羅紅美 曾玲

【摘 要】改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景令人欣慰。尤其是在1998年住房改革后，一直處于快速發(fā)展之中，為國(guó)民生活水平做出了很大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系著整個(gè)國(guó)民生活水平的發(fā)展，其發(fā)展可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。本文主要通過(guò)分析房?jī)r(jià)上漲的原因，進(jìn)一步探討房?jī)r(jià)上漲對(duì)國(guó)民生活水平的影響，并提出相應(yīng)對(duì)策和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房?jī)r(jià)上漲；湖南居民消費(fèi)

一、引言

近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)所貢獻(xiàn)得份額不可小覷，房地產(chǎn)市場(chǎng)崛起的同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門(mén)的發(fā)展。作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)息息相關(guān)，也與國(guó)民的生活福祉密不可分，在一定程度上影響到金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。然而就目前發(fā)展形勢(shì)而言，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在某些方面仍舊存在問(wèn)題和缺陷，在影響房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展的同時(shí)也波及到了其他產(chǎn)業(yè)，因此，相關(guān)問(wèn)題急需得到解決。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房?jī)r(jià)持續(xù)上升。

據(jù)國(guó)家數(shù)據(jù)網(wǎng)中的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析可知，2013年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為人民幣6200元/平方米左右，同比上升7.6%，其中，一、二線城市商品房銷售均價(jià)呈持續(xù)上漲趨勢(shì)。究其原因，一是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策支撐著房?jī)r(jià)。農(nóng)村城鎮(zhèn)化使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求不斷增加，而需求的上升促使房?jī)r(jià)上漲；二是居民收入的增長(zhǎng)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期動(dòng)力。隨著收入提高，居民對(duì)住房品質(zhì)的要求也有所提高，因此，推動(dòng)了高品質(zhì)住房比重增加，提升了住房平均價(jià)格；三是土地和建筑材料價(jià)格上漲。隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，土地供給短缺，土地價(jià)格上升。而近來(lái)由于物價(jià)上漲，房屋建材料的價(jià)格也在持續(xù)上漲中，使得建筑成本增加，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。在以上因素的綜合影響作用下，我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上升。

（二）商品房需求依然旺盛。

雖然有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法不絕于耳，但是居民的購(gòu)房熱情并沒(méi)有因此削減。近年來(lái)商品房銷售量持續(xù)增長(zhǎng)，可見(jiàn)其需求量依然比較旺盛。旺盛的市場(chǎng)需求推動(dòng)了商品房銷售的增長(zhǎng)，而旺盛的市場(chǎng)需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)為支撐。隨著收入的增長(zhǎng)，居民生活水平得到提高，對(duì)住房要求也在不斷提高，如小房換大房，舊居換新居等。二是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)帶動(dòng)的商品房需求。

（三）土地開(kāi)發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長(zhǎng)。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了連續(xù)兩年的低速負(fù)增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)面積開(kāi)始大幅度增長(zhǎng)。2006年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積26606萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.3%，比去年同期上升40.3個(gè)百分點(diǎn)。今年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)面積7615萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%。這一增長(zhǎng)速度再現(xiàn)了2003年的高增長(zhǎng)水平。國(guó)家新出臺(tái)的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購(gòu)置土地而又不開(kāi)發(fā)，一年以內(nèi)要額外加收占用費(fèi)，如兩年仍未開(kāi)發(fā)，將其予以沒(méi)收。政策壓力使得開(kāi)發(fā)商加快土地開(kāi)發(fā)速度，而開(kāi)發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積繼續(xù)減少。2006年本年土地購(gòu)置面積36791萬(wàn)平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2個(gè)百分點(diǎn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

（一）商品房住房空置率過(guò)高。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一、二線城市供不應(yīng)求的情況較為突出，而三、四線城市在相關(guān)政策的幫助下，高庫(kù)存的局面得到了緩解，但是有些地區(qū)的庫(kù)存壓力依舊比較大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，一線城市的房屋空置率最高可達(dá)到22%，二線城市比一線城市還要高出幾個(gè)百分點(diǎn)，而三、四線城市的非核心城區(qū)住宅空置問(wèn)題最為嚴(yán)重。按照國(guó)際相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，商品房供需達(dá)到平穩(wěn)水平時(shí)，空置率一般是6%-11%，在該區(qū)間內(nèi)的空置率有利于社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果空置率上升至10%-20%之間，那么相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)降低高庫(kù)存，以此保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）局部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快。

近年來(lái)，我國(guó)大部分省市商品房的價(jià)格漲幅均比較大，多在10%以上，甚至個(gè)別的漲幅超過(guò)20%。根據(jù)資料顯示，1999年-2005年，我國(guó)商品房銷售價(jià)格逐年上升，2005年增幅為19.46%，2007年住宅物業(yè)上漲0.4%，土地交易價(jià)格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，居民用地、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地和商業(yè)旅游娛樂(lè)用地交易價(jià)格上漲8.9%、5.7%和20.9%。商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)超同期國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民收入增長(zhǎng)的幅度。商品房?jī)r(jià)格的快速上漲，使得部分閑散資金被投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是在地理和人文環(huán)境以及投資增值潛力上占優(yōu)勢(shì)的城市，更是吸引了眾多購(gòu)房者。而購(gòu)房者中存在著非理性投資者，很可能會(huì)助長(zhǎng)投機(jī)炒作風(fēng)氣，如果任由其發(fā)展下去，會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不利影響，同時(shí)也可能產(chǎn)生金融安全問(wèn)題。

（三）住房保障體系不完善，廉租房部分落實(shí)不到位。

現(xiàn)階段，住房保障體系建設(shè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的一個(gè)重要組成部分，是不容忽視的，但是由于資金和缺乏動(dòng)力等問(wèn)題，住房保障體系的建設(shè)速度較為緩慢。與西方發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相較而言，我國(guó)的住房保障體系建設(shè)還處于不斷完善的階段，目前依舊存在著，例如保障房名目繁瑣、保障體系覆蓋面有限、政府預(yù)算不夠充裕等問(wèn)題?？v觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，建立多方面、多渠道的住房保障體系，實(shí)現(xiàn)廉租房將會(huì)更有利于緩解當(dāng)下房?jī)r(jià)過(guò)高的局面。由于目前住房保障在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占比例不大，使得很多中低收入家庭的住房剛性需求不得不尋求市場(chǎng)。

（四）市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范，管理制度不完善。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)數(shù)年來(lái)的發(fā)展壯大，已經(jīng)逐步形成多層次的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和多樣化的交易方式。雖然市場(chǎng)信息公開(kāi)，但又同時(shí)存在封閉、壟斷的局面，而與之相比，房地產(chǎn)方面的管理制度和法規(guī)體系建設(shè)有些滯后，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資、投機(jī)等一些不良風(fēng)氣的產(chǎn)生，十分不利于房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，同時(shí)也阻礙了國(guó)民生活水平的提高。

四、對(duì)策與建議

（一）對(duì)政府房?jī)r(jià)監(jiān)管和調(diào)控的建議

引導(dǎo)人們建立正確的住房觀，逐步樹(shù)立“先租后買(mǎi)、先小后大”的理性住房消費(fèi)觀。先租后買(mǎi)，首先要有房可以租，其次要有穩(wěn)定、便宜的房子可以租；先小后大，則需要房地產(chǎn)市場(chǎng)提供足夠的中小套型、中低價(jià)位的普通商品房。這樣不僅可以降低廣大“房奴”的經(jīng)濟(jì)和生活壓力，還能降低人們對(duì)住房的剛性需求量，從而緩解住房緊張的供求關(guān)系，使房?jī)r(jià)回歸到合理水平。

進(jìn)一步提高土地使用效率。政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，可以考慮單獨(dú)制定新增住房用地的計(jì)劃，同時(shí)在合理規(guī)劃存量房屋拆遷面積的基礎(chǔ)上，制定合適的住房用地供給計(jì)劃。要建立土地、房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)調(diào)機(jī)制，在遵循土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上， 規(guī)范土地市場(chǎng)，打擊土地投機(jī)，解決低價(jià)供地、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，從而間接調(diào)控房?jī)r(jià)。

強(qiáng)化資金監(jiān)控力度。政府應(yīng)高度重視與全面監(jiān)管現(xiàn)有的銀行體系按揭貸款，打破目前銀行體系中“視住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話，加強(qiáng)銀行資金的管理和對(duì)房地產(chǎn)信貸的管理，合理控制銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸比例，對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款實(shí)行從嚴(yán)審批，嚴(yán)格打擊不法開(kāi)發(fā)商的囤積居奇、散布虛假信息等違規(guī)銷售行為。

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅制，通過(guò)提高辦事效率、減少辦事環(huán)節(jié)、公開(kāi)辦事程序、公布稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、信息公開(kāi)查詢等措施，從而提高開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可控性，減少交易費(fèi)用和降低開(kāi)發(fā)成本，為降低房?jī)r(jià)提供強(qiáng)有力的保證。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身生存和發(fā)展的建議

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，發(fā)展的過(guò)程中需要投入大量的資金。因此房地產(chǎn)企業(yè)就必須具備發(fā)展的眼光，根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形勢(shì)制定符合企業(yè)自身狀況的發(fā)展戰(zhàn)略，健全現(xiàn)代企業(yè)的制度規(guī)范，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

著眼當(dāng)下時(shí)局，抓住機(jī)遇去庫(kù)存。自2015年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議以來(lái)，商品房“去庫(kù)存”被列為一項(xiàng)重要任務(wù)，中央各部委員會(huì)也陸續(xù)出臺(tái)一系列降首付、減契稅等政策措施以促進(jìn)商品房的消費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該牢牢把握機(jī)遇，在國(guó)家政策的推動(dòng)下，把握好節(jié)奏、踩準(zhǔn)點(diǎn)，抓緊機(jī)遇去庫(kù)存。

堅(jiān)持合法規(guī)范經(jīng)營(yíng)。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范引發(fā)的糾紛和投訴上訪事件呈明顯上升趨勢(shì)，有些項(xiàng)目甚至影響了社會(huì)和諧穩(wěn)定。因此各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)引以為戒，加強(qiáng)自律，依法開(kāi)發(fā)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境。

注重品牌化建設(shè)。品牌的不可替代力量已經(jīng)得到越來(lái)越多的企業(yè)管理人員的認(rèn)同，也在當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率有著很大的推動(dòng)作用。無(wú)論是項(xiàng)目的地理位置，受眾群體的差異還是項(xiàng)目利潤(rùn)空間等原因，都要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看待房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，事實(shí)證明，形成強(qiáng)有力的品牌意識(shí)，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展有著積極的影響。

最大程度的發(fā)揮高科技和網(wǎng)絡(luò)信息化的作用。網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)對(duì)社會(huì)上任何一個(gè)行業(yè)都有著推動(dòng)作用，作為直接面向消費(fèi)者的房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該充分利用這些先進(jìn)技術(shù)，只有與當(dāng)下先進(jìn)技術(shù)相結(jié)合才能使房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)時(shí)代變化，迅速發(fā)展前進(jìn)。同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)化管理能力，合理且充分利用企業(yè)內(nèi)部資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的多區(qū)域、多樣化和多形式的發(fā)展，從而贏得市場(chǎng)的份額和先機(jī)。

五、總結(jié)

我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲已經(jīng)是一個(gè)十分嚴(yán)重的問(wèn)題。從以上分析，我們可以看出房?jī)r(jià)上漲對(duì)國(guó)民生活水平都帶來(lái)了很大的影響。造成這種局面的因素有很多，如果不能及時(shí)控制好這一現(xiàn)狀，可能會(huì)造成難以想象的后果。我們認(rèn)為控制房?jī)r(jià)，首先要從房地產(chǎn)商入手，打擊他們的暴利行為，其次就是打擊政府官員腐敗行為，真正做到為人民服務(wù)。此外，政府應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商緊密合作，密切關(guān)注當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，保障人民生活水平，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，緩解社會(huì)矛盾，出臺(tái)一系列合理有效的土地與房?jī)r(jià)相結(jié)合的政策并貫徹落實(shí)。同時(shí)，國(guó)家可以通過(guò)調(diào)整貨幣政策等手段，來(lái)緩解房?jī)r(jià)問(wèn)題。但穩(wěn)定房?jī)r(jià)不是一朝一夕能辦妥的事，它是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。而對(duì)于我們個(gè)人而言，我們應(yīng)該努力學(xué)好專業(yè)知識(shí)，多積累社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，不斷充實(shí)自己，用知識(shí)武裝自己，成為一個(gè)對(duì)社會(huì)有用之才。

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