竇海云

摘要：面對金融危機的強烈沖擊與國家政府宏觀調(diào)控的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出的競爭趨勢愈加激烈。鑒于此，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)意在通過加強經(jīng)營管理水平，以便更好地強化企業(yè)自身的核心競爭力。針對于此，文章主要從分析房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位入手，結(jié)合房地產(chǎn)動態(tài)戰(zhàn)略成本管理策略，提出進一步促進房地產(chǎn)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);戰(zhàn)略成本;成本管理;策略

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，不僅是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，同時也是我國市場經(jīng)濟的核心部分，具有一定的行業(yè)關(guān)聯(lián)性。自上世紀七八十年代至今，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)受到市場經(jīng)濟的影響，迎來了前所未有的發(fā)展機遇與嚴峻挑戰(zhàn)，成為市場中引人注目的焦點內(nèi)容。近幾年，隨著我國城市化進程的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)儼然成為各大投資者予以重點關(guān)注的內(nèi)容。然而，在經(jīng)營管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在粗放式管理現(xiàn)象嚴重的問題。再加上政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度不斷加強，使得房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間逐漸壓縮，導致企業(yè)內(nèi)部成本管理工作出現(xiàn)較多隱患問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位

戰(zhàn)略成本管理主要以戰(zhàn)略定位分析為管理基礎，旨在通過合理的管理分析，確定本企業(yè)的競爭核心，確保企業(yè)各項成本管理內(nèi)容得以體現(xiàn)在戰(zhàn)略目標方面。從經(jīng)濟角度上來看，近些年我國呈現(xiàn)出的經(jīng)濟趨勢比較明朗，房地產(chǎn)行業(yè)具備較好的發(fā)展前景。且隨著國民人均收入水平的不斷提升，房地產(chǎn)規(guī)模與需求量得到明顯擴張，使得市場空間得到進一步拓展[1]。

從社會角度上來看，城市化進程的不斷推進使得住宅需求與商品房需求，儼然成為時代總體需求，并逐漸呈現(xiàn)出遞增趨勢。再加上消費者對于房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)需求、安全需求以及外觀需求的不斷提升，房地產(chǎn)市場基本上得到充足發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)若想在激烈的市場競爭中脫穎而出，就必須加強戰(zhàn)略導向作用，如實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略等，確保房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭力得以有效提升。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈

房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈與制造業(yè)等其它行業(yè)的價值鏈體系存在明顯區(qū)別，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，自身價值活動量明顯要比其它行業(yè)活躍得多。舉例而言，房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈包含多個層面，如從土地競投到采購土地、采購建筑原材料到正式施工以及后期策劃銷售等，涉及到的管理內(nèi)容眾多，且涉及到的公司、單位眾多。需要相關(guān)人員進行協(xié)調(diào)發(fā)展，才能夠達到預期的效益成果[2]。

結(jié)合以往的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)價值鏈在構(gòu)成方面，主要以基本活動與輔助活動為主。其中，基本活動主要以內(nèi)部后勤、生產(chǎn)經(jīng)營、市場銷售為主。輔助活動主要以企業(yè)基礎設施、人力資源等管理活動為主。介于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式的不同，在價值鏈的選取方面也存在一定差別。然而，不論如何，房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈必須以戰(zhàn)略眼光進行合理延伸，針對內(nèi)部價值鏈與外部價值鏈，達到降低企業(yè)經(jīng)營成本的目的。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本動因

戰(zhàn)略成本管理若想達到預期管理效果，就必須搞清楚戰(zhàn)略成本驅(qū)動因素。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理最好立足于結(jié)構(gòu)性成本動因與執(zhí)行性成本動因之上，根據(jù)實際成本管理情況，確定成本管理戰(zhàn)略措施。結(jié)合實踐經(jīng)驗來看，結(jié)構(gòu)性成本動因一般多受限于企業(yè)規(guī)模、地理位置等因素，難以改變[3]。

而執(zhí)行性成本動因一般多與企業(yè)執(zhí)行作業(yè)程序有關(guān)，如人員參與、質(zhì)量管理等因素有關(guān)，容易改變。對于成本管理問題，企業(yè)管理人員完全可以從結(jié)構(gòu)性成本動因入手，通過提升內(nèi)部管理人員的管理意識，掌握成本管理要點。與此同時，事先做好控制成本的量級分析工作，以期實現(xiàn)預期的管理目標。

二、房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理的優(yōu)化策略分析

（一）實現(xiàn)目標成本管理與質(zhì)量管理的結(jié)合發(fā)展

所謂的戰(zhàn)略成本管理法主要是指企業(yè)為適應市場發(fā)展情況，提出的系列措施，以便加強房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟中的核心位置而應用的管理方法。面對內(nèi)外復雜的市場情況，房地產(chǎn)企業(yè)若想實現(xiàn)長足發(fā)展目標，僅憑借單一化管理方法難以實現(xiàn)預期目標。往往需要企業(yè)管理人員加強內(nèi)外管理水平，迎合市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢，實現(xiàn)目標成本管理與質(zhì)量管理的結(jié)合發(fā)展。一般來說，目標成本管理法屬于處于市場競爭激勵環(huán)境下，所應用的戰(zhàn)略成本管理方法[4]。

而質(zhì)量成本目標管理法可以根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，分為三大階段。分別是產(chǎn)品策劃設計階段、生產(chǎn)制造階段以及銷售與售后服務階段。在具體實踐過程中，建議管理人員應該充分結(jié)合上述三階段的核心內(nèi)容，將各項質(zhì)量成本控制措施及時貫徹與落實到成本管理活動當中，確保實際管理效率。需要注意的是，在此過程中，管理人員最好結(jié)合市場發(fā)展趨勢，并結(jié)合企業(yè)實際發(fā)展情況，制定合理的結(jié)合策略，以期可以進一步加強房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理效率。

（二）立足于結(jié)構(gòu)性成本動因，實施動態(tài)成本戰(zhàn)略

首先，確定產(chǎn)品開發(fā)策略。相關(guān)人員在分析本企業(yè)內(nèi)外形勢的基礎上，應該針對目標市場上的競爭對手，進行深入了解與分析?？茖W、合理定位房地產(chǎn)產(chǎn)品，目的在于進一步提升產(chǎn)品組合開發(fā)力度。與此同時，相關(guān)人員應該積極采取因勢利導政策，實現(xiàn)資源的統(tǒng)一與集中，目的在于及時夯實企業(yè)在市場中的核心競爭力。進而在目標市場當中獲得充足發(fā)展空間，攢夠足夠的成本資源，實現(xiàn)預期的發(fā)展目標[5]。

其次，確定價格策略。一般來說，價格戰(zhàn)始終是市場經(jīng)濟不可缺少的發(fā)展戰(zhàn)略。部分企業(yè)為了提升自身的市場核心競爭位置，往往會參與價格競爭，進一步加強自身的市場占有率。而某些實力較弱的小企業(yè)，往往會跟隨大企業(yè)的價格策略，對自身的成本管理模式進行適當調(diào)整。而房地產(chǎn)企業(yè)作為縫隙型開發(fā)企業(yè)，應該充分整合內(nèi)外資源，明確自身的發(fā)展優(yōu)勢與劣勢，及時調(diào)整定價策略，掌握市場發(fā)展主動權(quán)。

最后，確定銷售策略。銷售策略主要是指實現(xiàn)分銷與促銷的結(jié)合目標。可以通過拓寬代理渠道的方式，制定相關(guān)促銷策略。如此一來，企業(yè)能夠及時收回成本資金，并且可以進一步降低企業(yè)資金成本，基本上可以實現(xiàn)動態(tài)戰(zhàn)略成本的基本內(nèi)容。需要注意的是，在此過程中，不可盲目促銷。最好立足于市場實際情況與競爭對手情況，加強促銷策略的制定水平，避免出現(xiàn)資源損失問題。

（三）提升相關(guān)人員的職業(yè)素質(zhì)，做好作業(yè)成本法與目標成本法的結(jié)合工作

從實際角度上來說，房地產(chǎn)企業(yè)若想在市場經(jīng)濟中獲得一席之位，內(nèi)部人員必須及時強化自身的職業(yè)素質(zhì)與專業(yè)能力。最好始終保持高度的敏感度，及時捕捉市場經(jīng)濟動態(tài)變化。結(jié)合本企業(yè)實際發(fā)展情況，做好作業(yè)成本法與目標成本法的結(jié)合工作。在實際管理過程中，建議房地產(chǎn)企業(yè)管理人員可以采取定期培訓方式，提高財務人員的成本管理水平。

并且可以將供應鏈成本控制方法融入到成本管理當中，以期盡早實現(xiàn)管理目標。與此同時，財務人員可以利用作業(yè)成本核算方法，修正成本信息、完善目標成本控制內(nèi)容。必要時，內(nèi)部人員可以結(jié)合先進的成本管理方法，適當借鑒可取之處，進一步加強本企業(yè)的成本管理水平。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)若想實現(xiàn)長足發(fā)展目標，就必須立足于當前市場發(fā)展情況，通過實施戰(zhàn)略成本管理方法，提高自身在市場經(jīng)濟中的核心競爭力。與此同時，在實施戰(zhàn)略成本管理當中，管理人員應該基于價值鏈視角整合內(nèi)部財務資源，實現(xiàn)統(tǒng)一采購模式，以期降低企業(yè)造價成本。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)最好從提升戰(zhàn)略高度方面入手，切實加強自身的綜合實力、提升自身的產(chǎn)業(yè)價值。相信通過全體人員的不斷努力，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)勢必會達成預期的發(fā)展目標，促進我國國民經(jīng)濟的穩(wěn)健增長。

參考文獻：

[1]劉振霞.房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理策略研究[J].企業(yè)改革與管理，2018（04）： 125-126.

[2]李宗來.房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)部控制分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2018（18）： 217.

[3]徐淑芳.房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理策略研究[D].中央民族大學，2017.

[4]叢伊杉.房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理內(nèi)部控制研究[D].吉林大學，2017.

[5]劉同達.內(nèi)部控制對提升企業(yè)價值影響的實證研究[D].云南財經(jīng)大學，2016.