陸梅

摘要：受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的墊資金額較大，資金回流受限，易導(dǎo)致現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂等問(wèn)題。如何提高資金使用效率，更好的管控資金，降低資金成本，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的問(wèn)題。文章闡述了房產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性，以及目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題，并且提出相應(yīng)的解決措施，以期能使房地產(chǎn)企業(yè)更好的做好企業(yè)內(nèi)部的資金管理，降低資金使用成本。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管控;資金管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的背景、重要性

由于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨建設(shè)周期較長(zhǎng)，因此受各個(gè)地方房產(chǎn)政策以及貸款基準(zhǔn)利率的約束性較大，這導(dǎo)致企業(yè)的資金融資成本高、融資難度大。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2018年前三季度的樓市處于低位運(yùn)行狀態(tài)，各縣城市成交量同比均降。根據(jù)CREIS數(shù)據(jù)顯示，2018年其所監(jiān)控的23個(gè)城市，16個(gè)區(qū)縣的成交面積同比下降，截止到2018年09月末，中指檢測(cè)的主要城市的庫(kù)存總量環(huán)比上升9.3%，這表明已開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)受現(xiàn)有市場(chǎng)行情的影響成交量有所下降。由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要依靠開(kāi)發(fā)樓盤的抵押貸款和房產(chǎn)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)，因此，庫(kù)存量的提升勢(shì)必給企業(yè)帶來(lái)資金壓力。與此同時(shí)，銀行房屋貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整，導(dǎo)致企業(yè)的資金流入量減少，而房產(chǎn)局對(duì)購(gòu)房資金更加嚴(yán)格的資金監(jiān)管審批流程也導(dǎo)致了購(gòu)房者必須將資金匯入監(jiān)管戶，且要在監(jiān)管戶中存放一定時(shí)間，才可以轉(zhuǎn)入正常賬戶使用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的及時(shí)性受到了影響，造成現(xiàn)金的流入量短期內(nèi)很難彌補(bǔ)房地產(chǎn)企業(yè)前期的開(kāi)發(fā)成本及土地、鋼材等原料的現(xiàn)金流出量。

此外，受政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)拿地后資金的閑置期間縮短，且不能由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)行情自行決定開(kāi)發(fā)區(qū)，導(dǎo)致其拿地后就要立即投入開(kāi)發(fā)階段，可控的時(shí)間和空間較小。并且，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于受融資渠道的限制，很難通過(guò)除抵押貸款外的渠道進(jìn)行大額資金融入，而抵押貸款后，如果無(wú)法及時(shí)通過(guò)獲取銷售收入來(lái)取得資金還款，就容易造成資金鏈斷裂，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)清算。為保持房產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，企業(yè)應(yīng)重視并加強(qiáng)資金管理工作，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，防止資金鏈斷裂。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力較大

由于土地屬于稀有資源，政府地價(jià)逐年調(diào)高，房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本較以前年度不斷上升，且需一次性支付全額購(gòu)地款，留給企業(yè)的籌資時(shí)間和空間較小，給企業(yè)帶來(lái)了較大的資金壓力及較高的籌資成本。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目竣工后會(huì)根據(jù)工程量大小一次性支付房屋質(zhì)量保證金，該部分資金由房地產(chǎn)企業(yè)直接匯至政府相關(guān)監(jiān)管部門的指定賬戶，等到房屋質(zhì)量保證期后，再由政府監(jiān)管部分轉(zhuǎn)到相關(guān)的總承包商賬戶，作為房地產(chǎn)企業(yè)的工程款。該部分資金由于政府相關(guān)監(jiān)管部門的介入，因此很難通過(guò)與總承包商的協(xié)商分批分次支付。

再次，由于房屋的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)，市場(chǎng)房?jī)r(jià)除了受限購(gòu)限貸及資金監(jiān)管賬戶政策的影響之外還受到所處地段相關(guān)互補(bǔ)性行業(yè)的影響較大，從而導(dǎo)致部分房產(chǎn)的銷售受到影響，給企業(yè)的資金回流增加了難度，造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流速度較為緩慢，從而造成企業(yè)資金壓力較大。

（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段所需材料價(jià)格及人工成本難以預(yù)測(cè)及控制，資金預(yù)算管理難以落實(shí)

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，原材料如鋼材、沙土石料價(jià)格波動(dòng)大，很難在原材料價(jià)格較低時(shí)一次性采購(gòu)所需要的所有原材料，且在工地上原材料很難實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。另外，有些原材料很難實(shí)現(xiàn)存儲(chǔ)，如混凝土，對(duì)于該部分原材料就要即用即買，因而在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段需要分批分次采購(gòu)原材料，所以企業(yè)很難就一個(gè)項(xiàng)目作出完整的財(cái)務(wù)資金預(yù)算及需求計(jì)劃，有很多企業(yè)即使根據(jù)企業(yè)自身情況制定了短期的（一年以內(nèi)）的資金需求計(jì)劃，但作用也并不明顯。與此同時(shí)，由于原材料受市場(chǎng)價(jià)格影響波動(dòng)較大，且房地產(chǎn)企業(yè)在與總承包商所簽訂的承包合同中，大多會(huì)有原材料價(jià)格漲幅超過(guò)5%，需要開(kāi)發(fā)商額外支付一個(gè)提前約定好的價(jià)款作為應(yīng)對(duì)原材料價(jià)格上漲的合約事項(xiàng)，那么該部分價(jià)款壓力就轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)企業(yè)中了。這部分款項(xiàng)受市場(chǎng)的控制較為明顯，很難做到合理的規(guī)劃預(yù)算，因而會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)額外的資金壓力，從而導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理制度和要求無(wú)法落實(shí)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員未能參與到項(xiàng)目中

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員與項(xiàng)目人員的溝通不到位，信息不對(duì)稱，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員未能及時(shí)有效的參與其中，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)人員未能從簽訂合同階段就介入，只是被動(dòng)的接受有關(guān)項(xiàng)目的合同及付款計(jì)劃，無(wú)法增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)支付節(jié)點(diǎn)的談判能力。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)未能做到收支聯(lián)動(dòng)管理

房地產(chǎn)企業(yè)很難通過(guò)以銷定產(chǎn)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資金流的管理，其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與房產(chǎn)銷售存在一定的脫節(jié)情況，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)某一時(shí)間段的資金回流量不足，而資金需求量過(guò)大，增加了企業(yè)的融資成本，也帶來(lái)資金成本的增加和高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

三、解決對(duì)策

（一）建立合理的資金審批制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的資金使用審批流程，提前做好資金的規(guī)劃審批，將長(zhǎng)期的資金使用按階段劃分至各個(gè)階段。對(duì)各階段超出預(yù)算的的資金支出部分，要建立支付審批臺(tái)賬，定期進(jìn)行復(fù)核評(píng)估分析，確認(rèn)當(dāng)期的超預(yù)算支付部分確實(shí)沒(méi)有延期支付的可能性，或當(dāng)期支付較延期支付所負(fù)擔(dān)的成本低。

（二）財(cái)務(wù)人員參與整個(gè)業(yè)務(wù)階段

財(cái)務(wù)人員與建設(shè)及業(yè)務(wù)部門要保持信息的溝通及時(shí)完整，全過(guò)程參與到施工合同的訂立以及房產(chǎn)預(yù)售等階段，以有效的了解到各階段的資金使用情況以及資金回流時(shí)間，從而更好的進(jìn)行資金合理安排，達(dá)到降低資金使用成本的目的。除一些必須一次性開(kāi)支的剛性資金需求，其余部分可按照資金量收定支。財(cái)務(wù)人員應(yīng)參與到業(yè)務(wù)人員的銷售中，及時(shí)追蹤銀行放貸情況，關(guān)注各業(yè)務(wù)人員所售房產(chǎn)銷售的尾款收回情況，建立實(shí)時(shí)追蹤制度，確保款項(xiàng)快速及時(shí)安全的回收。將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金及房產(chǎn)預(yù)售所收資金進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，確認(rèn)以收定支的額度范圍。

（三）將資金的使用與資金的籌措進(jìn)行聯(lián)動(dòng)考慮

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好資金預(yù)算，確保資金預(yù)算的合理性，從而降低后期的執(zhí)行難度，使資金預(yù)算不流于形式，能執(zhí)行到位，并按照預(yù)算合理的籌措資金，使資金的使用金額和籌措資金相匹配，防止出現(xiàn)資金用量不足導(dǎo)致資金鏈斷裂和資金短時(shí)間內(nèi)流動(dòng)性過(guò)高，造成資金成本較高的問(wèn)題。

（四）建立對(duì)沖機(jī)制

面對(duì)鋼材等原材料價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)的問(wèn)題，可通過(guò)購(gòu)買貨物期貨的方式，建立現(xiàn)貨與期貨的對(duì)沖體制，進(jìn)行原材料的套期保值，提前預(yù)定有關(guān)鋼材在未來(lái)期間的購(gòu)買權(quán)，以合理防范未來(lái)原材料價(jià)格上漲而帶來(lái)較高的資金流出風(fēng)險(xiǎn)，減少前期原材料價(jià)格較低時(shí)的資金占用量，降低原材料管理成本。但此種方法操作較為復(fù)雜，需要謹(jǐn)慎處理。

（五）拓寬房產(chǎn)銷售渠道

目前市場(chǎng)上房產(chǎn)的主要的銷售方式是房企自行銷售和委托相關(guān)的房產(chǎn)代理單位銷售，房產(chǎn)銷售渠道單一。房地產(chǎn)銷售企業(yè)要積極開(kāi)發(fā)銷售思路，拓寬銷售渠道和銷售方式，創(chuàng)新銷售方式方法，以提升房產(chǎn)企業(yè)的銷售能力，從而提升資金的回流速度，達(dá)到有效的降低資金成本的目的。也可以通過(guò)對(duì)相關(guān)互補(bǔ)性產(chǎn)業(yè)的投資來(lái)拉動(dòng)待售房產(chǎn)的需求，要求以更快的速度完成銷售，回流資金。

（六）建立風(fēng)險(xiǎn)管理及預(yù)警體制

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)性及應(yīng)變性較差，因此，應(yīng)建立健全適用的資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及管控體制，分散風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)敏感性，根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，做好相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，修正目標(biāo)指標(biāo)，以合理預(yù)警財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)，應(yīng)全員提升資金管理意識(shí)，保持全員的資金敏感性，在合理范圍內(nèi)做到早收晚付。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)具有營(yíng)業(yè)周期特殊，對(duì)資金需求量大，回籠資金速度較慢的特點(diǎn)，因此，其加強(qiáng)資金管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)資金管理建設(shè)，積極推動(dòng)資金預(yù)算體系的完善及執(zhí)行，建立健全資金的審批制度及流程，加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管控體系建設(shè)，建立全員參與的資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，提高企業(yè)整體的資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，以降低資金的使用成本，預(yù)防資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)，企業(yè)也應(yīng)積極拓寬銷售思路，創(chuàng)新銷售渠道及方法，加快資金回籠速度，不斷提高資金周轉(zhuǎn)率和資金使用效率，，以促進(jìn)企業(yè)的整體優(yōu)化發(fā)展。

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