摘? 要：近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對于住房的需求量在不斷的增加，房地產(chǎn)的價(jià)格業(yè)在不斷地變化，國內(nèi)房地產(chǎn)市場日新月異，同時(shí)也出現(xiàn)了房價(jià)快速上漲、供需不平衡以及民眾社會(huì)生活矛盾突出等問題。這些問題的出現(xiàn)使得房地產(chǎn)市場進(jìn)入到一種不健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)生較強(qiáng)的制約性。因此，本文首先對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行簡單的分析，然后結(jié)合當(dāng)前實(shí)際狀況分析未來的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;影響因素;房地產(chǎn)市場;現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢

自1998年我國住房制度全面改革以來，房地產(chǎn)市場取得了快速發(fā)展及持續(xù)繁榮。但由于房地產(chǎn)市場機(jī)制不完善，也引發(fā)了許多問題，如房價(jià)過高、上漲過快，城鎮(zhèn)化演變成“房地產(chǎn)化”，土地資源低效率使用，城市弱勢群體居住條件惡化等。在十九大報(bào)告中，習(xí)近平總書記提出堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2017年，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議中進(jìn)一步提出“要完善一攬子政策組合，合理引導(dǎo)預(yù)期及投資行為，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)均衡”。因此，在這樣的一個(gè)時(shí)代背景下，我們應(yīng)該對房地產(chǎn)的價(jià)格以及發(fā)展趨勢進(jìn)行深入的研究。

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

（1）房價(jià)不斷上升，區(qū)域化加劇

近年來，我國房價(jià)上漲過快，一些城市房價(jià)遠(yuǎn)超合理水平，發(fā)展極不平衡據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2015年以來，90%的城市房價(jià)出現(xiàn)上漲，“北上廣深”等一線城市以及部分二線城市，漲幅超過40%。且從不同地區(qū)看，城市間住房水平差異較大。

（2）房屋庫存量大、空置率高

在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)的過程中，有局部地區(qū)將城鎮(zhèn)化演變?yōu)榉康禺a(chǎn)化，不斷地開發(fā)房地產(chǎn)，過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，許多地方的財(cái)政收入主要來源于地方土地出讓金。這樣一來，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，大量的資源便用于構(gòu)建房地產(chǎn)，城市擴(kuò)張會(huì)出現(xiàn)空城的現(xiàn)象。而且，這些新城生活配套設(shè)施不足，又缺乏產(chǎn)業(yè)的支撐無法引進(jìn)就業(yè)群體，必然會(huì)造成房屋庫存量大、空置率高的現(xiàn)象。

（3）房地產(chǎn)市場機(jī)制不完善

我國在房地產(chǎn)市場之中的管理工作存在著較大的問題，這也是使得我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸脫離掌控的主要原因之一。當(dāng)前我國某區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展受到政府的影響較大，在區(qū)域建設(shè)之初政府會(huì)對某個(gè)重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)進(jìn)行大力的支持，這對房地產(chǎn)的發(fā)展帶來巨大的益處，也使得該區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)擁有著較大的利潤，在這種情況之下促使著更多的投資者涌入到該區(qū)域的房地產(chǎn)市場之中。但是土地制度市場化機(jī)制不完善，相關(guān)的政府部門又缺乏有效的房地產(chǎn)管控措施，使得該區(qū)域的房價(jià)出現(xiàn)較大的增長，人們買房變得越來越困難，也使其進(jìn)入到一個(gè)惡性的發(fā)展循環(huán)之中。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析

近年來，我國的房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生了巨大的變化，然而，影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的因素多種多樣，房地產(chǎn)是一種商品，受供求關(guān)系影響。但是造成我國的房地產(chǎn)價(jià)格供給和需求不均衡的原因又不僅僅由這三個(gè)原因決定，還由其他因素的共同作用決定。本章將從需求的角度分析其影響因素。

從需求的角度來看，影響地產(chǎn)價(jià)格的因素有人口數(shù)量，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，國內(nèi)生產(chǎn)總值。

第一，房地產(chǎn)價(jià)格上漲主要受到城市常駐人口數(shù)量和流動(dòng)人口數(shù)量的影響。人口數(shù)量越多對房地產(chǎn)的需求越大，在供給一定的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。此外，人口數(shù)量的增加可以刺激商業(yè)和服務(wù)業(yè)對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房價(jià)上漲。但是，人口數(shù)量過度增加會(huì)加大環(huán)境污染，交通擁擠，加重城市土地負(fù)擔(dān)，此時(shí)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

第二，房價(jià)具有一般商品的屬性，具有一般商品物價(jià)特征。但房地產(chǎn)屬于一類特殊商品，在條件一定的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)隨著物價(jià)的變化而變化，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)比率與物價(jià)變動(dòng)的比率一致，一般來說，工資水平增長率和通貨膨脹率要高于房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度，但是實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)費(fèi)用加總后，變動(dòng)的幅度并不同步，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度大于工資水平增長率和通貨膨脹率。

三、我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢

我國住房發(fā)展未來挑戰(zhàn)與機(jī)遇將會(huì)并存。我國將通過完善相關(guān)制度，增強(qiáng)人們的獲得感，逐步建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，提高人們的生活水平和居住品質(zhì)。

（1）并購與重組將成為房地產(chǎn)市場的主旋律

（2）房地產(chǎn)市場的調(diào)控長效機(jī)制不斷完善

（3）住房租賃市場將會(huì)不斷盛行

（4）經(jīng)濟(jì)圈效應(yīng)和優(yōu)質(zhì)資源聚集效應(yīng)更趨明顯

四、研究結(jié)論

目前我國房地產(chǎn)市場正處于增量向存量轉(zhuǎn)換的深度調(diào)整期，從以上分析來看，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場還存在著部分地區(qū)房價(jià)過高，房地產(chǎn)市場的一些調(diào)控機(jī)制不完善以及住房空置率高等問題，然而這些問題將會(huì)對社會(huì)、民眾以及經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響，因此，政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況制定出科學(xué)有效的控制措施，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的掌控，不斷地采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控與管理政策來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管控，努力完善相關(guān)政策，提高住房保障水平，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，以此來保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[2]劉鋒，曾兆武.我國住房發(fā)展現(xiàn)狀、挑戰(zhàn)與趨勢研究.經(jīng)濟(jì)視角[J]，2017（6）：1-7

作者簡介：劉曉寧（1993年），性別：女，民族：漢，籍貫：河南鶴壁，學(xué)歷：本科，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。單位：北京物資學(xué)院。