趙新江

存量時代下，長租公寓依舊有著不可替代的行業(yè)地位，盡管目前遇到一些困難和挑戰(zhàn)，但正因此給了企業(yè)認(rèn)清自我的機(jī)會。而長租公寓大蛋糕，自己到底要吃哪一塊？想好這個問題，才能在這條路上走得更遠(yuǎn)。

對許多打拼在一線城市的年輕人來說，長租公寓一度成為“品質(zhì)租房”的代名詞。前兩年，轟轟烈烈的長租公寓站在了風(fēng)口，自如、蛋殼等一系列長租公寓品牌，成為資本投資客的寵兒。長租平臺自如6月25日發(fā)布的《中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，在租房模式的喜好上，六成的人表示更傾向于通過長租平臺來租房。

但是，現(xiàn)如今長租公寓也陷入尷尬境地。從去年至今，長租公寓開始問題頻發(fā)，上海寓見、杭州鼎家多個長租公寓品牌“爆雷”，甲醛超標(biāo)、黑中介、捆綁借貸平臺等新聞接連爆出。

無疑，長租公寓的這場熱度已經(jīng)冷了下來。

那么，進(jìn)入“洗牌期”的長租公寓行業(yè)下一步將走向何方？多位業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前長租公寓行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)理性化發(fā)展趨勢，逐步從規(guī)模性增長向盈利性增長轉(zhuǎn)型。

市場需求大

夏杰（化名）在北京的一家外貿(mào)公司上班，家在六環(huán)以外，每天上下班開車要花費(fèi)三四個小時。

她想在單位附近租住一套房子。相比起普通房源需要自己配置家電等諸多不便，夏杰在東直門附近找到了一套自如的長租公寓。兩室一廳，70多平方米，兩個月前裝修過，家電齊全。

夏杰說，當(dāng)初選擇長租公寓，主要是為了避開黑中介，不用擔(dān)心房租隨意漲價、上當(dāng)受騙。

像夏杰這樣租客群體的變化，是租房這個大盤的變化，以及長租公寓的興起。

中國的租賃市場由于起步發(fā)展較晚、市場收益率較低等因素，機(jī)構(gòu)在其中的占比跟發(fā)達(dá)國家相比有較大差距。據(jù)了解，美國專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)在租賃市場占比為60%左右，日本則高達(dá)87%。而在中國，這一比例還不到3%。

據(jù)《理財》雜志記者了解，在北京的自如寓、萬科泊寓、樂乎青年公寓、魔方公寓等長租公寓情況也都類似，出租率在95%以上。從租金來看，長租公寓出租價普遍高于區(qū)域內(nèi)房東出租的價格。例如，西直門梧桐自如寓費(fèi)用加在一起價格要達(dá)到6300-6500元/月，單間面積平均20平方米左右。

類似的情況在廣州、深圳同樣存在，這兩地的多家長租公寓，包括YOU+國際青年社區(qū)、魔方公寓、龍湖冠寓、朗詩寓以及金地草莓社區(qū)，房源在市場上相當(dāng)搶手。

根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計，2015年中國租賃市場成交總額已經(jīng)超過1萬億元，租賃人口接近1.6億。預(yù)計到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬億元，租賃人口達(dá)到2億;2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬億元，租賃人口達(dá)到2.5億。

58集團(tuán)房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2017-2018中國住房租賃藍(lán)皮書》認(rèn)為，由于“居民租房意愿不斷上漲、結(jié)婚年齡推遲推動單人租房人群上漲、房價上漲造成被動租房人群增長、一二線城市不斷增加租房保障”等各方面因素的作用，在未來，中國的租賃市場規(guī)模仍將非常巨大。

利潤比較低

去年下半年，長租公寓呈現(xiàn)爆發(fā)式增長態(tài)勢，拉動了一二線城市房租飛漲。深圳地區(qū)最高漲幅達(dá)到30%，其他城市漲幅也達(dá)到20%之多。隨著各地的調(diào)控政策出臺，今年以來不少長租公寓運(yùn)營商資金鏈斷裂，頻繁出現(xiàn)“爆雷”。

例如，6月11日，有報道稱遠(yuǎn)洋集團(tuán)或?qū)⒂谀陜?nèi)剝離旗下長租公寓品牌“邦舍”。

5月14日，朗詩綠色集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，將處于虧損階段的，包括長租公寓在內(nèi)的5項(xiàng)業(yè)務(wù)剝離至控股公司朗詩集團(tuán)。

據(jù)《理財》雜志記者了解，租金漲幅放緩，整個市場的利潤空間大大壓縮是長租公寓遇冷的主因。

地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞日前發(fā)布的《2019租賃住宅行業(yè)白皮書》顯示，國內(nèi)一二線重點(diǎn)城市住宅租金回報率中位數(shù)僅為2.04%，回報周期中位數(shù)近50年，遠(yuǎn)低于辦公物業(yè)回報率4%-6%的水平。其中北上廣深四城租金回報率普遍低于2%，深圳回報周期長達(dá)60年之久。

根據(jù)中國飯店協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前國內(nèi)重點(diǎn)城市共擁有長租公寓品牌超過2000家，公寓間數(shù)超過16萬間，房地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、龍湖，房地產(chǎn)服務(wù)商如鏈家、我愛我家等紛紛進(jìn)入長租公寓市場。

另據(jù)同策房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年隨著大量資金涌入，長租公寓行業(yè)十幾家企業(yè)全年總?cè)谫Y規(guī)模超過700億元。

然而從2018年下半年開始市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，僅第四季度，就有超過7家企業(yè)的租賃專項(xiàng)債券遭到監(jiān)管層叫停，總規(guī)模超過200億元。8月富力地產(chǎn)60億元住房租賃專項(xiàng)公司債券終止，10月鴻坤集團(tuán)、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司分別發(fā)行了20億元、100億元住房租賃專項(xiàng)公司債券均遭終止，11月花樣年集團(tuán)非公開發(fā)行的50億元住房租賃專項(xiàng)公司債券也以同樣的結(jié)局告終。

數(shù)據(jù)顯示，2017元、2018年朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損達(dá)到2.34億元，2018年隨著規(guī)模的擴(kuò)張，虧損從0.44億元進(jìn)一步擴(kuò)大至1.9億元。據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，2018年，至少有9個長租公寓品牌消失。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，長租公寓很難盈利，原因在于房價、地價、融資成本都偏高，租金收入則偏低，這一矛盾在短期內(nèi)很難解決。

亂象須整治

高歌猛進(jìn)的發(fā)展中，問題也隨之而來。

隨著資本退潮，長租公寓市場暗流涌動，一些行業(yè)亂象浮出水面。為了最大化攫取利潤，一些運(yùn)營機(jī)構(gòu)頻頻打起“擦邊球”，從去年至今，長租公寓深陷各種風(fēng)波。

6月26日，據(jù)媒體報道，深圳市民徐小姐通過長租公寓平臺自如租房居住，住了兩年才發(fā)覺，房間甲醛含量超標(biāo)。

去年，自媒體的一篇《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》曝光了長租公寓“甲醛門”。有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少長租公寓的裝修成本都很低，從裝修到出租不足1個月，空氣污染物超標(biāo)數(shù)倍，在北京、上海、深圳等地，不少租客反映所住公寓檢測不達(dá)標(biāo)。

深圳市消委會發(fā)布的《2018年消費(fèi)投訴情況分析報告》顯示，長租公寓甲醛超標(biāo)問題已成為消費(fèi)者投訴的新熱點(diǎn)之一，全年投訴量近500宗。

中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員董希淼表示，租客在租房時要擦亮眼睛，盡量選擇經(jīng)營規(guī)范、實(shí)力較強(qiáng)的中介機(jī)構(gòu);簽訂合同時，要仔細(xì)查看各類協(xié)議文本，謹(jǐn)慎簽字并妥善保護(hù)個人信息，謹(jǐn)防掉入披著“貸款”“分期”外衣的“租金貸”陷阱;如有信貸需求，應(yīng)通過正規(guī)金融機(jī)構(gòu)申請。