羅仼萍

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不斷發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)的檔案管理引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)檔案理論較為分散，實(shí)際檔案管理工作中常出現(xiàn)檔案概念模糊、種類(lèi)不健全等情況，為了更好地完善和改進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)檔案管理工作，為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所屬人的權(quán)益，為其交易流轉(zhuǎn)提供保障，本文就主要通過(guò)總結(jié)不動(dòng)產(chǎn)檔案管理工作經(jīng)驗(yàn)及查閱法規(guī)文獻(xiàn)資料等方式，從我國(guó)新常態(tài)下不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的特點(diǎn)及作用入手進(jìn)行分析和探討，以期為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作提供建議。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；不動(dòng)產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)登記檔案；管理；特點(diǎn)；作用

不動(dòng)產(chǎn)登記制度在我國(guó)歷史上早有記載，但其主要以土地為中心，與現(xiàn)代的不動(dòng)產(chǎn)登記制度相去甚遠(yuǎn)。現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)制度在其應(yīng)用范圍、特點(diǎn)，司法效果、作用等都較為廣泛，自2007年物權(quán)法設(shè)專(zhuān)節(jié)規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度之后，不動(dòng)產(chǎn)登記制度不斷發(fā)展，其中的檔案管理體系也逐漸完善，同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的特點(diǎn)和作用，也在影響到了不動(dòng)產(chǎn)制度的建設(shè)和發(fā)展。本文就對(duì)新常態(tài)下不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的特點(diǎn)及作用進(jìn)行了分析，期望能為其今后的發(fā)展完善提供一定的思路。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的定義及背景

不動(dòng)產(chǎn)登記是一種有關(guān)申請(qǐng)人（權(quán)利人、利害關(guān)系人等）向國(guó)家相關(guān)的確定職能部門(mén)進(jìn)行申請(qǐng)，將申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)相事項(xiàng)記載于職能部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為[1]。而不動(dòng)產(chǎn)登記及檔案管理是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容和主要內(nèi)容，在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中將其定義為不動(dòng)產(chǎn)登記資料，其范圍包括：1）不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果（不動(dòng)產(chǎn)登記簿結(jié)果）。2）不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)書(shū)及不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人身份材料，不動(dòng)產(chǎn)登記原因、權(quán)屬來(lái)源、權(quán)籍調(diào)查成果等的不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記資料具有無(wú)序分散的特點(diǎn)，其依據(jù)立卷原則和方法、按照法律行政法規(guī)等的規(guī)定進(jìn)行歸檔管理、系統(tǒng)整理入庫(kù)，歸檔后才能轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)登記檔案[2]。

2 新常態(tài)下不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的特點(diǎn)總結(jié)

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的特點(diǎn)與不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的特點(diǎn)具有統(tǒng)一性，具體總結(jié)如下：

2.1 具有唯一性、獨(dú)特性

不動(dòng)產(chǎn)屬于自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案主要起著真實(shí)記錄和反應(yīng)其自然狀況和權(quán)屬狀況等信息的作用，不管是如何形式的不動(dòng)產(chǎn)物，其都只能記錄在擁有者名下，同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)還需通過(guò)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一的登記。只有當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有唯一性、獨(dú)特性時(shí)，才能維護(hù)和保障人們的不動(dòng)產(chǎn)物使用權(quán)利，所以對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作，需充分保證不動(dòng)產(chǎn)登記檔案唯一性、獨(dú)特性，使其充分體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)信息、變更信息，才能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理、交易等提供保護(hù)和支持。

2.2 具有法定性、規(guī)范性

我國(guó)2014年發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的成立原則做出了明確規(guī)定，且需接受縣級(jí)以上行政主管部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。對(duì)于其中的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，需嚴(yán)格按照國(guó)家法定法規(guī)進(jìn)行管理，將其登記結(jié)果記載于登記簿，其具有法定屬性。同時(shí)還需要國(guó)家授權(quán)的機(jī)構(gòu)來(lái)制作關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)相關(guān)檔案，格式、內(nèi)容嚴(yán)格同統(tǒng)一具有規(guī)范性。所以不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理還需保證法定性和規(guī)范性，才能保證它的法定效力，保證其能維護(hù)國(guó)家尊嚴(yán)以及法律的嚴(yán)肅性。

2.3 具有動(dòng)態(tài)性

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案除了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所屬、權(quán)利設(shè)立外，還包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變更、轉(zhuǎn)讓、消亡等過(guò)程，這些過(guò)程均需要登記。在新常態(tài)下，我國(guó)社會(huì)中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)頻繁流轉(zhuǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)又大多具有較長(zhǎng)的使用時(shí)間，其物權(quán)常常會(huì)經(jīng)歷轉(zhuǎn)讓、抵押、注銷(xiāo)、繼承、贈(zèng)與等多種流轉(zhuǎn)，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)更新，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案也隨之不斷更新，所以不動(dòng)產(chǎn)檔案管理還具有時(shí)間性、動(dòng)態(tài)性，進(jìn)行管理時(shí)需與不動(dòng)產(chǎn)本身結(jié)合，保證其能準(zhǔn)確反映不動(dòng)產(chǎn)過(guò)去、現(xiàn)在及未來(lái)的物權(quán)信息，保證不動(dòng)產(chǎn)檔案能發(fā)揮其實(shí)際價(jià)值。

2.4 具有憑證性

由于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有法定性、規(guī)范性與時(shí)間性，所以其能準(zhǔn)確反映不動(dòng)產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)讓、消亡的信息，也能反映不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更過(guò)程中的權(quán)屬問(wèn)題，所以不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬所屬、變更等的重要依據(jù)，其具有憑證作用，是重要的考察依據(jù)。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記檔案還是不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)人的權(quán)利憑證，是用以證明物權(quán)的具有法律效率的書(shū)面證明。

2.5 具有相對(duì)的公開(kāi)性、隱私性

最后，不動(dòng)產(chǎn)檔案還具有相對(duì)的公開(kāi)性和隱私性。在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中明確指出：1）國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享；2）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密；涉及國(guó)家秘密的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施；3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供；有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料[3]?？梢?jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記信息具有共享與保護(hù)的特點(diǎn)，也就是具有相對(duì)的保密性和相對(duì)的公開(kāi)性，對(duì)于這點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作也應(yīng)與其保持嚴(yán)格的一致，即也應(yīng)保持與不動(dòng)產(chǎn)登記信息一致的相對(duì)保密性和相對(duì)公開(kāi)性。相對(duì)公開(kāi)性方面，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案應(yīng)遵循國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法查詢制度，保證“物權(quán)公示”，進(jìn)而保障不動(dòng)產(chǎn)物物權(quán)、權(quán)屬人及善意第三人的合法權(quán)益，也保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易安全。相對(duì)保密性方面，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理時(shí)，還需保障不動(dòng)產(chǎn)登記人（個(gè)人或企業(yè)）的信息的隱私，不得向他人透露權(quán)利人的個(gè)人信息（身份證明、繼承關(guān)系、婚姻狀況、訴訟、交易關(guān)系等證明文件），不得向他人透露企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。所以，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)檔案的管理工作，其需公開(kāi)內(nèi)容應(yīng)保證分類(lèi)、分層次限制提供，保密內(nèi)容也應(yīng)遵循保密需求。

3 新常態(tài)下不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的作用分析

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要組成部分，其能保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易安全，也能維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、善意第三人的合法權(quán)益。在新常態(tài)下，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的具體作用如下：

3.1 保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及物權(quán)人的合法權(quán)益

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具法定性和規(guī)范性，其可為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以及物權(quán)人的合法權(quán)益提供法律保障。其中不動(dòng)產(chǎn)登記檔案嚴(yán)格按照國(guó)家法定法規(guī)進(jìn)行管理，并需國(guó)家授權(quán)的機(jī)構(gòu)來(lái)制作格式、內(nèi)容嚴(yán)格同統(tǒng)一，具有規(guī)范性，這就保證了物權(quán)得到了明確，為權(quán)利人的權(quán)益證明提供了法律憑證。同時(shí)新常態(tài)下，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案還需保持統(tǒng)一性，這就使得物權(quán)擁有著的物權(quán)使用地點(diǎn)、年限、方式等得到明確，也就明確保障了物權(quán)擁有著的權(quán)利。

3.2 有利于維護(hù)物權(quán)及物權(quán)登記的公信力

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記檔案為不動(dòng)產(chǎn)登記提供憑證，也是反應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證明資料，只有保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記檔案的公信力，才能保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬證明的公信力，也只有具有公信力的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，才能維護(hù)物權(quán)及物權(quán)登記的公信力。簡(jiǎn)單來(lái)講，就是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記檔案的公信力與物權(quán)及物權(quán)登記的公信力是相互體現(xiàn)和促進(jìn)的，可相互提供保障。而維護(hù)物權(quán)及物權(quán)登記的公信力，則有利于構(gòu)建公信社會(huì)、維持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

3.3 穩(wěn)定交易市場(chǎng)、構(gòu)建健康不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)

在新常態(tài)下，市場(chǎng)交易頻繁，其中的不動(dòng)產(chǎn)交易也較為頻繁。這之中，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的管理和監(jiān)督，有助于穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，而交易行為，則需要規(guī)范的約束。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的管理工作，有著穩(wěn)定市場(chǎng)環(huán)境構(gòu)建和諧不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的效果。一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求的產(chǎn)物，需要進(jìn)行符合法律規(guī)定的登記程序，才能保證不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的法定效力得到發(fā)揮，才能在市場(chǎng)變化中維護(hù)和穩(wěn)定市場(chǎng)環(huán)境。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系到個(gè)人的切身利益，新形態(tài)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)糾紛越來(lái)越多，只有具有唯一性、法定性、規(guī)范性、憑證性的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，才能為不動(dòng)產(chǎn)物及物權(quán)提供明確的法律界定，才能使得不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)遵循基本的交易秩序，按規(guī)章制度交易，進(jìn)而保證了不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

3.4 促進(jìn)資源的規(guī)劃和利用

同時(shí)，由于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案還具有相對(duì)的公開(kāi)性，這就有利于市場(chǎng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和利用，市場(chǎng)通過(guò)公開(kāi)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息對(duì)現(xiàn)有的資源進(jìn)行了解、調(diào)查，這就有利于市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)資源的合理利于。同時(shí)，國(guó)家相關(guān)部門(mén)也能根據(jù)資源的情況，對(duì)各項(xiàng)資進(jìn)行合理的調(diào)配，促進(jìn)國(guó)家的相關(guān)資源決策更加合理性、科學(xué)性。

3.5 促進(jìn)國(guó)家檔案管理的可持續(xù)發(fā)展

最后，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案還是國(guó)家檔案的重要組成部分，其實(shí)國(guó)家檔案中一種比較獨(dú)立的檔案分類(lèi)。保證不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的法定性、規(guī)范性，可以促進(jìn)國(guó)家檔案意識(shí)的發(fā)展。新形態(tài)下，不動(dòng)產(chǎn)交易隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展，物權(quán)變更越來(lái)越快，其中的變更交易過(guò)程變多，交易安全問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)，這就需要對(duì)其引起高度的重視，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的可持續(xù)發(fā)展性，也就有利于社會(huì)各界提升正確的檔案意識(shí)，進(jìn)而擴(kuò)大國(guó)家檔案的影響力，促進(jìn)國(guó)家檔案的豐富、正確、可持續(xù)發(fā)展[4]。

4 總結(jié)

總的來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是不動(dòng)產(chǎn)登記的主要形式，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的主要體現(xiàn)，其具有唯一性、獨(dú)特性、法定性、規(guī)范性、動(dòng)態(tài)性、憑證性、廣泛性，以及相對(duì)的公開(kāi)性、相對(duì)的隱私性等特點(diǎn)，其具有保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及物權(quán)人的合法權(quán)益、有利于維護(hù)物權(quán)及物權(quán)登記的公信力、穩(wěn)定交易市場(chǎng)、構(gòu)建健康不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)資源的規(guī)劃和利用、促進(jìn)國(guó)家檔案管理的可持續(xù)發(fā)展等諸多優(yōu)點(diǎn)，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作時(shí)，需結(jié)合其具體的作用，根據(jù)其特點(diǎn)，制定檔案管理工作的目標(biāo)和方法，以保證不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的科學(xué)規(guī)范，進(jìn)而保證不動(dòng)產(chǎn)登記的科學(xué)與規(guī)范，促進(jìn)其更好地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記的作用。

參考文獻(xiàn)

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