孫瑜琪

【摘 要】 我國(guó)城市土地已形成相對(duì)完善的價(jià)格體系，并引入了分類(lèi)、分級(jí)和估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，相比之下，農(nóng)村宅基地估價(jià)缺乏相應(yīng)依據(jù)，宅基地價(jià)格的研究必須從理論研究和實(shí)踐探索兩方面進(jìn)行。本文將對(duì)宅基地地價(jià)評(píng)估進(jìn)行研究，給出研究結(jié)果，并對(duì)宅基地地價(jià)評(píng)估中應(yīng)注意的問(wèn)題提出個(gè)人建議。

【關(guān)鍵詞】 宅基地 土地價(jià)格評(píng)估 評(píng)價(jià)

一、研究背景

地價(jià)的內(nèi)涵是在正常市場(chǎng)條件下，未來(lái)幾年土地提供的土地凈收入的資本化價(jià)值。地價(jià)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)人員按照科學(xué)的土地估價(jià)原則、程序和方法確定土地市場(chǎng)價(jià)格。我國(guó)城市土地已形成相對(duì)完整的價(jià)格體系，農(nóng)村宅基地過(guò)去免費(fèi)使用，沒(méi)有相應(yīng)的價(jià)格體系。隨著宅基地制度改革，越來(lái)越多的地區(qū)成為有償使用宅基地的試點(diǎn)，宅基地入市被越來(lái)越多的人接受，成為改革的主流。這使得宅基地價(jià)格的評(píng)估成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

二、問(wèn)題提出

如何合理有效地評(píng)估宅基地價(jià)格？這將有助于建立健全宅基地價(jià)格體系，促進(jìn)農(nóng)村土地制度改革。宅基地土地價(jià)格的有效評(píng)估，不僅是農(nóng)村宅基地市場(chǎng)的基礎(chǔ)，也有助于改善土地市場(chǎng)和管理，有助于土地資源的合理配置，使有限的資源發(fā)揮最大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效用。

三、文獻(xiàn)評(píng)述

已有文獻(xiàn)表明，學(xué)者普遍認(rèn)為農(nóng)村宅基地與城市房地產(chǎn)有相似性，因此宅基地地價(jià)評(píng)估可借鑒城市房地產(chǎn)評(píng)估的思路和方法。

首先提出“先定級(jí)后估價(jià)”的工作思路，通過(guò)選擇影響宅基地地價(jià)的因素對(duì)宅基地進(jìn)行定級(jí)。接下來(lái)，計(jì)算和分析樣本數(shù)據(jù)。然后采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法等對(duì)宅基地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。最后，編制修正系數(shù)，使地價(jià)評(píng)估更加準(zhǔn)確有效。

雖然將城市土地評(píng)估方法應(yīng)用于宅基地地價(jià)評(píng)估是可行和有效的，但由于缺乏相對(duì)活躍的交易市場(chǎng)，目前宅基地很難用市場(chǎng)比較法來(lái)評(píng)估地價(jià)。對(duì)于一些具有商業(yè)價(jià)值的宅基地，可以采用收益還原法對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，而對(duì)于大多數(shù)宅基地，只能采用成本逼近法。

四、研究設(shè)計(jì)

本文采用定性的方法，以農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估的實(shí)踐和探索為例，通過(guò)案例研究進(jìn)一步分析宅基地價(jià)格。

五、結(jié)論

目前，北京、河南、湖南等地已經(jīng)進(jìn)行了宅基地地價(jià)評(píng)估實(shí)踐探索。以河南省安陽(yáng)市為例，進(jìn)一步分析宅基地的地價(jià)評(píng)估。

安陽(yáng)市對(duì)宅基地地價(jià)進(jìn)行了評(píng)估分析，重點(diǎn)闡述了宅基地地價(jià)的內(nèi)涵和補(bǔ)償應(yīng)包括的內(nèi)容。認(rèn)為宅基地土地價(jià)值的內(nèi)涵主要包括三個(gè)方面：住房保障功能價(jià)值、使用權(quán)價(jià)值和社會(huì)保障補(bǔ)貼價(jià)值。據(jù)此，宅基地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容應(yīng)為建筑安裝費(fèi)用+宅基地使用權(quán)價(jià)格+補(bǔ)貼補(bǔ)償。以安陽(yáng)市為例，假設(shè)土地面積為150平方米，建成區(qū)是出讓土地上房屋建筑面積為100平方米，根據(jù)安陽(yáng)市集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，該土地在三級(jí)范圍內(nèi)，價(jià)格為470元/平方米，經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房屋建筑安裝費(fèi)用為1000元/平方米，補(bǔ)貼補(bǔ)償為前者的5%一般，所以補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為（470+100×1000×150）×1+5%。

1.宅基地作為農(nóng)民生活的基礎(chǔ)，與城市最低住房保障政策一樣，首先提供它作為住房用地的保障功能，并為居民提供基本的生活保障，所以農(nóng)民退出宅基地后，應(yīng)該能夠發(fā)揮補(bǔ)償功能，保護(hù)農(nóng)民仍有居住空間。

2.宅基地作為用益物權(quán)，宅基地使用權(quán)包括占有、使用、受益和處分權(quán)。宅基地使用權(quán)能夠帶來(lái)的收入包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是宅基地開(kāi)墾后能夠?yàn)楦貛?lái)的收入，二是宅基地作為出租收入的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。宅基地作為生產(chǎn)要素，可以參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，獲取利潤(rùn)。失去宅基地意味著永久喪失宅基地上的各種可能權(quán)益。因此，宅基地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)該得到補(bǔ)償。

3.由于農(nóng)民社會(huì)保障制度不完善，宅基地在保障農(nóng)民權(quán)益方面仍然發(fā)揮著重要作用。退出宅基地，農(nóng)民將不可避免地面臨社會(huì)保障缺失等一系列生存問(wèn)題，因此在補(bǔ)償過(guò)程中應(yīng)充分考慮這一部分的內(nèi)容。

綜上所述，要對(duì)宅基地的地價(jià)進(jìn)行合理有效的評(píng)估，應(yīng)注意以下三個(gè)方面：住房保障的功能價(jià)值、宅基地使用權(quán)價(jià)值和社會(huì)保障補(bǔ)貼價(jià)值。只有充分考慮以上三點(diǎn)，才能為宅基地定價(jià)奠定基礎(chǔ)，有利于土地市場(chǎng)的完善和管理，有利于土地資源的合理配置。

六、建議

宅基地地價(jià)評(píng)估中應(yīng)注意的問(wèn)題還應(yīng)包括：

1.界定宅基地等級(jí)界限的范圍。農(nóng)村集體建設(shè)用地，尤其是偏遠(yuǎn)山區(qū)的居住建筑，線性用地對(duì)象較少。許多道路沒(méi)有道路名稱，分類(lèi)很困難。因此，在宅基地地價(jià)評(píng)估中應(yīng)選擇合適的邊界作為最小單位，并根據(jù)宅基地分級(jí)結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和處理。

2.制定宅基地評(píng)估參數(shù)的選擇依據(jù)。在城市建設(shè)用地樣本地價(jià)評(píng)估中，大部分參數(shù)、稅費(fèi)都是以相關(guān)文件為依據(jù)的。相比之下，農(nóng)村宅基地評(píng)估的參數(shù)不易掌握，也沒(méi)有關(guān)于稅收是否可以參照國(guó)有土地的相關(guān)規(guī)定。建議探索建立更有針對(duì)性的制度和標(biāo)準(zhǔn)，以此為基礎(chǔ)，確保評(píng)價(jià)結(jié)果的科學(xué)性和客觀性。

3.隨著改革的深入，應(yīng)逐步確立宅基地地價(jià)確定原則。宅基地地價(jià)的確定應(yīng)反映宅基地制度改革的相關(guān)要求。土地價(jià)格的確定不僅要遵循土地最有效利用的原則，還要充分考慮現(xiàn)行宅基地制度保障農(nóng)民生計(jì)的功能。

4.宅基地定價(jià)還應(yīng)考慮相關(guān)農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α⒓夹g(shù)進(jìn)步和生產(chǎn)力發(fā)展。不同農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展?jié)摿Σ煌?，這是影響宅基地價(jià)格上漲的重要因素。技術(shù)和生產(chǎn)力的進(jìn)步可以大大降低建造房屋的成本，這將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響。

5.在使用城市土地估價(jià)方法評(píng)估宅基地時(shí)，應(yīng)注意兩者之間的差異，選擇合適的方法，而不是盲目應(yīng)用。