孫昭

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的走向有著顯著的影響。近年來，中國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)一系列政策性限制，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過于火熱，同時(shí)能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文首先給出房地產(chǎn)行業(yè)的介紹以及發(fā)展過程，再通過多個(gè)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)度。本文發(fā)現(xiàn)，在2008年～2010年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度下降;而在2015年之后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度快速上升。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng);市場(chǎng)結(jié)構(gòu);市場(chǎng)集中度

一、行業(yè)介紹

（一）行業(yè)定義及分類

房地產(chǎn)業(yè)是指：以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)具體包括：國有土地使用權(quán)的出讓;房地產(chǎn)的開發(fā)與再開發(fā)：征用土地，拆遷安置，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)舊城區(qū)的開發(fā)與再開發(fā);房地產(chǎn)經(jīng)營：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng);房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢中介，房地產(chǎn)評(píng)估中介，房地產(chǎn)代理中介;物業(yè)管理：房屋公用設(shè)備實(shí)施的養(yǎng)護(hù)維修并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境;房地產(chǎn)的調(diào)控與管理：建立房地產(chǎn)市場(chǎng)、資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格體系，建立健全房地產(chǎn)法規(guī)，實(shí)現(xiàn)國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。根據(jù)中信行業(yè)分類，當(dāng)前國內(nèi)共有165家房地產(chǎn)上市公司，其中房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)163家，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)2家。此外，房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)還可進(jìn)一步分為住宅地產(chǎn)商、商業(yè)地產(chǎn)商以及園區(qū)地產(chǎn)商，其中住宅開發(fā)商占比約74%，是行業(yè)里頭的主力軍。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和重要地位

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)提供最基本的物質(zhì)基礎(chǔ);為勞動(dòng)力提供生存發(fā)展的必須條件;促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè);增加了財(cái)政收入，利稅上繳與實(shí)物地租;對(duì)解決銀行流動(dòng)性過剩起著重要作用;提高就業(yè)水平、是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的重要保障;改善居住條件，提高城市居民居住水平。

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)能有效地吸收新技術(shù)，且本身具有較高的增長率。除此之外，房地產(chǎn)行各業(yè)能夠帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的增長。

二、房地產(chǎn)行業(yè)分析

（一）宏觀分析：

從宏觀總量來看，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中許多問題都有待解決。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，20世紀(jì)90年代中后期到現(xiàn)在，雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不再像以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司頗有實(shí)力，規(guī)模也不錯(cuò)，但相對(duì)的，放肆產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力能力低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)差。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大，缺乏長期良性的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，對(duì)自身信用和品牌的重視度不夠。

（二）微觀分析：

1.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及原因：

市場(chǎng)走向分化，一些實(shí)力較低的房地產(chǎn)企業(yè)正在被洗出市場(chǎng)。

一是土地制度方面監(jiān)管加強(qiáng)，實(shí)力較小的企業(yè)難以拿到地，二是信貸緊縮，使房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源。三是放假下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。四是由于利率的提高，一些中小房地產(chǎn)物力支付巨額的房地產(chǎn)信貸利息。五是一些中小房地產(chǎn)不具有競(jìng)爭(zhēng)力。六是大型房地產(chǎn)更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)來清洗市場(chǎng)，從而提高市場(chǎng)集中度。

2.房地產(chǎn)行業(yè)存在問題：

市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度較高在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，如房地產(chǎn)商炒作等，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，利潤率太高，不可持續(xù)發(fā)展。政府部門在土地交易中勛在暗箱操作的現(xiàn)象，腐敗問題很大。廉租房的供給很少。政府對(duì)這方面的重視不足，審批困難，覆蓋面積小，沒有以開發(fā)廉租房為政策重心。房地產(chǎn)商自由資金比重低，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率高于世界公認(rèn)的50%警戒線。商業(yè)銀行的過度競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)貸款尤其是個(gè)人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。住房貸款的管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，各個(gè)環(huán)節(jié)都有不同程度的違規(guī)現(xiàn)象。

三、 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

（一）指標(biāo)選取

本文章選擇了在深交所和上交所上市的148家房地產(chǎn)公司，提取各公司2008年～2017年各年的年終合并利潤表中披露的營業(yè)收入作為衡量各企業(yè)市場(chǎng)份額的指標(biāo)，以人民幣為貨幣單位。其中，有些企業(yè)在選取時(shí)間的前些年份未披露財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，在計(jì)算市場(chǎng)結(jié)構(gòu)指標(biāo)時(shí)視為0。再查找行業(yè)的年度總營業(yè)收入，發(fā)現(xiàn)148家企業(yè)的營業(yè)收入加總與行業(yè)的總營業(yè)收入差別不大，即可視為這148家房地產(chǎn)企業(yè)組成了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的賣方。為了計(jì)算指標(biāo)簡便，將這148家企業(yè)的營業(yè)收入加總作為行業(yè)的年度營業(yè)收入。

（二）市場(chǎng)集中度（Concentrate Ratio）

市場(chǎng)集中度是在市場(chǎng)中規(guī)模處于前n位的企業(yè)的份額總和。其計(jì)算公式為：

對(duì)于本文來說，為房地產(chǎn)行業(yè)的總營業(yè)收入，為營業(yè)收入第家的房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入。

市場(chǎng)集中度的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡單易行，也能很好地反映產(chǎn)業(yè)內(nèi)的生產(chǎn)集中狀況以及產(chǎn)業(yè)內(nèi)壟斷和競(jìng)爭(zhēng)的程度。但是，市場(chǎng)集中度由于只考慮了少數(shù)大企業(yè)的集中程度，卻不能反映出這些大企業(yè)之間的規(guī)模分布和實(shí)際的競(jìng)爭(zhēng)狀況。另外，該指標(biāo)忽視了產(chǎn)業(yè)內(nèi)其他企業(yè)的分布狀況，也不能反映市場(chǎng)容量增長或者企業(yè)并購活動(dòng)所導(dǎo)致的市場(chǎng)支配力量的變化。所以，市場(chǎng)集中度指標(biāo)具有明顯的局限性。

可以看到，三個(gè)市場(chǎng)集中度指標(biāo)的趨勢(shì)基本一致，說明市場(chǎng)集中度指標(biāo)較好地反映了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化。中國房地產(chǎn)行業(yè)在2008年～2010年間，市場(chǎng)集中度下降;從2010年直到2015年，市場(chǎng)集中度上升;最后兩年，市場(chǎng)集中度有所回落。

貝恩和植草益分別根據(jù)市場(chǎng)集中度指標(biāo)給出了不同的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類方法，從貝恩的分類方法看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年至2011年為寡占V型，從2012年開始成為寡占IV型。從植草益的分類方法來看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在這十年間一直屬于高中寡占型。

（三）洛倫茲曲線（Lorenz Curve）和基尼系數(shù)（Gini Factor）洛倫茲曲線和基尼系數(shù)可以彌補(bǔ)市場(chǎng)集中度的不足，對(duì)市場(chǎng)中所有的廠商的規(guī)模分布以及競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)都進(jìn)行考察，從而把握市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的總體狀況。洛倫茲曲線通過將市場(chǎng)中廠商規(guī)模從小到大的累計(jì)數(shù)量比例和累計(jì)市場(chǎng)規(guī)模比例進(jìn)行計(jì)算，做出二者之間的關(guān)系圖，將整個(gè)市場(chǎng)中的市場(chǎng)規(guī)模分布情況表示為一條曲線?；嵯禂?shù)是對(duì)洛倫茲曲線反映的不均勻程度的度量，數(shù)值上等于直線y=x與洛倫茲曲線之間的面積除以0.5。

用洛倫茲曲線和基尼系數(shù)度量市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是將所有廠商有考慮在內(nèi)，并將其用直觀的圖形和抽象的數(shù)字來反映。但是缺點(diǎn)也很明顯，不同的洛倫茲曲線可能計(jì)算得出相同的基尼系數(shù)，所以存在不同市場(chǎng)結(jié)構(gòu)但對(duì)應(yīng)相同基尼系數(shù)的情況。

對(duì)于洛倫茲曲線，由于圖線過多，加上變化細(xì)微，所以不進(jìn)行分析。

基尼系數(shù)顯示：2008～2009年，市場(chǎng)集中度輕微上升，隨即下降;從2011年開始，市場(chǎng)集中度又大幅上升，基尼系數(shù)增至2015年的0.77;2015年后，市場(chǎng)集中度略微下降，但基尼系數(shù)保持在0.76以上。

（四）赫芬達(dá)爾指數(shù)（Herfindahl Index， HHI）赫芬達(dá)爾指數(shù)是衡量市場(chǎng)集中度的綜合指標(biāo)。計(jì)算公式如下：

赫芬達(dá)爾指數(shù)有諸多好處，集合了集中度指數(shù)、基尼系數(shù)和洛倫茲曲線的優(yōu)點(diǎn)且能避免缺點(diǎn)，應(yīng)用較為廣泛。首先，反映企業(yè)分布的綜合狀況;其次，反映所有廠商的狀況，且規(guī)模較大的企業(yè)對(duì)指數(shù)影響較大;再次，該指標(biāo)不收企業(yè)數(shù)量和規(guī)模分布的影響;最后，根據(jù)指標(biāo)可以計(jì)算出等價(jià)企業(yè)數(shù)。

從2008年到2010年，市場(chǎng)集中度上升;之后到2015年市場(chǎng)最為集中，之后下降。

美國司法部利用HHI指數(shù)來測(cè)度市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，并給出了標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)中列出的HHI值為實(shí)際計(jì)算出的HHI擴(kuò)大一萬倍的數(shù)值，目的是為方便觀察。

根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)始終處于競(jìng)爭(zhēng)型結(jié)構(gòu)，在2012年之前，為競(jìng)爭(zhēng)II型;在2012年后，為競(jìng)爭(zhēng)I型。

（五）熵指數(shù)（Entropy Index，EI）熵指數(shù)借鑒了信息學(xué)中衡量混亂程度的熵來測(cè)度市場(chǎng)中企業(yè)的分布。熵指數(shù)的公式為：

與HHI指數(shù)不同，熵指數(shù)賦予大企業(yè)小權(quán)重，所以熵指數(shù)的大小與實(shí)際集中程度是相反的;換句話說，熵指數(shù)衡量了市場(chǎng)的分散程度。

（六）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

從計(jì)算得出的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)指標(biāo)看，在2008～2010/11年，房地廠行業(yè)市場(chǎng)集中度下降;之后開始上升，到2015年達(dá)到最為集中。

1、2008年～2010/11年

美國爆發(fā)金融危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)衰退，中國為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展推出更為寬松的貨幣政策，大量貨幣涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，更為直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)由于行政對(duì)于市場(chǎng)的干涉，一次次地爆發(fā)式增長，價(jià)格快速上升。中國房地產(chǎn)企業(yè)在此輪發(fā)展周期中，伴隨市場(chǎng)規(guī)模的增大，企業(yè)數(shù)量極劇上升。

2、2010/11年～2015年

由于房價(jià)持續(xù)上漲，地價(jià)也水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本增加，小企業(yè)難以承擔(dān)高額的沉沒成本。大企業(yè)由于規(guī)模較大，議價(jià)能力較強(qiáng)，加上受到金融市場(chǎng)的青睞，流動(dòng)資金相對(duì)比較充裕，仍然能大量興建新的房產(chǎn)。如此循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)由于其高成本和長回收期導(dǎo)致的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，使房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度不斷提高。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉志彪等.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2015：218-224.