王小瑩

[摘 要]在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，目前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨現(xiàn)金流管理不善的問(wèn)題。本文以保利房地產(chǎn)為例，從流量和流速兩個(gè)方面研究了保利的現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理起到一定的作用。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè);保利地產(chǎn);現(xiàn)金流管理

[中圖分類(lèi)號(hào)]F832.4 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

1 保利公司現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析

1.1 現(xiàn)金流量分析

本文對(duì)保利2015年至 2017年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，選取了萬(wàn)科的同期數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。（數(shù)據(jù)來(lái)源于巨潮資訊網(wǎng)中各公司2015-2017年的財(cái)務(wù)年度報(bào)告整理）

根據(jù)表1的總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率，保利在2015年和2016年的總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率均為正值，同時(shí)都高于萬(wàn)科同期比值，說(shuō)明保利在前兩年的資產(chǎn)利用效率還是良好的，相對(duì)較高。但是到了2017年該指標(biāo)為負(fù)值，同時(shí)低于萬(wàn)科的水平，說(shuō)明到了2017年保利的資產(chǎn)利用效率嚴(yán)重下降。因此保利應(yīng)該及時(shí)改善其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量管理，預(yù)期2018年轉(zhuǎn)負(fù)為正。保利公司 2015年的短期償債能力指標(biāo)低于萬(wàn)科同期水平，說(shuō)明其短期償債能力較差，可能陷入債務(wù)危機(jī)，但在2016年這一狀況有所改善，是因?yàn)?016年其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量?jī)纛~有所增加。但是到2017年該比值成為負(fù)數(shù)，并且低于萬(wàn)科比值。經(jīng)過(guò)三年比較，說(shuō)明保利的償債能力極其不穩(wěn)定，其主要還是因?yàn)楝F(xiàn)金流量管理不善，2017年的流出大于流入。

1.2 現(xiàn)金流速分析

現(xiàn)金周期反映的是企業(yè)房產(chǎn)的銷(xiāo)售能力和資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。通過(guò)分析表 2，并且同萬(wàn)科同期數(shù)據(jù)相比，保利的現(xiàn)金周期相對(duì)較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度在2016年最快，到了2017年現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)在很大程度上增多，反映了保利2017年現(xiàn)金流動(dòng)性惡化。同萬(wàn)科相比，其現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度波動(dòng)大，極其不穩(wěn)定，說(shuō)明保利的存貨變現(xiàn)能力較弱，尤其在2017年，可能存在大量的庫(kù)存積壓。

2 保利現(xiàn)金流管理中存在的問(wèn)題

2.1 現(xiàn)金流量方面

分析保利2015-2017 近三年的現(xiàn)金流量發(fā)現(xiàn)，保利在整個(gè)項(xiàng)目階段都有現(xiàn)金流出，現(xiàn)金流出的時(shí)間非常長(zhǎng)，與現(xiàn)金流入有很大的不同步性。而從總體看，企業(yè)幾乎只在銷(xiāo)售階段有現(xiàn)金流入，時(shí)間非常短。使得企業(yè)現(xiàn)金流管理風(fēng)險(xiǎn)加大，很有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的問(wèn)題。公司現(xiàn)金流分布不均勻，若企業(yè)的現(xiàn)金流量?jī)纛~到2018年仍沒(méi)有改善，一直為負(fù)數(shù)的話(huà)，那么保利很有可能面臨嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂，嚴(yán)重影響其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.2 現(xiàn)金流速方面

從要素角度分析，保利的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期整體略高于萬(wàn)科同期比率，但通過(guò)渠道角度分析可知，保利在銷(xiāo)售渠道現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期優(yōu)勢(shì)明顯，這也充分反映了保利良好的營(yíng)銷(xiāo)政策和強(qiáng)大的市場(chǎng)占有率以及良好的預(yù)收賬款管理模式。而對(duì)比之下，采購(gòu)渠道和生產(chǎn)渠道的資金周轉(zhuǎn)天數(shù)卻相對(duì)較慢，是保利應(yīng)該關(guān)注的營(yíng)運(yùn)資金周期重點(diǎn)，企業(yè)應(yīng)找出原因，并提出相應(yīng)的措施來(lái)提高采購(gòu)渠道以及生產(chǎn)渠道的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。

3 保利現(xiàn)金流管理改進(jìn)措施

3.1 現(xiàn)金流量改進(jìn)措施

第一，確定合理的土地儲(chǔ)備量。企業(yè)在地皮競(jìng)標(biāo)時(shí)必須考慮到企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)狀況、國(guó)家調(diào)控政策以及要與房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況相結(jié)合，一定不能盲目拿地;第二，在現(xiàn)金流出管理方面，保利的重心應(yīng)該放在土地支付以及建筑安裝工程款兩方面上;第三，加強(qiáng)現(xiàn)金流收支管理能力。由于現(xiàn)金流入環(huán)節(jié)主要在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，所以企業(yè)在保證質(zhì)量的同時(shí)一定要加快房地產(chǎn)的項(xiàng)目建設(shè)流程，保證盡快進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，同時(shí)做好對(duì)于放款資金的催收工作。

3.2 現(xiàn)金流速方面改進(jìn)措施

結(jié)合保利的年度報(bào)告，公司在采購(gòu)和生產(chǎn)環(huán)節(jié)資金的周轉(zhuǎn)速度比較慢?？筛鶕?jù)以下方法改善資金周轉(zhuǎn)速度：首先，根據(jù)模型確定存貨最佳經(jīng)濟(jì)批量。確定這一數(shù)額時(shí)一定要對(duì)工程進(jìn)度掌握好，依據(jù)物料消耗定額，確定在一段時(shí)間內(nèi)原材料及工程物資的采購(gòu)量，避免企業(yè)盲目采購(gòu);其次，通過(guò)縮短結(jié)算的過(guò)程減少在途流動(dòng)資產(chǎn)的積壓，即在采購(gòu)過(guò)程中減少結(jié)算的環(huán)節(jié);最后，縮短項(xiàng)目施工期，提高施工階段的有效性。如避開(kāi)北方冬季的合理停工期等。

[參考文獻(xiàn)]

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[2] 梅貞.淺談完善存貨管理模式以改變企業(yè)現(xiàn)金流[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2015（07）.