侯倩怡 白郭鑫

摘要：房價(jià)收入比是衡量城鎮(zhèn)居民住房可支付能力與房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)，不僅需關(guān)注絕對水平，還應(yīng)關(guān)注演變趨勢，并就相關(guān) 影響因素進(jìn)行分析。本文結(jié)合電腦屏幕視角下，打開軟件分析：1998-2017 年全國房價(jià)收入比數(shù)據(jù)，通過時(shí)空維度分析，發(fā)現(xiàn)此期間我 國房價(jià)收入比呈先升后降的趨勢，且區(qū)域差異較大。而利用 1998-2016 年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析發(fā)現(xiàn)，GDP、人均 GDP、城鎮(zhèn)化率、 失業(yè)率和科研權(quán)重均對房價(jià)收入比有正面影響，其中城鎮(zhèn)化率的影響較強(qiáng)。

關(guān)鍵詞：房價(jià)收入比;時(shí)空趨勢;回歸分析

中圖分類號：G210.7? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：190616888

一、引言

住房作為人類生存發(fā)展的基本需求，是始終受到關(guān)注的關(guān)鍵 民生問題。上世紀(jì)末中國城市商品房價(jià)格開始攀升，居高不下。 隨之，房價(jià)泡沫、住房支付能力等問題也成為了社會(huì)各界討論和 研究的熱點(diǎn)。（劉海猛等，2015）。而房價(jià)收入比也逐漸走入大 眾視野。房價(jià)收入比一般是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之 比（丁祖昱，2013），能夠用于衡量城鎮(zhèn)居民的住房可支付能力 以及房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫。

但是，由于房價(jià)收入比的具體測算方在已有研究中具有多樣 性，不同學(xué)者的理解不一，因此常根據(jù)研究目的對這一指標(biāo)的測 算進(jìn)行操作性界定（賈生華，2010）。這使得房價(jià)收入比的測量 表現(xiàn)與合理范圍均呈現(xiàn)多樣性甚至是顯著的差異。并且，由于我 國住房市場的發(fā)展歷程相對較短，目前發(fā)展也尚未成熟，因此以 房價(jià)收入比這一指標(biāo)來衡量我國情況時(shí)，不可簡單照搬國際經(jīng) 驗(yàn)，需要關(guān)注其歷史變動(dòng)趨勢（陳杰，2009）。由此，對于房價(jià) 收入比的演變趨勢的關(guān)注與分析也就具有了更加重要的意義。

從其演變趨勢的已有研究來看，學(xué)者所用研究方法不一，尚 未得出統(tǒng)一結(jié)論（張清勇，2007;陳杰，2009;丁祖昱，2013; 劉海猛等，2015）?？傮w來看，這些研究主要從宏觀或微觀層面， 關(guān)注房價(jià)收入比的時(shí)間特征及其反映出的居民住房支付能力，涉 及對空間和尺度的考量相對較少。因此，本文參考上海易居房地 產(chǎn)研究院的計(jì)算方法，以房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值來測 算房價(jià)收入比?；诖?，本文整理了 1998-2017 年《中國統(tǒng)計(jì)年 鑒》和《中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》中的商品住宅銷售總價(jià)以及城 鎮(zhèn)居民家庭年收入數(shù)據(jù)，對此期間全國房價(jià)收入比的變化進(jìn)行比 較分析，揭示我國房價(jià)收入比的區(qū)域差異和演變趨勢。同時(shí)，本 文進(jìn)一步搜集 1998 年-2016 年我國 GDP、人均 GDP、城鎮(zhèn)化率、 失業(yè)率與科研權(quán)重的相關(guān)數(shù)據(jù)，采用回歸分析法研究相關(guān)影響因 素，最后得出相應(yīng)的結(jié)論。

二、演變趨勢分析

（一）時(shí)間趨勢分析 我們打開電腦屏幕，可以發(fā)現(xiàn)從變動(dòng)的歷史趨勢來看（圖

1），我國商品住宅房價(jià)收入比呈現(xiàn)波浪型變動(dòng)態(tài)勢。我國房價(jià) 收入比在 1998 年、2000 年-2003 年都呈現(xiàn)下降態(tài)勢。2003 年以 來基本呈現(xiàn)上升態(tài)勢，之后維持高位運(yùn)行和間隔稍有回落。但在 國際金融危機(jī)爆發(fā)的 2008 年顯著下降，從 2009 年后實(shí)施擴(kuò)大投 資等舉措又重新上升，從 2010 年-2014 年又見下降態(tài)勢。從總體 上看，房價(jià)收入比從 1998 年到 2017 年共計(jì)上升了 0.3。

通過移動(dòng)平均法消除周期波動(dòng)和時(shí)間波動(dòng)以修勻該時(shí)間序 列，可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過修勻后數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出先升后降的變動(dòng)趨勢，自 2000 年到 2008 年我國房價(jià)收入比呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，自 2008 年到

2017 年出現(xiàn)了一定程度的緩慢下降，其變動(dòng)幅度小于前 8 年上升 的幅度。

（二）區(qū)域差異分析

整體上看，35 個(gè)大中城市的房價(jià)收入比呈現(xiàn)出東、中、西梯 度遞減的態(tài)勢，且相差幅度較大。根據(jù)已有研究的研究結(jié)果，結(jié) 合城市地理位置與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度，我們將北京、上海、廣州、深 圳 4 個(gè)城市歸為東部一線城市，天津、石家莊、沈陽、大連、南京、杭州、寧波、福州、廈門、濟(jì)南、青島、海口 12 個(gè)城市歸 為東部二線城市，太原、長春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武 漢、長沙 8 個(gè)城市歸為中部二線城市，呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊 11 個(gè) 城市歸為西部二線城市。

根據(jù)表 1，從算數(shù)平均數(shù)可以看出，在 2013 年至 2015 年， 整體上房價(jià)收入比呈現(xiàn)東中西遞減的態(tài)勢，且相差幅度較大，東 部一線城市遙遙領(lǐng)先，剩余二線城市房價(jià)收入比數(shù)值處于 6.68～ 9.19 區(qū)間，且很明顯東部高于中部，中部高于西部，說明以西部 二線城市為代表的西部地區(qū)處于全國中下游水平。

根據(jù)表 2，就極差而言，東部一線城市的極差最大，其次是 東部二線城市，四組中東部一線城市房價(jià)收入比數(shù)據(jù)最為離散。 變異系數(shù)能更好的反映不同組別自身的離散程度，以這個(gè)數(shù)值進(jìn) 行比較，東部兩組的離散程度相當(dāng)，都大于中部與西部二線城市， 中部是四組中變異程度最小的。

三、模型構(gòu)建與實(shí)證結(jié)果分析

根據(jù)已有研究（呂江林，2010;丁祖昱，2013;趙奉軍，2015）， 我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)總量、城市建設(shè)、事業(yè)水平和科研投入這幾個(gè)方面 會(huì)對房價(jià)收入比產(chǎn)生一定的影響，故而本文選取了 GDP、城鎮(zhèn)化 率、失業(yè)率和科研權(quán)重幾個(gè)因素進(jìn)行研究，并提出假設(shè)：

（1）GDP 越高，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力越強(qiáng)，將刺激房價(jià)收入比上漲。

（2）人均 GDP 越高，城市人均產(chǎn)出水平越高，將推動(dòng)房價(jià) 收入比上升。

（3）城鎮(zhèn)化率越高，城市發(fā)展水平越高，對房價(jià)收入比有 正面影響。

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（4）失業(yè)率越高，收入水平越低，也將刺激房價(jià)收入比上 漲。

（5）科研權(quán)重越高，國家科技實(shí)力越強(qiáng)，國民收入變高對 房價(jià)和收入有不同程度的影響，房價(jià)的發(fā)展速度快于收入的增長 速度時(shí)，房價(jià)收入比上漲。

基于此，選取房價(jià)收入比作為因變量，參考丁祖昱（2013） 的研究方法，分別以 GDP、人均 GDP、城鎮(zhèn)化率、失業(yè)率與科研 權(quán)重為自變量，將 GDP、人均 GDP 取對數(shù)，進(jìn)行一元回歸分析。

根據(jù)回歸結(jié)果（表 3）來看，所選取的自變量與因變量房價(jià) 收入比的回歸關(guān)系均通過了 5%的顯著性檢驗(yàn)。從擬合水平來看， 所選取的自變量均會(huì)對房價(jià)收入比的變動(dòng)產(chǎn)生一定影響。而從回 歸系數(shù)來看，GDP、人均 GDP、失業(yè)率、科研權(quán)重與房價(jià)收入比這 四個(gè)因素對房價(jià)收入比將起到一定的正向影響，但相對來說影響 較小。相對來說，城鎮(zhèn)化率對房價(jià)收入比的回歸系數(shù)為 3.693， 影響要明顯高于其他因素對房價(jià)收入比的影響系數(shù)?？傮w來看， 這些自變量的回歸系數(shù)的方向驗(yàn)證了前文所提出的假設(shè)。

四、結(jié)論與建議

中國房價(jià)收入比應(yīng)該處于一個(gè)合理的區(qū)間，如果過低，住房 需求難以給家庭帶來壓力，國家競爭力就會(huì)下降;如果過高，可 能會(huì)帶來產(chǎn)業(yè)的空心化，甚至是剝奪了正常的住房需求。上海易 居房地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，中國的房價(jià)收入比合理區(qū)間應(yīng)該為 6～ 7，參考這一意見，對上文研究結(jié)果做出解讀，可以發(fā)現(xiàn)，首先， 從時(shí)間趨勢角度講，我國總體平均房價(jià)收入比近六年大致保持在 7 左右，屬于一個(gè)比較合理的區(qū)間，略有偏高。我國政府有能力 也有義務(wù)繼續(xù)對房價(jià)施行有效合理的調(diào)控，從而控制房價(jià)收入 比。現(xiàn)在我國水平高于世界銀行給出的發(fā)展中國家合理區(qū)間，長 遠(yuǎn)目標(biāo)應(yīng)該是逐步降低房價(jià)收入比，既能滿足正常住房需求，又 能刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

從東中西區(qū)域角度進(jìn)行比較分析時(shí)，最重要的結(jié)論就是房價(jià) 收入比呈現(xiàn)出東中西梯度遞減的態(tài)勢，這與區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度 有直接聯(lián)系，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)相比，收入 水平更高，但房價(jià)相對是更高的，所以我國房價(jià)收入比與經(jīng)濟(jì)發(fā) 達(dá)程度呈正相關(guān)。這是我國特殊國情導(dǎo)致的，由戶籍制度催生的 購房需求使得經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的商品房供不應(yīng)求，加上中國傳統(tǒng)觀 念對于住房的重視，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)爆發(fā)式增長，經(jīng) 濟(jì)越是發(fā)達(dá)的城市，吸引的人口數(shù)量越多，房價(jià)也越高。從這個(gè) 意義上來講，房價(jià)收入比也就成為衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的 標(biāo)志。東部一二線城市房價(jià)收入比均呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢，中 部二線城市先下降后上升，屬于有較小波動(dòng)的平穩(wěn)態(tài)勢，而西部 二線城市房價(jià)收入比則出現(xiàn)連年下降的情況。這說明西部地區(qū)經(jīng) 濟(jì)不容樂觀，人口流失嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。國家要縮小社會(huì)差 距，不厚此薄彼，就要重視西部地區(qū)的發(fā)展。

從東中西區(qū)域絕對數(shù)值來看，東部一線城市是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理 區(qū)間的。結(jié)合實(shí)際生活講，北京、上海、深圳與廣州這四個(gè)城市 的房價(jià)已經(jīng)上升到大部分人無法承受的地步，這是國家需要重點(diǎn) 調(diào)控的。

基于我國降低房價(jià)收入比的長遠(yuǎn)目標(biāo)與對可行性的考量，結(jié) 合上文分析的影響因素，我們認(rèn)為，在注重經(jīng)濟(jì)有質(zhì)量地發(fā)展的 同時(shí)，國家不能一味追求城鎮(zhèn)化率，而應(yīng)該將其控制在一個(gè)合理 的水平。并且，降低失業(yè)率，是保障國民收入的有效手段。

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