摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模以成倍的速度擴(kuò)張，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為支撐我國國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展的重要支柱。房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，面臨著關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡問題，在營銷理念、管理理念不斷創(chuàng)新應(yīng)用的社會(huì)環(huán)境中，傳統(tǒng)的企業(yè)營銷管理理念以及難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需求，房地產(chǎn)企業(yè)如何制定順應(yīng)新時(shí)期發(fā)展規(guī)律的營銷管理策略，是保證房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)起伏的環(huán)境中維持穩(wěn)定發(fā)展的重要舉策?；诖?，本文首先對房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)企業(yè)營銷市場內(nèi)涵進(jìn)行概述，其次對新時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用營銷管理的價(jià)值進(jìn)行探究，最后對房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理中存在的問題進(jìn)行探討，并以此為基礎(chǔ)提出在新時(shí)期背景下優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理的有效優(yōu)化策略，旨在推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；新時(shí)期；營銷管理；優(yōu)化

引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國市場發(fā)展前景優(yōu)良，投資利潤回報(bào)高的市場行業(yè)，吸引了大批量的投資者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是在新時(shí)期背景的推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭愈發(fā)激烈。我國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)是中小型企業(yè)，該類型企業(yè)并不具備雄厚的資金鏈，因此房地產(chǎn)市場營銷水平的高低關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力優(yōu)劣。在面對復(fù)雜多面的內(nèi)外部發(fā)展環(huán)境時(shí)，營銷管理理念對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極大的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要想能夠有效預(yù)測市場環(huán)境變化，在激烈的市場背景中取得一席之地，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員就必須加大對營銷管理的重視力度，強(qiáng)調(diào)營銷管理工作開展的必要性。

一、房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的目標(biāo)市場。從整體層面來講，房地產(chǎn)市場中包括房地產(chǎn)勞務(wù)市場、房地產(chǎn)開發(fā)市場以及房地產(chǎn)資金市場。房地產(chǎn)企業(yè)是經(jīng)濟(jì)市場中獨(dú)立的市場經(jīng)濟(jì)，決定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制的穩(wěn)定性，同時(shí)房地產(chǎn)市場也是通過房屋交易進(jìn)而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。

二、房地產(chǎn)市場營銷管理

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，房地產(chǎn)市場需要產(chǎn)生較大的資金流量交易，為了保證資金交易的安全性以及公平性，需要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理。市場營銷管理就是為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的經(jīng)營管理手段，房地產(chǎn)企業(yè)需要對經(jīng)營管理方案進(jìn)行決策、分析和執(zhí)行，通過與企業(yè)目標(biāo)市場之間建立平等的互利交換關(guān)系，繼而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)與需求水平的有效調(diào)節(jié)。目標(biāo)市場中的消費(fèi)者需求存在著極大的差異性，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要根據(jù)不同消費(fèi)者的消費(fèi)需求制定相應(yīng)的營銷管理策略，繼而提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷。

三、房地產(chǎn)企業(yè)重視營銷管理的價(jià)值

房地產(chǎn)企業(yè)重視營銷管理帶來的價(jià)值作用，能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場占比，解決房地產(chǎn)市場流通中的矛盾，達(dá)到市場發(fā)展與市場開發(fā)的統(tǒng)一。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)存在這商品積壓情況，不僅影響著房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展也有著極大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員開展?fàn)I銷管理工作時(shí)，能夠從消費(fèi)者的市場需求出發(fā)，對不同消費(fèi)者的市場需求進(jìn)行分析整合，進(jìn)而制定相適應(yīng)的針對性營銷策略，滿足消費(fèi)者市場需求，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、流通等各個(gè)環(huán)節(jié)的順利開展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理現(xiàn)狀

（一）營銷管理理念滯后

營銷管理理念在我國發(fā)展時(shí)間較晚，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理人員營銷管理理念的理解存在局限性，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員認(rèn)為營銷管理團(tuán)隊(duì)從項(xiàng)目開盤期間開展工作即可，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在商品推廣前夕，才成立相應(yīng)的市場營銷管理團(tuán)隊(duì)或是選定相應(yīng)的市場營銷代理公司。正是由于營銷管理團(tuán)隊(duì)介入的時(shí)間較晚，導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品中的建筑形式或是戶型選擇方面并不符合市場發(fā)展規(guī)律以及客戶的市場需求，給房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的市場營銷工作的開展帶來極大的影響。

（二）營銷方式較為單一

現(xiàn)如今仍舊有許多房地產(chǎn)企業(yè)沿用原有的市場營銷方式，并未根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢對市場營銷方式進(jìn)行創(chuàng)新，對市場營銷渠道進(jìn)行拓展。要知道新時(shí)期的到來讓人們接受事物、了解事物的方式發(fā)生轉(zhuǎn)變，倘若房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷過程中仍舊沿用傳統(tǒng)市場營銷方式，則房地產(chǎn)企業(yè)的營銷管理模式難以適應(yīng)外部環(huán)境發(fā)展變化趨勢，導(dǎo)致房地產(chǎn)的營銷管理處于被動(dòng)局面下，產(chǎn)品銷售業(yè)績難以增長，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益難以保持。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)管理水平較低

部分房地產(chǎn)企業(yè)為了謀求進(jìn)一步發(fā)展，在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)中明確指出需要在全國房地產(chǎn)市場中快速擴(kuò)張，但由于受到房地產(chǎn)企業(yè)管理人員管理水平的制約，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部新制定的營銷策略難以在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中順利開展。再加上房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)模過快，其企業(yè)管理水平并未得到相應(yīng)的提升，進(jìn)而導(dǎo)致既定的市場營銷策略難以全面實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場營銷陷入難以有效控制的局面。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)服務(wù)水平低

房地產(chǎn)企業(yè)常常在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期聘請全國較為知名的物業(yè)顧問公司，聘請知名的物業(yè)服務(wù)公司人員幫助開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)服務(wù)展示，通過在展示區(qū)域展示高水平的物業(yè)服務(wù)，繼而讓消費(fèi)者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)水平高。再此之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了控制自身的項(xiàng)目成本，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后期會(huì)將知名的物業(yè)顧問公司換為中小型物業(yè)服務(wù)公司，甚至將其轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)企業(yè)自己成立物業(yè)服務(wù)公司，其服務(wù)水平和管理水平與前期聘請的知名物業(yè)顧問公司相差甚大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)客戶造成不良的印象，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)信譽(yù)和企業(yè)形象，給房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的市場營銷帶來影響。

（五）缺乏對市場動(dòng)態(tài)有效觀察，難以實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷

第一，并未有效把握市場需求。企業(yè)發(fā)展水平的高低與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著緊密的關(guān)聯(lián)性，企業(yè)要想能夠在市場經(jīng)濟(jì)中立于不敗之地，就要有效全面分析市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況和未來的發(fā)展趨勢，以市場發(fā)展規(guī)律為基礎(chǔ)確定市場發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。但由于房地產(chǎn)企業(yè)在確定營銷策略前，并未對銷售市場進(jìn)行系統(tǒng)全面的分析，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對市場需求了解并不深入，策劃中的營銷方案缺乏實(shí)效性，難以滿足不同消費(fèi)者的市場需求，與目標(biāo)消費(fèi)者的購買力也并不匹配，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的營銷目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

第二，并未實(shí)現(xiàn)客戶精準(zhǔn)營銷。消費(fèi)者生活水平、消費(fèi)價(jià)值觀念的不同，對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求也存在著極大的差異性。部分房地產(chǎn)企業(yè)在開放房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，并沒有以消費(fèi)者的個(gè)性化需求為基礎(chǔ)，注重定位高檔產(chǎn)品，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目市場營銷效果難以達(dá)到預(yù)期。導(dǎo)致這一問題發(fā)生的主要因素，是由于房地產(chǎn)企業(yè)并未根據(jù)物業(yè)類型確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主推人群，對消費(fèi)者市場的定位目標(biāo)不精準(zhǔn)，繼而導(dǎo)致中低收入的消費(fèi)群體沒有房屋，高收入群體有許多的房，使得我國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)極為不平衡。

五、新時(shí)期下優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理水平的策略

（一）轉(zhuǎn)變營銷管理理念

為了保障房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠充分迎合市場發(fā)展需求，需要將營銷管理管理理念應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部環(huán)節(jié)之中，需要在從房地產(chǎn)項(xiàng)目制定拿地策略環(huán)節(jié)開始，就要讓營銷管理團(tuán)隊(duì)介入或是選取營銷代理公司，讓其能夠?qū)κ袌霭l(fā)展規(guī)律以及消費(fèi)者的市場需求進(jìn)行分析，繼而為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供參考數(shù)據(jù)。同時(shí)在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位過程中，仍舊需要從消費(fèi)者需求以及市場營銷理念的層面入手，與企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)部門、成本控制部門以及工程項(xiàng)目部門進(jìn)行合作協(xié)調(diào)，保證開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠引領(lǐng)市場發(fā)展，滿足消費(fèi)者的市場消費(fèi)需求，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠達(dá)到預(yù)期的營銷利潤指標(biāo)。

（二）拓展市場營銷方式

新時(shí)期背景下的人類接受信息的方式已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的報(bào)紙、廣播等的營銷渠道已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷需求，預(yù)期的市場營銷效果難以全面達(dá)到。為此房地產(chǎn)企業(yè)需要以新時(shí)期背景為基礎(chǔ)，創(chuàng)新房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷方式，拓展房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷渠道，保證在實(shí)現(xiàn)市場營銷目的的前提下，靈活選用全員營銷、品牌影響、體驗(yàn)影響以及微信營銷等多種市場營銷方式，提升房地產(chǎn)企業(yè)的營銷口碑，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷影響力，繼而保證房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率的增加。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)管理水平

為了滿足房地產(chǎn)企業(yè)快速擴(kuò)張的發(fā)展戰(zhàn)略，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立相適應(yīng)的組織架構(gòu)和營銷管理機(jī)制，確保營銷管理人員制定的營銷策略得以全面實(shí)施。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在全面擴(kuò)張的階段，需要時(shí)刻保持企業(yè)發(fā)展的思路，在房地產(chǎn)內(nèi)部設(shè)立三級組織架構(gòu)，確定企業(yè)管理人員的權(quán)責(zé)范圍，明確劃分公司內(nèi)部各個(gè)崗位的權(quán)責(zé)界限。最后需要在房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)中引入信息化推廣銷售系統(tǒng)，讓營銷策劃人員能夠根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目研發(fā)的需求的匯總和分析消費(fèi)者市場需求數(shù)據(jù)，幫助營銷策劃人員時(shí)刻掌握最新的營銷動(dòng)態(tài)，繼而為房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的企業(yè)決策提供參考依據(jù)。

（四）提升房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)服務(wù)水平

現(xiàn)如今人們購房的重要因素之一就是后期物業(yè)服務(wù)水平。人們在購買房屋時(shí)對于物業(yè)服務(wù)水平有著一定的要求，由于物業(yè)服務(wù)水平的高低關(guān)乎消費(fèi)者入住后的居住品質(zhì)，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)與后期物業(yè)服務(wù)是同等重要。房地產(chǎn)企業(yè)不能僅需要重視前期的物業(yè)顧問服務(wù)，更需要重視后期提供的高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)，通過給業(yè)主提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，幫助企業(yè)樹立良好的企業(yè)知名度，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后續(xù)的市場銷售。

（五）實(shí)地調(diào)研市場需求，精準(zhǔn)定位營銷產(chǎn)品

第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要明確市場客戶群體多元化的特征，明確不同的客戶群體對于房屋的選擇存在極大的差異性。由于每一名客戶對于房屋的價(jià)格、位置以及戶型等需求的不同，因此營銷策劃人員需要在進(jìn)行市場調(diào)研時(shí)，需要充分掌握不同客戶群體的市場需求，了解不同客戶群體的房屋選擇范圍，保證能夠最大限度的滿足客戶市場需求，提升客戶群體對房地產(chǎn)企業(yè)的印象，樹立房地產(chǎn)企業(yè)良好的企業(yè)形象。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)需要全面進(jìn)行市場調(diào)研工作，明確不同客戶群體的市場需求。市場調(diào)研工作的開展就是營銷策略人員深入了解市場發(fā)展規(guī)律，掌握購房者購買意向的主要手段，通過將實(shí)地調(diào)查結(jié)果的匯總分析，繼而確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶范圍，讓房地產(chǎn)企業(yè)營銷管理人員能夠根據(jù)消費(fèi)者的市場發(fā)展情況和目標(biāo)客戶群體的市場需求確定相應(yīng)的市場營銷策略，繼而保證房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷過程中能夠達(dá)到預(yù)期銷售成績。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場調(diào)研期間，需要高度重視企業(yè)營銷管理中的產(chǎn)品定位，保證房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定位符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，符合不同客戶群體的實(shí)際市場需求，繼而提升房地產(chǎn)企業(yè)的營銷管理策略的營銷水平。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視提升自身的產(chǎn)品質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在滿足不同客戶群體市場需求的前提下，還要保證房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量。通過了解競爭對手的房地產(chǎn)開放項(xiàng)目情況和項(xiàng)目營銷情況，繼而學(xué)習(xí)競爭對手產(chǎn)品開發(fā)以及營銷方式策略，彌補(bǔ)房地產(chǎn)企業(yè)自身營銷管理中存在的弊端。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場發(fā)展需求及時(shí)調(diào)整企業(yè)自身的市場營銷策略，進(jìn)一步突出企業(yè)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)優(yōu)勢，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率。

結(jié)語

總而言之，新時(shí)期背景對房地產(chǎn)行業(yè)的營銷管理水平提出了更高的管理標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想在多邊的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中抓住改革創(chuàng)新的發(fā)展機(jī)遇，就要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的營銷管理理念，拓展房地產(chǎn)市場營銷方式，通過實(shí)地全面調(diào)研市場需求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)營銷產(chǎn)品的精準(zhǔn)地位，同時(shí)需要提升房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)服務(wù)水平，構(gòu)建與房地產(chǎn)擴(kuò)展速度相匹配的市場營銷管理模式，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的市場占有率，保證房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤水平。

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作者簡介：

魏東濤，男，（1976.11-），江西南昌人，從事市場營銷、企業(yè)管理、房地產(chǎn)方面的研究。