張嘉巖

摘? ? 要：房地產(chǎn)建筑工程往往規(guī)模龐大，建設(shè)周期很長，這就需要加強(qiáng)項(xiàng)目管理，保障每一項(xiàng)工作順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的今天，建筑工程項(xiàng)目管理要融入精細(xì)化理念，使原有的粗放式管理模式得到改進(jìn)。精細(xì)化管理是現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，也是企業(yè)提高效益的必經(jīng)之路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑;工程項(xiàng)目管理;精細(xì)化管理

1? 房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀與問題

1.1? 不夠完善的管理制度

受我國國情影響，傳統(tǒng)體制思想一直在主宰著人們，以至于導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目管理不夠完善、不規(guī)范的現(xiàn)象層出不窮。以追求經(jīng)濟(jì)效益為目的房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目管理忽略了內(nèi)部管理發(fā)展，內(nèi)部沒有形成完整的工程項(xiàng)目管理制度規(guī)范，更多的是領(lǐng)導(dǎo)者的思想就是工程項(xiàng)目管理的思想。在房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目管理中，主導(dǎo)思想就是“人治思想”。

1.2? 不到位的組織管理

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)忽視了建筑工程項(xiàng)目管理的精細(xì)化，對建筑工程項(xiàng)目的管理仍處于簡單的粗放式模式，導(dǎo)致管理工作過程中出現(xiàn)相對雜亂無章的現(xiàn)象。比如，一大部分企業(yè)在選擇施工建設(shè)單位未通過公開招標(biāo)的方式，這種現(xiàn)象就容易導(dǎo)致這一大部分企業(yè)選擇那些資質(zhì)不太好的企業(yè)參與進(jìn)來，因此而影響到工程的質(zhì)量;與此同時(shí)，由于缺乏監(jiān)督管理，施工單位不符合規(guī)范的工作，對建筑材料質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)等嚴(yán)重影響工程質(zhì)量。另外，施工項(xiàng)目規(guī)劃方案系統(tǒng)化精細(xì)化程度不高，不能協(xié)調(diào)各部門齊心協(xié)力開工，嚴(yán)重影響工程項(xiàng)目的實(shí)施和進(jìn)展。

1.3? 過度看重財(cái)務(wù)指標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的收支情況比較復(fù)雜，涉及到的財(cái)產(chǎn)數(shù)目龐大，因此房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)精細(xì)化水平?jīng)Q定著房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理的水平。房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)財(cái)務(wù)管理的財(cái)務(wù)指標(biāo)對企業(yè)財(cái)產(chǎn)情況展開分析總結(jié)，并且進(jìn)行規(guī)劃與完善。但是過度看重財(cái)務(wù)指標(biāo)，而忽略了其他工程精細(xì)化管理，顧此失彼，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理的水平。

2? 房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的必要性

2.1? 將龐大項(xiàng)目分成節(jié)點(diǎn)，改進(jìn)管理模式

在現(xiàn)代社會(huì)中，精細(xì)化管理是一種科學(xué)、合理的管理手段，是時(shí)代發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉獵范圍廣泛，業(yè)務(wù)繁雜，其中包含的管理內(nèi)容更是十分復(fù)雜、諸如土地運(yùn)營、資本管理、招投標(biāo)管理、建筑管理等部分均需要高度重視，要做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化與合理分配，才能保證每一個(gè)環(huán)節(jié)不出差錯(cuò)，提高工作效率和工作質(zhì)量。這就需要加強(qiáng)精細(xì)化管理，對房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目開展有效管理，將項(xiàng)目分成不同節(jié)點(diǎn)，使整個(gè)項(xiàng)目得到細(xì)化，使工作任務(wù)更加突出，將生產(chǎn)與管理有機(jī)結(jié)合，改變粗放管理的模式。

2.2? 提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，使工作有章可循

目前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)提高自身實(shí)力，從而適應(yīng)激烈的挑戰(zhàn)。企業(yè)要占據(jù)市場的主動(dòng)位置，就要考慮到多種因素。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭表面上是資本與技術(shù)的競爭，實(shí)際上包含了招投標(biāo)競價(jià)、企業(yè)施工建設(shè)、市場管理等深層次的對抗，為提高企業(yè)的競爭力，就要進(jìn)一步完善管理方式，使管理得到細(xì)化。目前，房地產(chǎn)的管理項(xiàng)目非常多，工作復(fù)雜，采用精細(xì)化管理可以將各部門工作進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，使彼此高度配合，促進(jìn)項(xiàng)目管理質(zhì)量提升。同時(shí)，精細(xì)化管理可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的有效策劃與工程預(yù)算，進(jìn)一步加強(qiáng)對市場的研究，摸出規(guī)律，制定有效的制度，使各項(xiàng)工作能夠按照制度進(jìn)行，符合相關(guān)規(guī)定，繼而進(jìn)一步提高企業(yè)的綜合競爭力。

2.3? 規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)流程，改進(jìn)粗放管理現(xiàn)狀

對于房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理而言，精細(xì)化管理是必經(jīng)之路。與傳統(tǒng)的管理模式相比，精細(xì)化管理可以進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的生產(chǎn)流程，改進(jìn)傳統(tǒng)管理中存在的不足，使各項(xiàng)工作更加規(guī)范。企業(yè)管理人員在進(jìn)行決策時(shí)，同樣要有一定的依據(jù)，精細(xì)化管理可以為決策提供合理依據(jù)，使各項(xiàng)措施的制定有章可循，有據(jù)可依。通常，在制定制度上，會(huì)進(jìn)一步明確獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰措施;對每一項(xiàng)工作任務(wù)詳細(xì)規(guī)定，制定完善的管理方案，使其符合項(xiàng)目管理的實(shí)際要求。同時(shí)，精細(xì)化管理還可以保證每一個(gè)崗位的職責(zé)明確，由專人負(fù)責(zé)，對員工的工作指標(biāo)進(jìn)行量化，有助于開展科學(xué)有效的評價(jià)。

3? 房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中精細(xì)化管理的應(yīng)用措施

3.1? 施工成本

在房地產(chǎn)建筑工程實(shí)施項(xiàng)目管理的時(shí)候，施工成本是其中非常重要的一部分。施工成本的有效控制，不僅有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而且能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理水平的提升提供有效保障。因此，將精細(xì)化管理的理念和模式有效應(yīng)用其中，對項(xiàng)目在盤時(shí)的銷售價(jià)格進(jìn)行確定。同時(shí)，由于動(dòng)態(tài)成本本身具有一定的重要性，所以要加強(qiáng)對動(dòng)態(tài)成本的有效控制。構(gòu)建具有完善性特征的成本監(jiān)督預(yù)警體系，并且將該體系落實(shí)到實(shí)處，這樣有利于讓項(xiàng)目本身發(fā)生一系列成本變化，直接體現(xiàn)在建筑項(xiàng)目的各個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)當(dāng)中。

3.2? 施工材料

無論是任何類型的工程項(xiàng)目，在施工時(shí)，不可避免涉及到大量材料的使用。材料成本是房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目當(dāng)中成本占據(jù)最大的一部分，能夠占據(jù)70%～80%。在其中，不僅會(huì)涉及到一些基本的施工材料，而且還包括機(jī)械設(shè)備等，同時(shí)一些辦公過程中使用的材料或者是建筑材料，都會(huì)被涵蓋在其中。在針對這些施工材料進(jìn)行精細(xì)化管理時(shí)，管理人員不僅要對這些材料的質(zhì)量給予一定的保證，而且要盡可能實(shí)現(xiàn)施工材料的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3? 施工進(jìn)度

在針對房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目實(shí)施相對應(yīng)的管理時(shí)，為了將精細(xì)化管理的理念和手段方式充分展示出來，還要加強(qiáng)對施工進(jìn)度的管理，讓工程項(xiàng)目能夠盡可能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成。在針對工程項(xiàng)目進(jìn)行施工進(jìn)度管理的時(shí)候，要與工程項(xiàng)目在最開始實(shí)施之前的總目標(biāo)進(jìn)行結(jié)合。同時(shí)，要對各個(gè)階段施工過程中的施工資源進(jìn)行合理的調(diào)配和利用，這樣不僅能夠從根本上保證這些資源的整體利用率，而且能夠盡可能避免出現(xiàn)浪費(fèi)的現(xiàn)象。除此之外，還要安排專門的工作人員對整個(gè)施工進(jìn)度進(jìn)行實(shí)時(shí)有效的監(jiān)督和控制，對各個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的檢查，避免出現(xiàn)問題，最大限度地保證工程在施工時(shí)的進(jìn)度與原計(jì)劃符和。

3.4? 工程環(huán)境

雖然房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目在當(dāng)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，其整體發(fā)展勢頭比較良好，但是對環(huán)境造成了不同程度的影響和損害。環(huán)境保護(hù)已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代社會(huì)在發(fā)展過程中必不可少的重要主題，通過各種措施的有效落實(shí)，促使建筑行業(yè)在發(fā)展過程中，能夠與生態(tài)環(huán)境之間建立一定聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)兩者的協(xié)調(diào)發(fā)展。在針對建筑工程項(xiàng)目實(shí)施管理時(shí)，可以將綠色施工管理作為主體，在保證嚴(yán)格按照國家提出的相關(guān)規(guī)章制度和條例的同時(shí)，能夠?qū)ΜF(xiàn)有的施工圖紙、材料進(jìn)行規(guī)范化使用。與此同時(shí)，可以引進(jìn)一些綠色材料、綠色建筑技術(shù)手段等，在保證施工質(zhì)量的同時(shí)，能夠盡可能避免對城市環(huán)境造成嚴(yán)重的污染影響。

4? 結(jié)論

房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理在具體實(shí)施過程中，將精細(xì)化管理科學(xué)合理的應(yīng)用其中，不僅能夠體現(xiàn)出精細(xì)化管理的作用，而且能夠促使工程項(xiàng)目管理中的各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)有針對性的管理。在保證施工成本得到有效控制的同時(shí)，能夠?yàn)槭┕べ|(zhì)量、施工進(jìn)度以及施工環(huán)境提供有效保障，同時(shí)還能夠使房地產(chǎn)建筑領(lǐng)域在市場中的穩(wěn)定發(fā)展，為其綜合競爭力的提升打下良好基礎(chǔ)。

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