方照光 寧娜

對(duì)農(nóng)村區(qū)域的土地流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行規(guī)范化管理，也是新農(nóng)村建設(shè)的具體需求以及重要內(nèi)容。因此相關(guān)政府部門(mén)還需要積極加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)理論的研究力度，在此基礎(chǔ)上發(fā)揮出政府的引導(dǎo)跟服務(wù)職能，來(lái)構(gòu)建完善的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，為新農(nóng)村的建設(shè)奠定良好的基礎(chǔ)。

農(nóng)村土地制度改革也是農(nóng)村整體改革中重要部分，也是新農(nóng)村建設(shè)得以順利推行的基礎(chǔ)前提。因此說(shuō)土地制度改革效果還會(huì)直接影響到我國(guó)的農(nóng)村發(fā)展情況，就要求各地政府部門(mén)能夠在結(jié)合農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)理論的基礎(chǔ)上，對(duì)現(xiàn)有的農(nóng)村土地制度進(jìn)行不斷的優(yōu)化與改革，以促進(jìn)我國(guó)農(nóng)村區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展。

一、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度的核心概念

（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)

集體所有制土地主要集中在農(nóng)村地區(qū)，這些土地的來(lái)源多是沒(méi)收土地以及經(jīng)過(guò)社會(huì)主義改造之后的農(nóng)民私有土地，也是一種非常重要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素。我國(guó)自1982年實(shí)施了聯(lián)產(chǎn)承包制度之后，也就將土地的使用權(quán)直接分配給農(nóng)民，這樣也就促使農(nóng)民的生產(chǎn)積極性得到進(jìn)一步的提升，對(duì)于我國(guó)農(nóng)業(yè)的發(fā)展也起到了非常大的推動(dòng)作用。

（二）農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

農(nóng)村集體所有制土地分為土地所有權(quán)以及土地使用權(quán)，其中土地所有權(quán)屬于全體農(nóng)民，并且由村委會(huì)組織代表全村村民持有，該土地的處置權(quán)也是全村村民所持有的，農(nóng)村集體所有制的土地所有權(quán)無(wú)法出讓，但是使用權(quán)則可以進(jìn)行出讓或者轉(zhuǎn)讓，這也就能夠?qū)Y源持有者起到良好的約束意義，并有效避免少兩人掌握大量土地資源這一問(wèn)題出現(xiàn)，對(duì)于農(nóng)民的生產(chǎn)也有著一定的積極意義。

在進(jìn)行農(nóng)村集體所有制土地的流轉(zhuǎn)時(shí)，還需要充分滿足以下幾個(gè)條件：1.土地的所有權(quán)不得進(jìn)行流轉(zhuǎn)，能夠流轉(zhuǎn)的僅僅只有土地的使用權(quán)以及其延伸出來(lái)的租賃權(quán)以及抵押權(quán)等等。2.在進(jìn)行土地所有權(quán)的出讓過(guò)程中，還需要對(duì)使用用途以及使用時(shí)間進(jìn)行嚴(yán)格的限制。這兩項(xiàng)因素需要由當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)部門(mén)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以保障土地的使用性能不會(huì)違背相關(guān)的法律法規(guī)。3.為了保障農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益，要求在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓的過(guò)程中，給該土地所屬農(nóng)民一定數(shù)額的人民幣或者土地種植產(chǎn)品。4.在土地使用權(quán)的出讓時(shí)，需要采用一次規(guī)定、按年交納的出讓模式，這樣一方面能夠很好的保障農(nóng)民利益，另一方面還能夠有效減少投資者的啟動(dòng)資金，來(lái)促進(jìn)該農(nóng)村區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。5.農(nóng)村住宅用途的土地使用權(quán)需要嚴(yán)格在國(guó)家規(guī)范范圍內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以避免小產(chǎn)權(quán)房滋生的問(wèn)題。

此外隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的進(jìn)一步加快，對(duì)于土地的需求量也得到了大幅度的提升。但是在土地征收過(guò)程中，其會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村的機(jī)體所有制土地變?yōu)閲?guó)有土地，導(dǎo)致了該農(nóng)村集體會(huì)失去土地的使用權(quán)，對(duì)于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的利益也會(huì)造成比較大的損害。因此在進(jìn)行農(nóng)村土地征收的過(guò)程中，除了補(bǔ)償以及安置農(nóng)村集體之外，還需要對(duì)土地的抵押權(quán)人、所有權(quán)擁有者給予一定的補(bǔ)償。而隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的不斷提升，使得我國(guó)的土地總量必然會(huì)呈現(xiàn)有國(guó)有土地越來(lái)越多，農(nóng)村集體土地越來(lái)越少的趨勢(shì)，對(duì)于我國(guó)的農(nóng)業(yè)發(fā)展也就造成了比較大的阻礙。

針對(duì)這一問(wèn)題，也就需要對(duì)我國(guó)國(guó)有土地的征收范圍進(jìn)行一定程度的限制，比如在進(jìn)行城市必要功能區(qū)用地的征收過(guò)程中，需要只征收一些城市必要的功能區(qū)用地、城市保障房用地以及基礎(chǔ)設(shè)施用地等等，對(duì)于工業(yè)用地、旅游用地以及商業(yè)住宅性質(zhì)用地的征收限制則需要進(jìn)行一定程度的提升，只有這樣才能夠保障我國(guó)農(nóng)村用地面積能夠處于良好的范圍內(nèi)，借此來(lái)保障我國(guó)農(nóng)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

二、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律界定

（一）流轉(zhuǎn)主體的法律界定

隨著我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的不斷完善，農(nóng)村集體所有制的實(shí)行所有權(quán)跟使用權(quán)分離之后，針對(duì)農(nóng)村土地的權(quán)屬還需要辦理以下兩種證件：一是集體土地所有權(quán)證，產(chǎn)權(quán)人是農(nóng)村集體，除了國(guó)家征收的外產(chǎn)權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。二是集體土地使用權(quán)證，使用人主要是第一手產(chǎn)權(quán)人向集體聯(lián)產(chǎn)承包的本農(nóng)村集體的農(nóng)民家庭，第二手以及季候土地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)人等等。這些產(chǎn)權(quán)人在于所有權(quán)人達(dá)成了協(xié)議之后，支付了土地使用權(quán)費(fèi)用的單位以及個(gè)人。在農(nóng)村土地使用權(quán)使用費(fèi)用是由農(nóng)村集體以及該土地的第一手使用權(quán)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行合理分配，這樣也就能夠保障農(nóng)村產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)益，借此來(lái)促進(jìn)我國(guó)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)得到更進(jìn)一步的發(fā)展。

（二）流轉(zhuǎn)方式的法律界定

在進(jìn)行農(nóng)村集體所有制土地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中，經(jīng)常性會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押以及典當(dāng)?shù)榷喾N方式來(lái)進(jìn)行，在進(jìn)行集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，為了保障競(jìng)爭(zhēng)的公開(kāi)公正性，可以通過(guò)農(nóng)村集體公開(kāi)掛牌的模式來(lái)進(jìn)行，競(jìng)價(jià)者高的可以在支付了土地使用權(quán)相關(guān)費(fèi)用之后再獲取農(nóng)村集體土地使用權(quán)證， 集體土地使用權(quán)租賃主要指的是集體土地使用產(chǎn)權(quán)人以及承租人在達(dá)成了租賃協(xié)議之后，還需要在該土地所有權(quán)人處進(jìn)行備案處理，此后該租賃行為方能夠生效。集體土地使用權(quán)抵押主要是該土地的使用權(quán)人將集體土地抵押給相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)借此來(lái)獲取一定量的融資貸款。在該過(guò)程之中往往需要在相關(guān)的政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行低壓手續(xù)的辦理，只有在借款人還款之后雙方才能夠進(jìn)行抵押手續(xù)的接觸。該措施是一種常見(jiàn)的農(nóng)村借貸模式，在新農(nóng)村發(fā)展過(guò)程中也有著非常重要的應(yīng)用意義。集體土地使用權(quán)典是將集體土地的使用權(quán)典當(dāng)給相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)，來(lái)讓該土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)人獲得良好的資金支持。這部分集體土地的使用權(quán)在還款之前可以由典當(dāng)權(quán)人進(jìn)行自由支配，在完成還款之后，典當(dāng)權(quán)人還需要將集體土地的使用權(quán)交還給土地的產(chǎn)權(quán)人。

在上述的集體土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，如果出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)人無(wú)法按時(shí)還款的情況時(shí)，也就可能引發(fā)一系列的法律糾紛以及產(chǎn)權(quán)糾紛。為了保障金融貸款機(jī)構(gòu)以及典當(dāng)機(jī)構(gòu)的正當(dāng)經(jīng)濟(jì)效益，也就可以通過(guò)對(duì)該集體土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣(mài)的模式，來(lái)獲得剩余欠款。拍賣(mài)完成之后，還需要由該土地所有權(quán)人主持拍賣(mài)，并由相關(guān)部門(mén)出具該土地使用權(quán)證的變更認(rèn)證書(shū)。

（三）流轉(zhuǎn)客體的法律界定

在對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)客體進(jìn)行法律界定的時(shí)候，流轉(zhuǎn)客體包含有集體土地使用權(quán)的第一產(chǎn)權(quán)人，承租權(quán)人、權(quán)證抵押全人以及權(quán)證典當(dāng)權(quán)人等等。因此說(shuō)進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，也就需要在結(jié)合法律法規(guī)基礎(chǔ)上進(jìn)行流轉(zhuǎn)客體的合理選擇，在此基礎(chǔ)上保障土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)雙方的正當(dāng)權(quán)益。