李女貴

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國發(fā)揮著越來越重要的作用，尤其是對于青年人來說，房產(chǎn)更是一種重要的剛需產(chǎn)品，在我國具有廣大的市場。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高負(fù)債、周期長和資金密集型等特點(diǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營具有高風(fēng)險(xiǎn)性，在經(jīng)營過程中非常容易出現(xiàn)資金鏈斷裂和房產(chǎn)價(jià)格波動較大等問題，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制管理、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤其重要，但是當(dāng)前我國的房地產(chǎn)公司在追求利益最大化的同時(shí)并沒能很好的兼顧企業(yè)長遠(yuǎn)利益，在內(nèi)部控制方面表現(xiàn)出成本預(yù)算不嚴(yán)謹(jǐn)、員工風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱等問題，這將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，更阻礙了地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長。本文首先簡要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的作用，闡明良好的內(nèi)部控制對企業(yè)的重要性，然后指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制方面存在的主要問題，最后提出了完善內(nèi)部控制管理的相關(guān)對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);內(nèi)部控制;管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制相關(guān)介紹

近年來，國家在號召企業(yè)“走出去”的同時(shí)，不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的宏觀調(diào)控，尤其是政府提倡的生態(tài)環(huán)保新理念更提高了許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)水平，成為房產(chǎn)建設(shè)與經(jīng)營的重要挑戰(zhàn)。在這種情況下，強(qiáng)化房產(chǎn)開發(fā)公司的內(nèi)部控制管理，提高應(yīng)對內(nèi)部與外部環(huán)境變化的能力成為促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制一般包括成本控制、人員控制和項(xiàng)目控制等。建立完善的內(nèi)部控制管理體系可以及時(shí)準(zhǔn)確了解市場信息，進(jìn)而確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策科學(xué)合理，由于房地產(chǎn)公司項(xiàng)目工期長、資金密集等特點(diǎn)，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理可以隨時(shí)監(jiān)控房產(chǎn)開發(fā)情況、項(xiàng)目建設(shè)情況和房產(chǎn)銷售情況，有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)并應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的各種問題，降低項(xiàng)目建設(shè)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，緊跟市場腳步調(diào)整銷售政策，提高房產(chǎn)銷量。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理方面存在的主要問題

雖然良好的內(nèi)部控制管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要，但是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制方面并非盡善盡美，隨著市場環(huán)境波動的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制逐步暴露出很多問題，如果得不到及時(shí)解決，很容易引發(fā)一系列的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部控制存在的主要問題如下：

（一）成本預(yù)算體系不嚴(yán)謹(jǐn)，成本控制執(zhí)行不力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制缺乏計(jì)劃性，成本預(yù)算不夠嚴(yán)謹(jǐn)，一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于一般的制造加工業(yè)，從項(xiàng)目投標(biāo)到項(xiàng)目結(jié)束需要經(jīng)歷很長時(shí)間，項(xiàng)目開發(fā)周期長的特點(diǎn)導(dǎo)致企業(yè)在開發(fā)過程中會遇到不同情況，比如建筑材料價(jià)格波動造成成本升高、銷售過程中政府政策發(fā)生變化導(dǎo)致房屋銷售出現(xiàn)問題、項(xiàng)目投標(biāo)階段遇到更有競爭力的對手被迫壓低項(xiàng)目整體價(jià)格等，同時(shí)由于以上情況導(dǎo)致的各種資金鏈斷裂問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的這種特殊性加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本預(yù)算制定方面的難度;另一方面，隨著金融領(lǐng)域的變化以及人口老齡化加重，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更多挑戰(zhàn)，需要提高對自身經(jīng)營管理水平的要求，很多房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)習(xí)慣于之前的“溫水”環(huán)境，面對外部環(huán)境變化的劇烈變化，難以在短期內(nèi)提高自身成本管控能力，暴露出成本預(yù)算不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯栴}。同時(shí)，少數(shù)大的房地產(chǎn)企業(yè)雖然能夠及時(shí)向國外學(xué)習(xí)并聘請財(cái)務(wù)管理專家，但是企業(yè)管理體系不夠完善，面對陌生的成本預(yù)算方式與決策，員工不能完全領(lǐng)會，預(yù)算決策得不到很好的執(zhí)行。

（二）管理層對內(nèi)部控制的重要性認(rèn)識不足，風(fēng)險(xiǎn)意識弱

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高額利潤，很多專業(yè)并非是房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，也紛紛進(jìn)駐該領(lǐng)域賺取利潤，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域魚龍混雜，管理問題嚴(yán)重，尤其是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對內(nèi)部控制的認(rèn)識不足，當(dāng)然這也與我國房地產(chǎn)市場一直得到政府支持而經(jīng)營順利有關(guān)。長期的穩(wěn)定環(huán)境該企業(yè)帶來利潤的同時(shí)，也弱化了高層管理對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的防范意識，降低了內(nèi)部控制在企業(yè)管理整個(gè)過程中應(yīng)有的重要地位。很多公司的員工沒有認(rèn)識到加強(qiáng)內(nèi)部控制管理的重要性，各個(gè)部門之間仍然以各自為戰(zhàn)的方式進(jìn)行工作，缺乏必要的溝通與交流，高層管理者的精力更多的放在房產(chǎn)項(xiàng)目投標(biāo)與銷售方面，對于決定房地產(chǎn)企業(yè)生存關(guān)鍵的項(xiàng)目控制卻少有關(guān)注，兼之市場環(huán)境波動較大，這就增加了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（三）內(nèi)部控制監(jiān)督體系不夠完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督不足主要是指內(nèi)部控制的執(zhí)行方面，能夠縱觀全局的高層管理者雖然可以制定出嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目預(yù)算，并時(shí)刻根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況調(diào)節(jié)企業(yè)的執(zhí)行方案，但是方案與計(jì)劃的效果來源于員工的認(rèn)真執(zhí)行。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于周期較長，難免會遇到原材料價(jià)格波動和外部政策變化等情況，公司可以根據(jù)各個(gè)部門的反饋進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠?jì)劃修改，但是基層員工可能會因?yàn)橐恍├骊P(guān)系而抵制這種方案變化，如果沒有完善的監(jiān)督體系，很難保證上層的決策能夠很好的執(zhí)行，特別是存在利益關(guān)系的情況下，比如采購部門負(fù)責(zé)人與原材料供應(yīng)商之間、銷售部門相關(guān)人員與消費(fèi)者之間等。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督體系有待完善，如果監(jiān)督工作沒有得到保證，那么最終的利潤核算就會存在模糊不清的情況，導(dǎo)致項(xiàng)目成本加大，從而降低了企業(yè)的整體競爭力。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的關(guān)鍵措施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理在防范風(fēng)險(xiǎn)、降低成本等方面起著至關(guān)重要的作用，本節(jié)在分析探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制方面主要問題的基礎(chǔ)上，提出了解決內(nèi)部控制問題的針對性措施。

（一）健全成本費(fèi)用管控體系，提升成本預(yù)算嚴(yán)謹(jǐn)度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在健全成本管控體系方面，首先需要在企業(yè)內(nèi)部以規(guī)章制度方式規(guī)定成本費(fèi)用控制的相關(guān)流程，使成本控制成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要部分，然后根據(jù)企業(yè)規(guī)模和實(shí)際運(yùn)行中成本管控的具體情況成立有關(guān)成本管控的部門或者在財(cái)務(wù)部門中選拔專業(yè)人員成立成本管控小組，并具體落實(shí)成本管控方面的工作，實(shí)行工作負(fù)責(zé)制，提高成本管控的質(zhì)量和員工積極性。同時(shí)，不斷加強(qiáng)同行業(yè)之間的溝通與交流，吸取其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本預(yù)算和控制的寶貴經(jīng)驗(yàn)，并密切關(guān)注市場變化信息，隨時(shí)調(diào)節(jié)成本管控政策，避免公司的成本管控體系建立陷入“閉門造車”的窘境，必要時(shí)，可以聘請外部專家和學(xué)者進(jìn)入本企業(yè)講座，幫助公司診斷問題和傳授關(guān)于提高成本預(yù)算準(zhǔn)確性和執(zhí)行力的有效途徑，為整個(gè)企業(yè)注入新鮮血液。

（二）加強(qiáng)對內(nèi)部控制管理的認(rèn)識，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)意識

員工對內(nèi)部管理控制的認(rèn)識決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管控的整體效果，也影響著企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面應(yīng)該加強(qiáng)對員工內(nèi)部控制管理有關(guān)知識的培訓(xùn)，讓企業(yè)員工準(zhǔn)確及時(shí)地理解內(nèi)部控制管理的重要性以及內(nèi)部管控不當(dāng)帶來的嚴(yán)重問題，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)意識和危機(jī)意識，同時(shí)，選拔中高層領(lǐng)導(dǎo)作為代表去內(nèi)部管控比較成功的企業(yè)進(jìn)行實(shí)地學(xué)習(xí)與考察，通過真實(shí)案例提高領(lǐng)導(dǎo)者對相關(guān)管理的認(rèn)識高度，并定期在各個(gè)部門舉辦內(nèi)部控制主要部分的座談會，比如財(cái)務(wù)部門可以舉辦成本控制的會議，采購部門與銷售部門可以舉辦銷量控制與原材料控制的相關(guān)座談會，回顧項(xiàng)目建設(shè)期間的有關(guān)事項(xiàng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。最后，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理知識的企業(yè)宣傳，比如張貼海報(bào)，利用宣傳欄和企業(yè)內(nèi)部報(bào)刊等，通過大力宣傳內(nèi)部控制的重要性，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)意識和對內(nèi)部控制管理的重視。

（三）完善內(nèi)部控制監(jiān)督體系，加強(qiáng)調(diào)節(jié)方案執(zhí)行力度

內(nèi)部控制管理的對象是整個(gè)企業(yè)，并非企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，針對項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題提出改良方案之后，需要企業(yè)所用員工的認(rèn)真執(zhí)行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部控制的監(jiān)督體系建設(shè)，在內(nèi)部控制調(diào)整方案執(zhí)行方面制定方案負(fù)責(zé)制，具體計(jì)劃交給具體某個(gè)人或者某個(gè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，并與之配套地設(shè)置合理的獎(jiǎng)懲制度，對于業(yè)績突出者和認(rèn)真執(zhí)行者給予一定獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)在規(guī)定時(shí)間沒有完成任務(wù)或者成功執(zhí)行調(diào)劑方案的員工可以適當(dāng)懲罰。除此之外，在內(nèi)部控制和調(diào)節(jié)方案方面需要借鑒其他企業(yè)并聽取相關(guān)管理專家建議，總結(jié)出執(zhí)行的具體途徑和方法，幫助員工提高工作與執(zhí)行效率，加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制管理改善進(jìn)程，還可以借助互聯(lián)網(wǎng)分享發(fā)現(xiàn)問題、做出決策和執(zhí)行方案的小技巧和經(jīng)驗(yàn)，完善內(nèi)部控制監(jiān)督體系。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理的好壞直接影響到了企業(yè)最終績效，本文結(jié)合相關(guān)研究指出了當(dāng)前房地產(chǎn)公司在內(nèi)部控制方面存在的問題，并提出了具有針對性的改進(jìn)建議，希望有助于我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

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