)計過程中存在的浪費(fèi)問題應(yīng)更為嚴(yán)格的控制。

（二）招標(biāo)階段的成本控制

責(zé)任成本管理是影響目標(biāo)成本的重要因素，為此要堅(jiān)持推動成本管理制度和參考部分技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，及時的制定出不同責(zé)任部門、責(zé)任人具體負(fù)責(zé)的責(zé)任成本。同時，還要簽訂責(zé)任成本任務(wù)書，推動責(zé)任成本的量化、詳細(xì)和具體化，并將責(zé)任計劃書落實(shí)到具體部門或者人的身上，不同部門所要承擔(dān)的責(zé)任依照自身的崗位特征來定。不過應(yīng)盡可能的避免人人有責(zé)，而主要由負(fù)責(zé)或者牽頭的部門。

（三）施工階段的成本控制

在項(xiàng)目的建設(shè)施工階段，會產(chǎn)生大量的資金消耗，為此做好該階段的施工成本控制尤為關(guān)鍵。一方面，簽證的變更，會導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)的成本增長，還會對施工的進(jìn)度、工期產(chǎn)生影響，為此要要協(xié)調(diào)好工作量，對項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的控制，確保施工質(zhì)量的提升，繼而增加施工的效率。在處理簽證變更的問題時，要對相關(guān)的審批流程進(jìn)行嚴(yán)格的把控和執(zhí)行，在簽證變更執(zhí)行結(jié)束以后，要盡快的辦理完工確認(rèn)的相關(guān)手續(xù)，隨后對簽證變更工作做好結(jié)算處理，繼而能夠?qū)崿F(xiàn)施工階段成本的動態(tài)控制和管理。

（四）后評估階段的成本控制

成本管理的一個難點(diǎn)還在于對成本準(zhǔn)確性的預(yù)測，通過后評估的方式來改進(jìn)成本控制管理的效率。所以在項(xiàng)目竣工結(jié)算完成之后，要對項(xiàng)目做好總結(jié)、評價和分析，并整體上對項(xiàng)目的成本情況做好評估工作，通過對經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)，繼而對成本指標(biāo)要素進(jìn)行分析，推動公司數(shù)據(jù)庫的豐富和完善。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱和命脈，對國民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響。然而改革開放以來我國市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)也面臨了更為嚴(yán)峻的生存環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的增多，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)部競爭力的持續(xù)增大。目標(biāo)成本管理在組織和管理全過程中發(fā)揮著重要的作用和優(yōu)勢。從目標(biāo)管理的手段、方法和理論層面來看，高效的目標(biāo)成本管理應(yīng)用在房地產(chǎn)企業(yè)中，可以有效的推動房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理水平的提升，繼而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。

參考文獻(xiàn)：

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