鄭丹鳳

【摘要】隨著社會經濟發(fā)展，城市化建設加大，房地產市場快速發(fā)展成熟的同時，競爭也越來越激烈，其中，房地產土地估價也得到更多的重視。土地估價市場受國家政策調控、經濟發(fā)展、地域差別等不確定因素的干擾，直接對土地估價準確性造成影響，同時因房地產的發(fā)展，使得土地估價市場得到廣泛推廣，這就要求估價管理和估價技術不斷更新，以便能夠適應市場的需求，降低風險的存在。本文通過對房地產土地估價市場的風險因素進行分析，規(guī)整預防對策，減少房地產土地估價市場風險，并提出相應對策，便于行業(yè)參考。

【關鍵詞】房地產? 土地估價市場? 風險? 預防措施

伴隨著經濟的快速發(fā)展，房地產行業(yè)蓬勃發(fā)展，成為炙手可熱的經濟型行業(yè)，各開發(fā)商在經濟利益的驅使下進行大量建設投資，推動了土地市場估價的興起和發(fā)展。房地產土地估價市場受較多因素影響，動態(tài)變化性大，政策對其也有相關影響，為了增加投資的安全性，降低風險，需要加強房地產土地估價市場的管理和規(guī)范。

一、房地產土地估價市場中的風險現狀

（一）評估人員的技術風險

隨著房地產的快速發(fā)展，國家出臺了一系列相關政策對其進行調控，但是在實際土地估價的現場，土地估價的流程不一定是按照相關規(guī)則去進行，舉例，在對房地產進行抵押估價時一般采用的都是市場比較法，土地估價過程中選取的參照物和市場環(huán)境很重要，其中還需要估價師依據自身專業(yè)能力對相關影響因素進行判斷和修正，如若估價師出現問題，不能夠按照估價原則進行操作，采用不合理的程序和對比參照物，將直接影響土地估價結果，造成土地估價報告中的估價錯誤風險。對比其他國家，我國的房地產估價行業(yè)起步較晚，相對來說累積的相關資料較少，這就要求我國土地估價市場對土地價格分類變動指數、市場基準收益水平等資料進行大量收集，為土地市場估計提供參考依據。

（二）房地產環(huán)境下的政策風險

隨著房地產經濟效益的產生，使得開發(fā)商在追求利益的時候，對房地產建設進行大量開發(fā)和投入，國家為了宏觀調控，采取相關政策進行約束，主要的政策包括產業(yè)政策、金融政策、稅收政策。任何政策在對估價市場進行調控的時候都將影響估價方式方法的變化，比如，現在城市化建設擴大，農村拆遷補償大面積存在，不能正確使用估價方法，沒有合理的界定標準，補償問題產生較大分歧，容易激發(fā)矛盾。另外估價人員和估價機構在進行估價操作時，如果不能將農民土地劃撥征收進行全面了解，同時對政策背景和政策預期掌握不全面，直接會導致在房地產價格評估操作中產生很多不確定性因素，影響估價的準確性。

（三）虛假材料風險

土地評估最重要的基礎就是誠信，一些委托方為了收益最大化，在對房地產進行估價操作時，提供虛假信息給評估機構，違法操作，欺騙評估師，如果這種情況屬實，雙方均要付相關的法律責任，同時評估機構也將面臨巨大風險。為了避免以上情況的發(fā)生，委托方提交的相關房地產信息資料需要評估機構對其進行真?zhèn)伪鎰e，這種真?zhèn)蔚谋鎰e能力需要長期實踐累積，目的是為了能準確對信息進行判斷。

（四）經濟活動主體面臨的房地產估價風險

經濟活動主體主要指的是在估價目的的條件下，與估價對象相關的房地產利益各方。比如，房地產投資中涉及到的全部投資人，未來債權人、政府利益;進行抵押貸款時涉及到的所有借款人、銀行人、擔保人等相關各方利益。在抵押貸款時，如果房地產的估價結果和市場價值存在偏差較大，對相關的經濟活動主體一定會產生影響，另外在抵押貸款進行估價時，過高估價會使借款人在未來償還時無法得到保障，金融機構在對貸款回收時無法得到保障，進而產生壞賬、呆死賬的情況發(fā)生。

二、房地產土地估價市場中的風險預防措施

（一）提高估價人員的自主性，增加技術風險保障

房地產利益涉及多方面，對評估機構和評估人員要進行職業(yè)道德培訓，規(guī)范估價市場制度，嚴格按照國家標準政策執(zhí)行，同時還要求估價人員不斷進行自身學習提升，加強土地估價市場制度的完善，建立估價的公正性，同時做好相關記錄，建立誠信機制，依據交易記錄對相關估價人員進行評級和獎懲。

（二）加強政策變遷的預防措施

即便我國房地產得到了空前發(fā)展，但隨之而來的房地產市場的估價在政策、法律、業(yè)規(guī)上還是存有差距，估價隨著房地產發(fā)展對應的政策調控、法律變更一定要及時了解并進行調控，即使要估價的土地處在一個不確定因素較多的環(huán)境中，也能讓估價人員在法律、政策市場變化的同時進行及時調整，降低政策風險。

（三）提高房地產估價行業(yè)的誠信建設

房地產估價行業(yè)基本隨著時代更新變化，已經注意到誠信經營的重要性，尤其是對待品牌長期建立和發(fā)展的基礎上，大的品牌為了妥善經營對誠信要求更為嚴格，會嚴格審核委托方遞交的房地產信息，依據專業(yè)進行判斷，其中存在誠信危機的大多是小型估價機制，為了利益，鉆制度和法律的漏洞，最根本原因是中國房地產估價市場起步晚，相關的制度、法律還在完善中，誠信監(jiān)督機制也不健全，有待加強，這就要求我們不斷對房地產估價人員和估價機構建立完善的誠信檔案，建立失信懲戒機制和信用公示制度，對待不良行為的發(fā)生，警告公示，避免上交虛假資料和利益的不合理分配，從而提高市場估價的準確性，預防虛假材料導致的誠信風險。

（四）提高評估機構職業(yè)責任保險，規(guī)避風險

為了避免和杜絕與相關房地產利益各方的投機取巧，增強評估人員的責任意識，降低評估風險，評估機構和評估人員在進行估價時可以投保職業(yè)責任保險，當委托方利益因評估人員或者評估機構的過失產生的利益損失，本由估價機構進行賠付時，保險公司會承擔其中的部分賠償金額。通過職業(yè)責任險，能有效保障委托方的利益損害，提高評級機構信譽度，減少市場風險。

三、結束語

通過對房地產估計市場風險的分析，可以有效的促進估價市場的機制建立健全，增強估價市場的抗風險能力，促進房地產行業(yè)的發(fā)展，綜合分析，提高房地產估價市場對風險的預防對策是健康持續(xù)推進房地產估價行業(yè)發(fā)展的基礎。

參考文獻：

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