張凱陽(yáng)

12平方360萬(wàn)，每平方均價(jià)30萬(wàn)元。這里不是寸土寸金的深圳灣，也不是房?jī)r(jià)冠絕全國(guó)的上海黃浦江畔，而是北京西城區(qū)的“老破小”。

既老且破又小，沒(méi)有廚房，沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間，電線交錯(cuò)，墻面斑駁，均價(jià)卻高出天際，唯一的原因只有一個(gè)：學(xué)區(qū)房。

學(xué)區(qū)房陷入尷尬

最近，學(xué)區(qū)房的熱度一波接一波，爭(zhēng)議更是層出不窮。

去年年底，深圳羅湖某小學(xué)擬規(guī)定“住房面積50平方米以下限制入學(xué)”：面積大于50平方米的學(xué)區(qū)房，居住滿一年即可入學(xué);面積低于30平方米的，居住六年方能入學(xué)。

按照相關(guān)部門的解釋，之所以出此規(guī)定，是因?yàn)閷W(xué)位已到極限，同時(shí)防范炒作小面積學(xué)區(qū)房。由于存在公平問(wèn)題，這一規(guī)定隨即被校方連夜取消。

接著，廣州牛奶廠某樓盤賣樓宣傳的名校不翼而飛，被指涉嫌誤導(dǎo)宣傳。該項(xiàng)目曾以高出同片區(qū)其他樓盤的價(jià)格銷售，并打出配套“雙名?！弊鳛橘u點(diǎn)進(jìn)行傳播。

隨后，南京頂級(jí)名校拉薩路小學(xué)突發(fā)校區(qū)搬遷，引發(fā)家長(zhǎng)不滿。拉薩路小學(xué)在南京屬于金字塔尖的名校，周邊學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高達(dá)8萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)南京市均價(jià)。

最近，一篇名為《蘇州沒(méi)有學(xué)區(qū)房》的文章不脛而走。蘇州學(xué)區(qū)房向來(lái)火熱，然而今年高考，蘇州400分以上（江蘇高考滿分480分）的高分考生僅141人，不及南通、無(wú)錫、泰州、揚(yáng)州、鹽城、南京等城市。

再接著，今年北京理科700分以上的共計(jì)24人，其中海淀17人，西城區(qū)僅有2人。

一邊是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格居高不下、家長(zhǎng)為名校奔走的場(chǎng)景，另一邊是學(xué)區(qū)房之于高考成績(jī)的不匹配、高房?jī)r(jià)付出沒(méi)能迎來(lái)高成績(jī)。

學(xué)區(qū)房陷入前所未有的尷尬。

學(xué)區(qū)房政策變動(dòng)

不僅如此，學(xué)區(qū)房政策正在劇烈變動(dòng)之中。

先是廣州提出了租售同權(quán)。無(wú)論是租房還是買房，都能享受到同等的受教育權(quán)利。無(wú)論是買房還是租房，都能享受到同等學(xué)位，那么搶購(gòu)學(xué)區(qū)房的必要性就不復(fù)存在。

接著，北京多區(qū)推出了多校劃片政策。以往單校劃片，一個(gè)蘿卜一個(gè)坑，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格居高不下。而多校劃片，則帶來(lái)諸多不確定性，同樣一套學(xué)區(qū)房，有可能分配到名校，也有可能分配到普通學(xué)校。入學(xué)風(fēng)險(xiǎn)的存在，讓學(xué)區(qū)房充滿著不確定性。

這兩大政策，被認(rèn)為是學(xué)區(qū)房的釜底抽薪之策。然而，現(xiàn)實(shí)卻出現(xiàn)諸多吊詭之處。

一方面，租售同權(quán)尚未真正落地。在很多城市，學(xué)區(qū)房仍是就近入學(xué)的第一決定因素。有戶籍有學(xué)區(qū)房的，優(yōu)先享受對(duì)口小學(xué)派位;有戶籍無(wú)學(xué)區(qū)房的，只能最后接受區(qū)域統(tǒng)籌。無(wú)戶籍無(wú)學(xué)區(qū)房的，只能通過(guò)積分入學(xué)，與千軍萬(wàn)馬共同爭(zhēng)搶學(xué)位。

早在2017年，就有城市的教育部門直言不諱地表示 “租購(gòu)?fù)瑱?quán)”不等于租房就能上名校。在既有的教育資源分配中，戶籍、房產(chǎn)、學(xué)位仍舊是首要衡量因素。

一方面，多校劃片也存在諸多難題。拋開(kāi)劃片公平性、就近入學(xué)的現(xiàn)實(shí)不說(shuō)，對(duì)于北上廣深這樣的大城市，優(yōu)質(zhì)教育資源多集中于中心城區(qū)，這些區(qū)域無(wú)論如何多校劃片，都無(wú)法改變學(xué)區(qū)房高教育溢價(jià)的現(xiàn)實(shí)。

即便在北京，多校劃片已經(jīng)提出幾年時(shí)間，但離落地仍有一定距離。

學(xué)區(qū)房到底還能不能買？

要想了解這一點(diǎn)，必須明白學(xué)區(qū)房的高房?jī)r(jià)從何而來(lái)，維持這種高房?jī)r(jià)的因素是什么，這些因素能不能持續(xù)。

學(xué)區(qū)房高房?jī)r(jià)的背后，實(shí)質(zhì)是教育溢價(jià)。同一地段，學(xué)區(qū)房相比于非學(xué)區(qū)房，普遍有20%左右的高溢價(jià)，部分名校的學(xué)區(qū)房溢價(jià)超過(guò)30%。

在一個(gè)向來(lái)重視教育的國(guó)度，每一個(gè)家長(zhǎng)都擔(dān)心自己的孩子“輸在起跑線”上，用學(xué)區(qū)房來(lái)投票，就成了不約而同的選擇，家長(zhǎng)愿意為了所謂更好的學(xué)校支付更高的價(jià)格。

我國(guó)義務(wù)教育執(zhí)行的是“就近入學(xué)”規(guī)則，一套房子對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，學(xué)校強(qiáng)弱懸殊，自然帶動(dòng)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)差異。

在投資上，正因?yàn)榻逃鐑r(jià)的存在，學(xué)區(qū)房一般比普通房子漲得更快，同時(shí)擁有更強(qiáng)的抵御樓市風(fēng)險(xiǎn)的能力。

根據(jù)任澤平通過(guò)對(duì)北京十年房?jī)r(jià)走勢(shì)的追蹤發(fā)現(xiàn)，大都市圈、地鐵房、學(xué)區(qū)房以及受益于城市外擴(kuò)的地區(qū)漲幅更大。

不過(guò)，這是過(guò)去學(xué)區(qū)房的投資邏輯。如今，學(xué)區(qū)房面臨著越來(lái)越多的問(wèn)題。

學(xué)區(qū)房面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多

其一，學(xué)區(qū)資源重新分配的風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論是租售同權(quán)，還是多校劃片，只要能夠落地，都會(huì)對(duì)學(xué)區(qū)房產(chǎn)生釜底抽薪式的影響。雖然短期內(nèi)，由于各種利益的阻礙，這兩大政策都很難順利推進(jìn)，但這是學(xué)區(qū)房未來(lái)可能的發(fā)展方向，必須提前做好預(yù)防。

其二，政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。前不久，蘇州工業(yè)園區(qū)在樓市調(diào)控壓力之下，將“五年一學(xué)位”調(diào)整為“九年一學(xué)位”，學(xué)位鎖定期突然從5年變成9年。

而深圳有城區(qū)也在學(xué)位壓力之下，改變過(guò)去“對(duì)口入學(xué)”的規(guī)則，羅湖某名校甚至試圖出臺(tái)“住房面積50平方米以下限制入學(xué)”的政策。政策變量，已經(jīng)成了學(xué)區(qū)房的重要影響因子。

其三，開(kāi)發(fā)商虛假宣傳的風(fēng)險(xiǎn)。雖然多地政府已明令禁止樓盤捆綁學(xué)區(qū)房宣傳，但學(xué)區(qū)房作為房?jī)r(jià)的重要組成要素，會(huì)被開(kāi)發(fā)商或明或暗地變相宣傳，并體現(xiàn)于房?jī)r(jià)之中。

但是，學(xué)位本身具有不確定性，開(kāi)發(fā)商同樣也有誤導(dǎo)宣傳的動(dòng)機(jī)，這就導(dǎo)致學(xué)區(qū)房投資往往充斥著各種道德風(fēng)險(xiǎn)。

其四，學(xué)區(qū)房與教育實(shí)力不相匹配的風(fēng)險(xiǎn)。每一個(gè)家長(zhǎng)都不想自己的孩子輸在起跑線上，但買到一流的學(xué)區(qū)房，未必就等于買到了美好的未來(lái)。學(xué)區(qū)房與高考之間的關(guān)系，越來(lái)越不穩(wěn)定，這對(duì)學(xué)區(qū)房的實(shí)際效果必然提出質(zhì)疑。

其五，城市格局洗牌的風(fēng)險(xiǎn)。任何區(qū)域的教育，都是由人來(lái)決定的。隨著新城區(qū)拔地而起，尤其是一些城市的政務(wù)區(qū)和商務(wù)區(qū)不斷轉(zhuǎn)移，城市的白領(lǐng)和金領(lǐng)群體也隨之而轉(zhuǎn)移，這些人群聚居之地，教育質(zhì)量一定不會(huì)差，這就對(duì)傳統(tǒng)老城區(qū)的學(xué)位提出挑戰(zhàn)。

還要不要投資學(xué)區(qū)房？

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，答案并非“是”和“否”如此涇渭分明。學(xué)區(qū)房到底還能不能投資，關(guān)鍵要看投資的是什么樣的學(xué)區(qū)房。

其一，投資單個(gè)學(xué)區(qū)房，不如投資擁有優(yōu)質(zhì)教育資源聚集的區(qū)域。要知道，優(yōu)質(zhì)教育資源往往都聚集于中心城區(qū)，每個(gè)城市都有自己的教育強(qiáng)區(qū)，這些區(qū)域名校云集。不管是單校劃片，還是多校劃片，都不影響學(xué)區(qū)房的價(jià)值。

其二，在學(xué)區(qū)房選擇上，“老破小”優(yōu)于“老破大”。許多老城區(qū)的舊房子，最大的價(jià)值就在于學(xué)位。買學(xué)區(qū)房投注的是優(yōu)質(zhì)學(xué)位溢價(jià)以及稀缺教育的升值空間，并非房子本身。相比于“老破大”，“老破小”反而是更具性價(jià)比的選擇。

其三，跟著白領(lǐng)和金領(lǐng)群體走。一個(gè)地方的教育是否優(yōu)質(zhì)，與學(xué)校的底蘊(yùn)有關(guān)，也與家長(zhǎng)和社區(qū)的氛圍有關(guān)。白領(lǐng)和金領(lǐng)群體聚居之地，學(xué)區(qū)質(zhì)量普遍存在向好的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。所以，一些政務(wù)區(qū)或商務(wù)區(qū)的準(zhǔn)學(xué)區(qū)房，性價(jià)比反而高過(guò)老城區(qū)的傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房。