周小琦

【摘要】在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生翻天覆地的變化。為了與國(guó)際準(zhǔn)則保持一致，有效彌補(bǔ)舊準(zhǔn)則中存在的不足和缺陷，我國(guó)在2017年頒布了全新的收入準(zhǔn)則，并且以相關(guān)合同為基礎(chǔ)和前提進(jìn)一步確認(rèn)了收入模型，制定了收入確認(rèn)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

【關(guān)鍵詞】新收入準(zhǔn)則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 運(yùn)用 分析探討

前言：在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中，收入是重要的影響因素，它關(guān)系著企業(yè)利潤(rùn)和經(jīng)濟(jì)效益。能夠有效的反應(yīng)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況，是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和其他利益相關(guān)人員關(guān)注的重點(diǎn)。因此相關(guān)部門和工作人員要不斷優(yōu)化和創(chuàng)新統(tǒng)一收入確認(rèn)準(zhǔn)則，促進(jìn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

1.新準(zhǔn)則建立了完善的、統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型

我國(guó)舊的收入準(zhǔn)則適用的邊界不清晰，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)量收入和確認(rèn)收入的可操作空間，降低了企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的可比性和一致性，給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的造假提供了機(jī)會(huì)[1]。為了有效彌補(bǔ)舊收入準(zhǔn)則中存在的不足，提升房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)量和確認(rèn)會(huì)計(jì)收入的規(guī)范性，保證會(huì)計(jì)信息和數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性，在新收入準(zhǔn)則中建立了科學(xué)的、統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型。新收入準(zhǔn)則去掉了建造合同中單獨(dú)的準(zhǔn)則，降低了收入確認(rèn)和收入計(jì)量中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升了相同業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理方式的統(tǒng)一性，降低了舊準(zhǔn)則下相關(guān)的成本。同時(shí)新收入準(zhǔn)則將收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)修改轉(zhuǎn)移實(shí)際的控制權(quán)。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，新收入準(zhǔn)則中的控制權(quán)轉(zhuǎn)移分為時(shí)期和時(shí)點(diǎn)兩種情況。同時(shí)客戶可以控制房地產(chǎn)企業(yè)履約過程中的在建商品，在房地產(chǎn)企業(yè)履約過程中，客戶可以消耗房地產(chǎn)企業(yè)因履約帶來客戶的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在履約過程中產(chǎn)出的商品具有一定的特殊性和不可替代性，企業(yè)可以向已經(jīng)履約的部門收取一定的費(fèi)用和款項(xiàng)。在新收入準(zhǔn)則的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品房中的確認(rèn)收入判斷標(biāo)準(zhǔn)為實(shí)際控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，這樣在商品房預(yù)售期內(nèi)如果客戶完全獲得了商品房的控制權(quán)，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可以確認(rèn)收入。針對(duì)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，我國(guó)商品房實(shí)際的銷售情況不能滿足以上條件，因此新收入準(zhǔn)則的確認(rèn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)房款的收入確認(rèn)產(chǎn)生一定的影響。如果預(yù)售期間的房屋收入在建的房屋，那么客戶不會(huì)取相關(guān)房屋的控制權(quán)。如果在房屋預(yù)售期間，房屋并沒有完工，這時(shí)客戶無法獲得相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。在房屋預(yù)售過程中，每一個(gè)房屋都有唯一的房號(hào)、唯一相對(duì)應(yīng)的位置，戶型和樓層也具有唯一性。在相關(guān)購房合同中明確規(guī)定了購房款支付的進(jìn)度，一般情況下在房屋交付前，房地產(chǎn)企業(yè)可以收齊全部的購房款，如果個(gè)別客戶沒有交齊購房款，房地產(chǎn)有權(quán)利收取剩余的、沒有交付的購房款。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)滿足以上條件時(shí)，我們可以將其判定為時(shí)期履約，并且在某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)確認(rèn)該收入。

2.識(shí)別合同內(nèi)容，確認(rèn)合同

在新的收入準(zhǔn)則中合同產(chǎn)生的收入是收入計(jì)量和確認(rèn)的重要依據(jù)和基礎(chǔ)，因此在確定收入前一定能夠要確認(rèn)合同并且是被合同中的內(nèi)容[2]。房地產(chǎn)企業(yè)要以客戶取得商品房的控制權(quán)為確認(rèn)收入的前提，同時(shí)在確認(rèn)收入時(shí)要滿足以下合同條款要求：首先合同雙方已經(jīng)簽訂了合同并且明確的自己將會(huì)履行的相關(guān)義務(wù)。其次，合同雙方簽訂的合同中明確的說明了各自的權(quán)利和義務(wù)。再次，雙方簽訂合同的內(nèi)容應(yīng)該包括商品交易的具體支付內(nèi)容并且明確雙方提供勞務(wù)的相關(guān)內(nèi)容。同時(shí)雙方簽訂的合同具有一定的商業(yè)性質(zhì)。最后，有一定的可能性會(huì)收回房地產(chǎn)企業(yè)商品交易或者提供勞務(wù)中產(chǎn)生的所得對(duì)價(jià)。

在新的收入準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要確認(rèn)和識(shí)別房屋交易過程中涉及到的合同和訂單，保證合同滿足新收入準(zhǔn)則以后才可以計(jì)量和確認(rèn)收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂的合同是一個(gè)房屋銷售的草簽合同并且合同中并沒有明確的規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)，那么這種合同不會(huì)滿足新收入準(zhǔn)則的要求，因此不能以草簽合同為基礎(chǔ)計(jì)量和確認(rèn)收入。除此之外，在房屋銷售過程中簽訂的正式的購銷合同必須要經(jīng)過房管局的處理后才可以生效[3]。例如，甲企業(yè)與乙客戶簽訂的購銷合同中明確了銷售價(jià)格，明確了甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)，并且乙客戶在簽約日支付收付100萬，無明顯跡象表明乙客戶無力支付尾款，這種交易行為具有商業(yè)性質(zhì)，所以該購銷合同滿足新收入準(zhǔn)則中合同的定義，并且在某年某月某日正式生效。

3.合理的劃分合同中各方的履約義務(wù)

新收入準(zhǔn)則規(guī)定，在識(shí)別合同內(nèi)容和確認(rèn)過合同后，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體的合同條款內(nèi)容合理的劃分各方的、不同的履約義務(wù)，保證后續(xù)收入確認(rèn)工作的順利進(jìn)行。其中具體的履約義務(wù)參照合同內(nèi)容應(yīng)該包括明確的區(qū)分多項(xiàng)商品和多項(xiàng)服務(wù)，將履行義務(wù)劃分為多個(gè)獨(dú)立的部分[4]。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中要嚴(yán)格按照新收入準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)一步確認(rèn)合同，同時(shí)確認(rèn)其中包含的多個(gè)可以區(qū)分的、獨(dú)立的履約義務(wù)，然后以履約義務(wù)為基礎(chǔ)進(jìn)行合理的收入計(jì)量和確認(rèn)。例如在房屋買賣中，如果合同中不僅包括銷售房屋，而且還包括銷售車位。按照新收入準(zhǔn)則的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將房屋的銷售和車位的銷售作為兩個(gè)獨(dú)立的、可區(qū)分的履約義務(wù)，并且根據(jù)履約義務(wù)和履約時(shí)間計(jì)量和確認(rèn)收入。在商品房中，精裝商品房的精裝修是重要組成部分，它與商品房是共存的，而不是獨(dú)立存在的。因此商品房中的收入和成本應(yīng)該包括精裝修部分的收入和成本[5]。在商品房的銷售中，車位屬于捆綁銷售，客戶能夠收益并且單獨(dú)使用，因此商品房與車位關(guān)聯(lián)性較弱，車位應(yīng)該收入成本的確認(rèn)應(yīng)該與商品房分離。

結(jié)語：

新收入準(zhǔn)則的制定滿足了社會(huì)發(fā)展和需求，彌補(bǔ)了舊收入準(zhǔn)則存在的缺陷和問題，與國(guó)際準(zhǔn)則具有一定的趨同性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容較多，受到各種客觀因素的影響較大。因此在房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)和計(jì)量收入時(shí)，要根據(jù)自身的實(shí)際情況進(jìn)行并且與新收入準(zhǔn)則相符，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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