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        中國房地產(chǎn)市場投機性泡沫的思考與對策

        2019-08-16 06:56:54吳逸妍
        智富時代 2019年7期
        關(guān)鍵詞:行為金融學(xué)

        吳逸妍

        【摘 要】近年來,各大城市房價呈直線上升的趨勢增長,在人群中形成了一股買房熱的現(xiàn)象,人們在房價上漲過程中買房,一方面為了增值,另一方面為了防止房價繼續(xù)上漲,加大買房投入的資金。買房熱的現(xiàn)象正好符合了房地產(chǎn)商炒房價的目的,但隨著房價的持續(xù)不斷上漲,出現(xiàn)一種房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。本文主要以行為金融學(xué)為理論支撐,對房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象進(jìn)行思考,并從個人投資者、房地產(chǎn)商和政府三方面出發(fā)提出了幾條具有建設(shè)性的建議。

        【關(guān)鍵詞】行為金融學(xué);中國房地產(chǎn);投機型泡沫

        隨著人民生活水平的提高,人們對居住條件的要求日益提高,因此,在有一定的資金基礎(chǔ)后就會將買房作為一種投資方式,房價的上漲讓已經(jīng)買房的人從中得到了不小的回報,因此繼續(xù)買房投資,這形成了一種惡性循環(huán),這也是導(dǎo)致目前房價不斷上漲的原因之一,間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場是中國金融系統(tǒng)的一部分,對中國經(jīng)濟穩(wěn)定有著深遠(yuǎn)的影響;政府控制著供求的同時也在土地銷售中受益,銀行也從房屋貸款中盈利,房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展得到了盲目地鼓勵而沒有適當(dāng)?shù)乜刂啤7康禺a(chǎn)泡沫現(xiàn)象能直接導(dǎo)致房價暴漲暴跌,使得房地產(chǎn)業(yè)動蕩不安。從行為金融學(xué)的角度,房價上漲是房地產(chǎn)商抓住了消費者消費心理,將買房作為一種投資,是隨著時間推移,可以坐享房價上漲帶來的經(jīng)濟收益,以此來吸引更多人買房,給房地產(chǎn)商帶來巨大的經(jīng)濟效益。

        1、房地產(chǎn)投機性泡沫現(xiàn)象

        房地產(chǎn)泡沫是指由于盲目投機購買而造成的房產(chǎn)價格超過其自身市場價值并且飛速上漲,使用者無法承受飛速上漲的房價和巨大的購房資金,因為需求下降,房地產(chǎn)行業(yè)陷入了經(jīng)濟低谷,房價因此大幅度下降,房價下降后買房數(shù)量又上升,如此循環(huán),形成了房地產(chǎn)動蕩現(xiàn)象,叫做房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象?;谛袨榻鹑趯W(xué)的角度看待我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的發(fā)生,是由于人們對住房的需求、對房價的積極的預(yù)測以及買房熱的羊群效應(yīng),而房地產(chǎn)商恰好抓住了人們這種心理,趁機將房價炒到更高,自己好從中獲取更大的利益,最終造成房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象[1]。

        2、我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)存的問題

        中國房地產(chǎn)的瘋狂投資和扭曲發(fā)展下,中國出現(xiàn)了‘鬼城現(xiàn)象。盡管極高的房價收入比預(yù)示著超額的需求;頻現(xiàn)的‘空城也指出了過度的供應(yīng)。比這種不平衡狀態(tài)的供求關(guān)系更讓人困惑的是盡管空城率極高,房市價格卻也飆升。我國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象存在一些問題,這些問題更加劇了泡沫現(xiàn)象的發(fā)展,具體如下所示:

        2.1兩極分化現(xiàn)象嚴(yán)重

        所謂兩極分化現(xiàn)象就是在我國房價上漲過程中,有這樣兩種群體,一種是擁有多套閑置房產(chǎn),將閑置房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給沒有房產(chǎn)的人,從中收取房租,并且隨著房價的上漲,房子的價值也在上漲。而另一種人群是租房生活的人,這類人沒有購進(jìn)一套房產(chǎn)的能力,只能依靠租房生活,每個月剩下的資金更不足以支撐自己買房 [2]。這種現(xiàn)象大多發(fā)生在發(fā)達(dá)的一線城市,兩極分化現(xiàn)象愈演愈烈,最終導(dǎo)致房子數(shù)量大于人口數(shù)量,浪費土地資源的同時也在一定程度上加劇了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

        2.2投資者盲目投資

        許多投資者在房價上漲的過程中從眾買房。從宏觀來看,盲目地投資房產(chǎn),導(dǎo)致需求提高,在一定程度上造成了房價飛速上漲,嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。中產(chǎn)階級買得起房,也在投資中受益;但階層低的人卻沒房住,導(dǎo)致貧富懸殊更大。長期發(fā)展對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型有著消極的影響。

        3、行為金融學(xué)角度分析房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象

        3.1人們對房價發(fā)展趨勢的不專業(yè)預(yù)測

        一般情況下,人們隨著房價持續(xù)上漲對未來房價有大致的預(yù)測,認(rèn)為在未來的幾年內(nèi),房價仍然會呈直線上漲的趨勢發(fā)展,要在房價沒有更高的時候抓住機會趕緊買房,因此造成買房熱。買房熱直接導(dǎo)致房價上漲,在此過程這種,房地產(chǎn)商只從中起到推波助瀾的作用,消費者的不專業(yè)預(yù)測產(chǎn)生的結(jié)果正是房地產(chǎn)商想要的結(jié)果,從而獲取巨大的利益。

        4、建議與對策

        房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象是由于房地產(chǎn)商和不明真相的消費者盲目投資造成的,對此我從三個方面提出了建議: 第一,個人投資者應(yīng)該更加理性去看待這個熱潮。 投資者如果盲目的只看利潤率和收益,投資品會變成投機品,此時投資不一定是增值, 而是追逐杠桿以小博大, 風(fēng)險相應(yīng)提高很多,伴隨而來不一定是高回報,而是一場龐式騙局;第二, 從房地產(chǎn)商入手, 規(guī)范開發(fā)行為。房地產(chǎn)商要保持理性, 如果大量囤地,土地供給就難以轉(zhuǎn)化為住房商品供給,政府可以采取對商品房空置率實行上限控制,對超過限額的空置房征收空置稅,這樣房地產(chǎn)商就會釋放更多房源。第三,國家應(yīng)該控制杠桿率過高的問題, 減少投機投資。 高杠桿率一直是房地產(chǎn)泡沫的中心, 不管是東方80年代末日本的泡沫危機,1998年的亞洲金融危機; 還是西方美國的次貨危機, 北歐90年代的泡沫。杠桿不但加大了風(fēng)向,對資本累積也有不利影響。房價因為高杠桿率而被抬高, 居民加杠桿促進(jìn)了消費,推動了房地業(yè)的高速發(fā)展,但是不合理的加杠桿,就會導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)過度投機化,同時房價飆升又進(jìn)一步推動了加杠桿, 這是一個惡性循環(huán)。 長期發(fā)展會導(dǎo)致居民無力償還房貸,銀行壞賬多。2008年美國金融風(fēng)暴前就有這樣的景象。政府不應(yīng)該完全去杠桿, 而應(yīng)該控制居民杠桿率過快增長。

        5、結(jié)語

        總之,房價上漲給人們生活帶來了巨大的影響,人們?yōu)榱速I房而工作,為了買房而結(jié)婚等現(xiàn)象頻繁發(fā)生,人們?yōu)榱速I房可以不擇手段,這都是由于房價飛速上漲而造成的。房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象是在這種現(xiàn)象下產(chǎn)生的一種市場的變化,泡沫現(xiàn)象導(dǎo)致房價暴漲暴跌,這樣不僅給人們買房造成困難,還為房地產(chǎn)行業(yè)帶來不小的打擊。要減少這種現(xiàn)象的發(fā)生,凈化房地產(chǎn)行業(yè),需要政府相關(guān)部門對房價上漲現(xiàn)象做出一些干預(yù)和管理,將房價控制在一個合理的范圍,努力杜絕房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

        【參考文獻(xiàn)】

        [1]張卉.基于綜合指數(shù)法的蚌埠市房地產(chǎn)泡沫測度及政策建議[J].農(nóng)家參謀,2019(09):240+242.

        [2]張超,杜佳軒.多指標(biāo)面板數(shù)據(jù)因子分析下的中國房地產(chǎn)泡沫區(qū)域性差異研究[J].長春理工大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2019,32(02):88-93.

        [3]趙輝.中國房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象分析——基于行為金融學(xué)理論[J].時代金融,2018(30):243+252.

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