任艷勝 吳凡 熊瑋

【摘 要】農(nóng)地發(fā)展權(quán)定價研究已成為國際上土地科學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)等研究熱點(diǎn)之一，近年來嘗試將農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)用于中國實(shí)踐及研究日益增多。本研究采用文獻(xiàn)資料法和對比分析法等，通過分析該方法形成機(jī)理，總結(jié)出農(nóng)地發(fā)展權(quán)非市場法價格模型，從而為中國特色的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值研究和實(shí)踐提供借鑒，具有重要的理論價值及現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】國內(nèi)外;農(nóng)地發(fā)展權(quán);非市場法;評估; 綜述

引言

農(nóng)地發(fā)展權(quán)（Land Development Rights）是西方土地產(chǎn)權(quán)制度研究中的重要內(nèi)容。自上世紀(jì)40年代西方國家土地發(fā)展權(quán)制度創(chuàng)設(shè)以來，農(nóng)地發(fā)展權(quán)作用日益重要（陳佳驪，2011）。在我國，土地發(fā)展權(quán)并未正式寫入法律法規(guī)中，但農(nóng)地發(fā)展權(quán)制度在我國土地利用等實(shí)踐中已有運(yùn)用，且已發(fā)展到相當(dāng)大規(guī)模，當(dāng)前將其引入國內(nèi)的呼聲很高（張新平，2014）。

充分發(fā)揮農(nóng)地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移等政策工具必須科學(xué)準(zhǔn)確測算農(nóng)地發(fā)展權(quán)價格（價值）。但當(dāng)前國內(nèi)有關(guān)農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價方面研究整體上處于起步階段，尤其缺乏對于農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價理論及價格形成機(jī)理等剖析（王克強(qiáng)，2015），這必然使得農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價結(jié)果缺乏說服力及可信度（Kathryn，2005），從而影響農(nóng)地發(fā)展權(quán)制度在國內(nèi)探索及實(shí)踐。

農(nóng)地發(fā)展權(quán)非市場價值評估方法作為國內(nèi)外日益增多的估價方法，在整個農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價理論方法體系中地位重要，作用突出，值得進(jìn)一步深入研究。因此，本研究對于豐富我國農(nóng)地產(chǎn)權(quán)理論體系、完善我國土地估價技術(shù)、推動城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場建設(shè)、構(gòu)建科學(xué)的土地增值收益分配機(jī)制等具有重要的理論及現(xiàn)實(shí)意義。

1農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值內(nèi)涵

國際上關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)定義較統(tǒng)一，指對農(nóng)地在利用上進(jìn)行再發(fā)展的權(quán)利（季禾禾，2005）;國內(nèi)近些年引入農(nóng)地發(fā)展權(quán)后多數(shù)研究都認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)是土地發(fā)展權(quán)的重要組成部分，農(nóng)地發(fā)展權(quán)是農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)建設(shè)用地的權(quán)利等。

綜合國內(nèi)外研究成果（張占錄，2015），農(nóng)地發(fā)展權(quán)主要是由于開發(fā)管制或者政府規(guī)劃等產(chǎn)生;因此，本文中農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值主要指農(nóng)地原用途或開發(fā)利用強(qiáng)度（集約度）變化等帶來的價值增值，其價值大小受到政府指導(dǎo)或規(guī)劃管制等制約，還受到地塊區(qū)位、產(chǎn)權(quán)供需、利率等影響。同時，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)保力度深入，農(nóng)地發(fā)展權(quán)內(nèi)涵也會發(fā)生變化，如開發(fā)容積率、土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整等變化也將導(dǎo)致其價格變化。

2農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價的非市場法

2.1價格形成機(jī)理

該估價方法形成機(jī)理與其他同類研究結(jié)論相符（Lawrence，2003）。根據(jù)特征價格理論等（Rosen，1974），具有異質(zhì)特征的農(nóng)地發(fā)展權(quán)（或農(nóng)地）價值均衡模型可表示為：，其中p為該產(chǎn)權(quán)（或農(nóng)地）價格，f為函數(shù)關(guān)系，，……為該產(chǎn)權(quán)（或農(nóng)地）的各特征，如地塊質(zhì)量特性、人口數(shù)量、區(qū)位、地塊通達(dá)性、分區(qū)規(guī)劃或用途管制等;偏導(dǎo)表示農(nóng)地發(fā)展權(quán)（或農(nóng)地）第i個特征變動對該產(chǎn)權(quán)（或農(nóng)地）價值的影響幅度，即隱含價格，體現(xiàn)了異質(zhì)的因素特征對農(nóng)地發(fā)展權(quán)（或農(nóng)地）價值的影響。

因此，若P本質(zhì)上是農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值，則可直接構(gòu)建農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值模型進(jìn)行估價;若P是不同內(nèi)涵的農(nóng)地價值，則通過特征價格法分別構(gòu)建農(nóng)地發(fā)展權(quán)賦予前后的農(nóng)地價值模型，并計(jì)算兩者之差來間接估價。

2.2直接定價模型

該方法根據(jù)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價格與價格影響因素的回歸分析等構(gòu)建價格模型直接估價農(nóng)地發(fā)展權(quán)。影響農(nóng)地發(fā)展權(quán)價格的因素主要有土地面積、宗地距州首府之間距離、宗地臨路狀況、宗地離最近城鎮(zhèn)中心或最近宗教中心距離、景觀、開發(fā)密度、交通便利性（Arthur，2011）。

2.3農(nóng)用價值恒定的農(nóng)地發(fā)展權(quán)定價模型

該方法在農(nóng)地農(nóng)用價值不變時（農(nóng)地農(nóng)用純收益恒定下）構(gòu)建可開發(fā)農(nóng)地價值模型，該價值減去該地塊農(nóng)用價值從來估價，即采用非線性函數(shù)構(gòu)建某時間點(diǎn)開發(fā)未受限農(nóng)地的價值函數(shù)，然后扣除農(nóng)地農(nóng)用價值，國內(nèi)也有學(xué)者據(jù)此方法開展定量研究（汪晗，2011）。

用該方法可測算連片地塊的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值，也可結(jié)合GIS等分析整個區(qū)域不同地塊的農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值等。但本方法未考慮地塊農(nóng)用價值對其發(fā)展權(quán)價格的影響，忽略了很多對農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值起作用的其他因素。

2.4農(nóng)用價值變化的農(nóng)地發(fā)展權(quán)定價模型

準(zhǔn)確測算某地塊農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值須考慮具有充分開發(fā)潛力的農(nóng)地地塊價值及該地塊受限為農(nóng)用的農(nóng)地價值，采用本方法構(gòu)建這兩種土地價值模型并求差估價農(nóng)地發(fā)展權(quán)。如國外有學(xué)者采用hedonic價格模型測算可開發(fā)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價格（David，2002），其中，不存在開發(fā)管制土地的價格受宗地類型及特性、溫度、通達(dá)時間、分區(qū)類型等影響，開發(fā)受限為農(nóng)用的農(nóng)地價格受到地塊區(qū)位等因素影響，最終這兩種農(nóng)地價值模型求差來估價。

3結(jié)論與討論

3.1當(dāng)前農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價方法與農(nóng)地估價總體上具有一致性

通過分析，不難發(fā)現(xiàn)，總體來講，國內(nèi)外農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值測算與農(nóng)（土）地估價等在測算方法上具有很多相似之處。多數(shù)非市場估價法都依據(jù)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值內(nèi)涵，從被評估地塊的本身特性出發(fā)，選擇可能的農(nóng)地發(fā)展權(quán)（或農(nóng)地）價格影響因素，通過模型構(gòu)建等直接測算或計(jì)算兩種農(nóng)（土）地價值之差來估價。

3.2重視結(jié)合信息技術(shù)等研究農(nóng)地發(fā)展權(quán)定價，開拓農(nóng)地發(fā)展權(quán)定價研究的適用范圍

當(dāng)前，“3S”、信息技術(shù)等在空間信息采集、存儲、處理及信息可視化等方面具有越來越大的優(yōu)勢，國外常結(jié)合3S等信息技術(shù)等開展農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價研究，國內(nèi)目前尚未看到這些研究;今后可嘗試將研究結(jié)果等落到具體空間位置上，提高農(nóng)地估價信息化水平，拓展農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價結(jié)果的應(yīng)用領(lǐng)域等。

3.3今后須從多學(xué)科角度出發(fā)，深化農(nóng)地發(fā)展權(quán)定價理論、選擇科學(xué)合理的估價方法

當(dāng)前國內(nèi)農(nóng)地發(fā)展權(quán)非市場法定價研究總體處于起步階段，國內(nèi)對于農(nóng)地發(fā)展權(quán)價格內(nèi)涵、尤其對農(nóng)地發(fā)展權(quán)各種價格形成機(jī)理等尚需深入研究。當(dāng)前多學(xué)科交叉研究已成為共識，今后國內(nèi)可嘗試從公共管理學(xué)、地理學(xué)、城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)等多學(xué)科出發(fā)構(gòu)建具有中國當(dāng)代特色的農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價理論基礎(chǔ)，系統(tǒng)分析農(nóng)（土）地發(fā)展權(quán)價格形成機(jī)理及研究假設(shè)等，從而進(jìn)一步豐富完善農(nóng)地發(fā)展權(quán)估價理論及方法等。

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作者簡介：任艷勝（1981-），男，博士，主要從事土地資源經(jīng)濟(jì)與管理、城市經(jīng)濟(jì)與生態(tài)經(jīng)濟(jì)研究