賈彥霞

摘要：相比較于我國當前日趨完善的家庭土地經(jīng)營權(quán)的變更以及“四荒”土地的歸屬權(quán)與使用權(quán)的變更，與其有諸多不同之處，如流轉(zhuǎn)合格標準、物權(quán)變動方式、流轉(zhuǎn)主體大小等。如果土地經(jīng)營人未和土地所有人簽署“四荒”土地承包合同，則經(jīng)營人不得擅自對“四荒”土地開發(fā)使用。此外，人民政府應(yīng)當“四荒”土地的歸屬權(quán)與使用權(quán)的變更在的過程中起到監(jiān)督的作用。

關(guān)鍵詞：土地承包 使用權(quán)變更 特點

土地歸屬權(quán)與經(jīng)營權(quán)的定義為公民全體所有或者是國家，所有的供全體公民使用或者是單位集體使用的國有土地的承包使用權(quán)利，就是土地承包經(jīng)營權(quán)，用簽合同的方式來規(guī)定所有權(quán)的內(nèi)容。我國的土地承包經(jīng)營權(quán)，主要有家庭承包經(jīng)營權(quán)和四荒土地歸屬權(quán)和使用權(quán)兩者組成。兩者相輔相成，有相似之處但又有本質(zhì)區(qū)別。然而我國以家庭承包經(jīng)營權(quán)為主，對此，與家庭承包經(jīng)營權(quán)所制定的相關(guān)制度已經(jīng)十分的完善，這就忽略了“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)制度的建立發(fā)展，使得“四荒”土地經(jīng)營權(quán)出現(xiàn)的問題繁瑣冗雜，造成了法律的錯亂和疑惑。為此，本文對當下“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的問題加以分析。

一、“四荒”土地承包使用權(quán)變更的主要特點

從20世紀末21世紀初的時代背景來看，我國有關(guān)的土地承包經(jīng)營權(quán)的問題解決以家庭土地承包經(jīng)營權(quán)為主。像2008年10月的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干問題的決定》的實施，然而仔細看該文件，可以發(fā)現(xiàn)文件所指土地承包使用權(quán)是家庭土地承包經(jīng)營權(quán)，而非“四荒”土地承包使用權(quán)。當時的時代主要矛盾集中于家庭土地承包使用權(quán)而“四荒”土地承包使用權(quán)矛盾因為其特殊性、復(fù)雜性而被作為次要矛盾，未被及時解決。因此當解決土地承包使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題時，應(yīng)區(qū)別家庭土地承包使用權(quán)和“四荒”土地承包使用權(quán)，方能更好地對癥下藥。

參考我國土地承包相關(guān)法律，發(fā)現(xiàn)對土地經(jīng)營權(quán)的承包變更主要有兩種方式：一種方式是家庭式承包，此外的方式是用其它方式承包。而這其它方式所指，則是根據(jù)相關(guān)法律制度決定以何種方法承包。這兩種方式在權(quán)力主體、客體、取得方式及行使還是有著根本上的區(qū)別。

（一）流轉(zhuǎn)的方式不同

家庭土地承包使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以直接跟隨家庭一代代人流轉(zhuǎn)，而“四荒”土地承包使用權(quán)的歸屬，要經(jīng)過政府招標人民投標、當?shù)嘏馁u、透明協(xié)商等多種方式先取得該土地的經(jīng)營權(quán)，然后遵循登記生效制度進行登記，確認無誤后得到“四荒”土地的承包經(jīng)營權(quán)證或權(quán)利證書，這就為四荒土地承包經(jīng)營權(quán)提供了堅實牢固的基礎(chǔ)。

（二）流轉(zhuǎn)中物權(quán)變動方式不同

家庭土地承包使用權(quán)的變更使用的是登記對抗主義的立法模式，是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為變動時一經(jīng)當事人合意即可成立，但是不經(jīng)過統(tǒng)計，不可以對抗會議第三人但不經(jīng)登簡單來說，沒有登記統(tǒng)計無論發(fā)生任何變動，始終不能對抗善意第三人。而用其他方式獲得的土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，使用的是登記要件本人。而以其它方式承包的土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)使用的是登記要件主義，是指將登記作為生效的要件，只有先依法登記得到權(quán)利證書才能進行“四荒”土地的流轉(zhuǎn)。

（三）流轉(zhuǎn)主體的范圍不同

家庭土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)集中于家庭，即局限于集體經(jīng)濟，基本上只能流轉(zhuǎn)家庭中的內(nèi)部人員，而“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)不僅可以在集體經(jīng)濟內(nèi)部之中，也可以在集體經(jīng)濟之外進行流轉(zhuǎn)。

（四）流轉(zhuǎn)的條件不同

由于兩種土地承包經(jīng)營權(quán)的主體范圍不同，這也引起了流轉(zhuǎn)條件的差異。家庭承包經(jīng)營權(quán)的客體一般范圍要比“四荒”土地小很多，期限也短。因此，“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)條件更為苛刻一些?！八幕摹蓖恋爻邪?jīng)營者不僅要承擔相應(yīng)的開發(fā)資源、保護環(huán)境的責(zé)任和義務(wù)，還要在流轉(zhuǎn)時受到政府的審核批準，合格后才能正式流轉(zhuǎn)。兩種土地承包經(jīng)營權(quán)的不同主要為這四種，因此為了解決“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)當下存在的問題，應(yīng)當在了解其本質(zhì)的基礎(chǔ)上，進行進一步的討論。

二、“四荒”土地承包使用權(quán)的變更前提

“四荒”土地承包使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和一般物所有權(quán)的流轉(zhuǎn)存在極大區(qū)別和復(fù)雜關(guān)系，因此要借助“四荒”土地承包合同的作用。流轉(zhuǎn)方發(fā)包方和承包方之前主要憑借著土地承包合同，經(jīng)營人要履行合同上的責(zé)任和義務(wù)。但是死亡土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不包括土地所有權(quán)的處分權(quán)也要轉(zhuǎn)移，除非法律規(guī)定或是土地所有權(quán)人的授意。意思就是承包人只享有了使用的權(quán)力。我國法律規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)人以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其承包經(jīng)營權(quán)需要集體經(jīng)濟組織同意。因此，“四荒”土地承包合同使“四荒”土地承包人是否有處分權(quán)的重要物件。如果“四荒”土地承包合同里沒有承認“四荒”土地承包人有處分權(quán)，則“四荒”土地承包人需要征求“四荒”土地所有者的同意才可享用處分權(quán)。所以，土地承包經(jīng)營權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓，入股，抵押或者是使用任何方式進行流轉(zhuǎn)，這與現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定是沒有任何關(guān)系的可以理解為用益物權(quán)內(nèi)容的擴張或土地承包經(jīng)營權(quán)人享有的權(quán)利。

三、“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)利益分

在“四荒”土地承包使用權(quán)變更的這段時間里，如何分配其中的利益問題極為關(guān)鍵?！八幕摹蓖恋爻邪褂脵?quán)的歸屬，要遵循登記生效制度進行登記，確認無誤后得到土地的承包經(jīng)營權(quán)證或權(quán)利證書進行經(jīng)營，然而值得考慮的是如何分配在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值利益。例如承包人往往花錢承包了長時間大面積的荒地或荒山，短時間內(nèi)再出售土地承包經(jīng)營權(quán)，從而牟取大量差價。問題是這部分利益是全歸土地的經(jīng)營人所有，還是承包人（土地所有人）和經(jīng)營人進行協(xié)商合理分配利益。我國法律法規(guī)在這一部分并未健全。在承包“四荒”土地使用權(quán)，兩者可以在土地承包合同中協(xié)商好利益的分配。然而簽訂這種合約的情況少而又少，因此這就需要我國制定相關(guān)的法律來保證“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)在流轉(zhuǎn)中的利益分配。因為在實際生活中，兩者利益的分配實際上為地租的表現(xiàn)形式，而在確定“四荒”土地承包費用過程中帶有很大的隨意性和盲目性，無法體現(xiàn)土地的真實的價值。因此，在“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)進入市場前，要進行正確的評估，為所有人和經(jīng)營人之間的利益合理分配打下良好的開端。

“四荒”土地承包使用權(quán)變更的利益主要由三種方式產(chǎn)生得到：1.土地經(jīng)營人對“四荒”土地進行投資得到的額外收益;2.受市場經(jīng)濟調(diào)控，“四荒”土地的價值發(fā)生變化;3.轉(zhuǎn)讓“四荒”土地承包使用權(quán)所得利益。合理評估，前兩者的利益應(yīng)當屬于“四荒”土地的經(jīng)營者，后者的利益則應(yīng)當屬于“四荒”土地的所有者。只有這樣科學(xué)評估，才能實現(xiàn)“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)利益的合理分配，維護了“四荒”土地所有者的利益和市場經(jīng)濟的秩序，打壓了“四荒”土地投機的不良行為，真正使“四荒”土地得到高效的利用。

四、“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)監(jiān)管

“四荒”土地承包使用權(quán)的流轉(zhuǎn)過程中，可能會出現(xiàn)經(jīng)營者為追求利益的最大化而去過度開發(fā)“四荒”土地，輕則“四荒”土地貧瘠，重則“四荒”土地遭到破壞，無法恢復(fù)再次使用，而這種過錯最后總是由承包者或“四荒”土地所有者承擔，就對他們的利益造成了傷害。如何解決這種問題，筆者認為先立法后執(zhí)法。先要有一定的法律法規(guī)去制定“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的要求和標準，讓“四荒”土地所有者參與其中，來決定“四荒”土地承包經(jīng)營權(quán)是否能夠進行流轉(zhuǎn)。有了法律能否有力的執(zhí)行需要政府的監(jiān)管，政府在“四荒”土地承包使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中要擦亮眼睛，不僅要防止土地經(jīng)營人在“四荒”土地上的投機行為，更要能夠切實保證“四荒”土地能夠在在保護環(huán)境、合理開發(fā)的基礎(chǔ)上進行可持續(xù)發(fā)展。

經(jīng)營人在拿到“四荒”土地承包使用之前，地方政府應(yīng)要求拿到土地的使用方案，并審查方案的可行性和科學(xué)性，來保證“四荒”土地能夠得到合理的利用，來維護“四荒”土地所有者的合法權(quán)益和市場經(jīng)濟秩序。

五、總結(jié)

綜上所述，文章從現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)方式以及特點、利益分配以及如何監(jiān)督等角度展開分析，具體闡釋了如何提升土地流轉(zhuǎn)的效益問題。農(nóng)業(yè)是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，而土地是發(fā)展農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)要素，如何保障土地的科學(xué)使用，將對我國糧食安全問題產(chǎn)生影響。為此應(yīng)多方統(tǒng)籌，合作分析找到最科學(xué)的方式進行土地流轉(zhuǎn)，保障其應(yīng)有效益。