朱曉云

[摘 要] 項目成本在房地產(chǎn)開發(fā)流程中占據(jù)著重要地位，在市場競爭中也同樣具有顯著意義。在微利時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制戰(zhàn)略的意義，受某些綜合環(huán)境的影響，會比項目或企業(yè)規(guī)模擴張更重要。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本占據(jù)總成本的比例較大，通常情況下會高達90%，由此可見房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作極其重要。如何結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本管理，推行并完善目標成本法，有針對性地提出相應對策，從而提升企業(yè)核心競爭力成為當前亟須關注的問題。

[關鍵詞] 目標成本法 房地產(chǎn) 成本管理 應用探究

中圖分類號：F275.3 文獻標志碼：A

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們生活水平不斷提高，我國的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著巨大的競爭。我國大部分房地產(chǎn)公司提供的項目越來越多，房地產(chǎn)行業(yè)想要快速發(fā)展，必須建立科學、合理的成本方案才能贏得市場。本文主要介紹目標成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中的應用，以期對我國房地產(chǎn)業(yè)有所助益。

一、目標成本法概述

目標成本法是指企業(yè)在新產(chǎn)品的開發(fā)過程中，為了實現(xiàn)企業(yè)目標需要達到的成本目標數(shù)值。目標成本就是企業(yè)為了實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的成本數(shù)值，采用以市場為中心對成本進行管理，使企業(yè)可以有效地進行成本管理控制工作。目標成本法為企業(yè)提供了大量有效的信息，優(yōu)化了企業(yè)的成本管理系統(tǒng)，能夠促進企業(yè)不斷發(fā)展。同時，目標成本法對企業(yè)來說是一項技術，促進企業(yè)發(fā)展與市場相結(jié)合，將企業(yè)計劃利潤轉(zhuǎn)化為企業(yè)目標成本，使企業(yè)成本的確定更加市場化。

二、目標成本原則

（一）目標成本核算對象

目標成本核算對象應該按照可售原則進行劃分。在房地產(chǎn)各項目中，按照是否可銷售確定目標成本核算對象，房地產(chǎn)可售產(chǎn)品作為目標成本的編制對象，也應該計入企業(yè)成本開發(fā)的項目中。不可售產(chǎn)品則不計入目標成本的編制對象，分攤到可售產(chǎn)品的成本中。

（二）目標成本事前控制

目標成本作為企業(yè)運行的主要經(jīng)濟指標，對企業(yè)的產(chǎn)品設計、原料采購、項目建設和商品銷售等實施過程進行控制。在項目開發(fā)之前，先建立一個成本目標管理系統(tǒng)，對項目開發(fā)進行事前控制。成本管理在項目開發(fā)中注重事前控制，對項目以后將產(chǎn)生的成本進行分析，對項目開發(fā)起到引導作用。

（三）目標成本法整體管理原則

目標成本作為整個項目建設過程中的主要經(jīng)濟性指標，貫穿于項目的始終。因此，在項目開發(fā)的各過程中，要發(fā)揮好動態(tài)管理作用，及時發(fā)現(xiàn)目標成本存在的錯誤，及時糾正，保證建設項目成本在目標成本的制訂范圍之內(nèi)。

三、目標成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中的應用探究

（一）總成本預測

通過各種市場調(diào)查，對企業(yè)項目成本進行科學分析，在企業(yè)項目開發(fā)之前對企業(yè)目標總成本進行預測。在企業(yè)進行各項投資時要考慮周全，對項目總成本進行基本預測。在預測總成本的同時，也要對項目的總體設計建立初步模型，制訂一個全面、詳細的規(guī)劃設計方案。在進行投標時，注重選擇性價比高的施工方，認真對待合作項目，對成本控制要進行適時溝通協(xié)調(diào)，取得一致意見，保證施工過程運行良好。在施工過程中項目成本會隨著時間的變化而變化，因此，還要對成本進行及時監(jiān)督、管理，保證項目正常運行[1]。

（二）逐級分解成本

預測完項目總成本之后，應逐級分解。將該項目成本目標分配到企業(yè)的各個生產(chǎn)部門中，使每個部門都可以了解該項目的成本目標，員工在了解部門的目標之后，會共同努力推進整個項目進展。同時，分解目標成本應該注意在各個部門建立員工獎懲制度，對積極上進的員工進行激勵，對犯錯誤的員工進行相應的懲罰。所有員工都應該共同參與到項目的整個成本管理過程中，讓成本管理方法能夠深入每一個員工心中。唯有這樣，才能有效地提高員工的工作效率，促進項目進展，有利于實現(xiàn)項目成本管理目標。

（三）施工過程中的成本控制

對于企業(yè)來說，預測總成本和逐級分解成本是遠遠不夠的。企業(yè)還應該對項目在實際進行過程中的成本進行相應控制，讓企業(yè)的目標成本管理在實踐過程中能夠正常運行。第一，在企業(yè)項目開展前期，應該遵循以市場為中心，根據(jù)企業(yè)自身實際發(fā)展情況進行項目開發(fā)，對企業(yè)項目進行認真分析和調(diào)查。在施工之前，應該對土地的規(guī)模與各種配套設施進行相應的成本控制，為項目開發(fā)做好全面準備。第二，在項目建設施工過程中，成本會隨時間變化而變化，因此應及時對施工過程中的建筑材料、安裝設施設備等進行一系列的成本計算。如果在施工過程中缺少建筑材料，應該及時補上，要降低價格，降低項目在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的成本。第三，在項目結(jié)束階段，應該根據(jù)項目實際發(fā)生的成本與當初預測的目標成本進行相應比較，找出存在差異的原因，為之后的預算成本打下基礎。此外，員工可以積累一定經(jīng)驗。當施工完成之后，應該確認施工單位完成的施工內(nèi)容是否符合合同要求，對項目資金使用進行核實，防止貪污現(xiàn)象的出現(xiàn)。

四、目標成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中遇到的問題和解決措施

（一）不合理的目標成本

在實際過程中，出現(xiàn)的目標收入和目標利潤預測存在的偏差，會導致企業(yè)制定不合理的目標成本，進而使企業(yè)制訂的目標成本出現(xiàn)瑕疵，成本管理工作人員陷入選擇困難境地，甚至造成工作人員判斷失誤。例如，在項目完工后，員工進行差異分析時，如果企業(yè)項目成本目標制訂過高，會出現(xiàn)表面上實際成本完成很好，但是事實上并非如此的情況，這樣的分析結(jié)果會使項目責任主體在執(zhí)行過程產(chǎn)生不合理的評價。

對于不合理的目標成本，可采取以下措施予以解決：

（1）重新對市場發(fā)展狀況進行分析、研判，注意對同類建筑產(chǎn)品市場價格進行搜集、分析、對比。結(jié)合本企業(yè)建筑特點，充分考慮土地出讓價格、建安成本、建造費用及合理利潤后預測目標收入。

（2）在實際工作過程中，應充分考慮顧客與企業(yè)實際狀況，將顧客需求與企業(yè)目標一并考量。在滿足企業(yè)需要的情況下，確定合理的目標利潤。

（3）在項目開發(fā)的過程中，應該嚴格規(guī)范成本核算工作，對于發(fā)生的料、工、費等支出做好記錄、登統(tǒng)工作，做到客觀、及時、準確、全面，保持成本核算的一貫性、可比性、真實性和完整性。

（4）制訂動態(tài)目標成本。目標成本的制訂，應結(jié)合外部環(huán)境及內(nèi)部經(jīng)營情況，以建設項目為基礎，根據(jù)實際發(fā)展趨勢與變化因素，全面進行成本預測，客觀、適時進行調(diào)查，保證項目成本不致偏離正常經(jīng)營軌道。

（二）目標成本的動態(tài)管理力度不夠

目標成本法在成本管理中管理力度不夠，主要是由于員工受到傳統(tǒng)成本管理方法的影響，對成本管理程序認識不足。目標成本法與傳統(tǒng)成本管理最主要的區(qū)別在于目標成本實施動態(tài)管理。傳統(tǒng)成本管理是日后進行的成本計算，雖然目標成本法在成本管理中注重對項目的動態(tài)管理，但是在企業(yè)實際運行過程中存在對企業(yè)目標成本動態(tài)管理力度不強的現(xiàn)象。例如，在實際過程中，目標成本管理存在不重視對過程中的比較分析，發(fā)現(xiàn)目標成本出現(xiàn)偏差時，沒有及時加以解決。

目標成本的動態(tài)管理力度不夠，主要解決措施有：

（1）在實際工作過程中，加強員工對目標成本法的學習、培訓，了解并深刻認識目標成本管理內(nèi)涵以及目標成本管理的重要性，進行相應的技術學習指導。

（2）由成本管理工作人員制訂正確的目標成本管理的程序與管理方法，在實際工作過程中，員工根據(jù)實際情況，對實際成本與計劃成本進行比較、分析。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應加強成本管理的信息化建設，通過成本管理信息化建設不斷實現(xiàn)實際成本的計算與歸納。建立成本預警管理系統(tǒng)，及時解決問題，有效地控制企業(yè)項目成本。

五、結(jié)語

隨著經(jīng)濟時代的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身情況，完善企業(yè)內(nèi)部成本管理，以便獲取更多利潤。企業(yè)在實際的工作過程中，應該不斷加快改革步伐，努力學習成本管理方法，提高企業(yè)目標成本管理能力，提升企業(yè)競爭力，促進企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]徐東剛，韓晶.目標成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中的應用[J].建筑知識，2017（14）：125- 126.