張宇佳 俞顯鴻 張文兵

摘要：近兩年城市之間的“搶人大戰(zhàn)”愈演愈熱，在面對(duì)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)中對(duì)高智慧技術(shù)人才需求的上升，各大城市相繼出臺(tái)了多種支持政策與金融優(yōu)惠來吸引高校畢業(yè)生落戶。其中關(guān)注度最高的政策要屬落戶、住房及購(gòu)房補(bǔ)貼。直接反映時(shí)下年輕群體對(duì)住房的剛性需求，側(cè)面反映了住房對(duì)此群體所具有的巨大吸引力。通過分析廈門市現(xiàn)有公共租賃住房的存量、分布與建設(shè)情況，提出城市吸引高知人才視角下的公共租賃住房選址與建設(shè)建議。

關(guān)鍵詞：城市競(jìng)爭(zhēng)力;公共租賃住房;人才引留

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）04-0052-57 收稿日期：2019-03-18

1引言

城市競(jìng)爭(zhēng)力主要指一個(gè)城市在競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展過程中與其他城市相比所具有的吸引、爭(zhēng)奪、擁有、控制和轉(zhuǎn)化資源，爭(zhēng)奪、占領(lǐng)和控制市場(chǎng)，創(chuàng)造價(jià)值，為居民提供福利的能力。城市的發(fā)展離不開人才，當(dāng)前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)體制改革的關(guān)鍵時(shí)期，人才的獲取是下階段各城市發(fā)展的必要智力支撐。研究證實(shí)，過高的房?jī)r(jià)已經(jīng)給中低收入人群帶來許多負(fù)面影響，其中新就業(yè)的大學(xué)生就是受影響的主要群體之一。他們一方面是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主心骨，是創(chuàng)造“人口紅利”的主要力量;另一方面卻由于其收入低，在住房市場(chǎng)中既無力當(dāng)房奴，且還被排除在保障性住房體制外，成為了名副其實(shí)的“夾心層”。在房?jī)r(jià)居高不下的時(shí)代大背景下，破解畢業(yè)大學(xué)生的住房問題成為了加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵要素之一，吸引支撐城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的高層次智慧型勞動(dòng)力儼然成為各城市的施政重點(diǎn)。為了在這場(chǎng)“搶人大戰(zhàn)”中分得一杯羹，每個(gè)城市相繼出臺(tái)了許多政策，其中主要包括落戶以及住房保障等。本文通過比較廈門與其他城市的人才吸引政策，在提升廈門城市競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)指引下，分析廈門公共租賃住房的存量情況和建設(shè)進(jìn)展，據(jù)此提出政策建議。

2廈門市于人才競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)略勢(shì)分析

2.1廈門市吸引人才流人的優(yōu)勢(shì)

全國(guó)僅有7個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)和15個(gè)副省級(jí)城市，廈門都位列之中，享有諸多政策優(yōu)勢(shì)。城市區(qū)域建設(shè)起步早、開發(fā)強(qiáng)度大，作為全國(guó)十大旅游目的地，氣候宜人，生態(tài)宜居。海陸空交通運(yùn)輸發(fā)達(dá)，教育與醫(yī)療條件良好，是廈門市吸引人才定居的硬環(huán)境優(yōu)勢(shì)。

2018年廈門市出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的若干意見》，提出進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、構(gòu)建完善人才服務(wù)體系，加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等重要措施。在政策以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境上進(jìn)一步扶持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在大環(huán)境中的地位，通過降稅降費(fèi)、提升技術(shù)、加強(qiáng)合作等手段為廈門民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更好的成長(zhǎng)環(huán)境。上述諸多舉措都旨在為開展投資以及創(chuàng)業(yè)的人才提供更優(yōu)惠的條件和更良好的軟環(huán)境。

2.2廈門市在人才競(jìng)爭(zhēng)中的劣勢(shì)

廈門市經(jīng)濟(jì)體量整體規(guī)模較小，2018年GDP總量?jī)H排名全國(guó)第46位，與此不相稱的是房?jī)r(jià)近年卻一直穩(wěn)居全國(guó)前4，2018年的房?jī)r(jià)工資比竟然達(dá)到6.3，排名全國(guó)第一（見圖1）。住房是城市經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，房?jī)r(jià)的高低與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在緊密的關(guān)系。一般而言，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的城市通常會(huì)吸引更多的要素以及產(chǎn)業(yè)的流入，在供給體系的作用下其房?jī)r(jià)也會(huì)更高。但是商品房作為一種資產(chǎn)所具有的投資屬性使其價(jià)格的變動(dòng)會(huì)獨(dú)立于城市競(jìng)爭(zhēng)力外，因此當(dāng)房?jī)r(jià)上升超越了城市基本面的臨界點(diǎn)，就會(huì)對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)生反作用。過高的房?jī)r(jià)不僅阻礙了人才的流入意愿，甚至迫使許多無力負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的群體離開廈門。流失人群中以年輕人口居多，主要為新近就業(yè)的高校畢業(yè)生群體。作為創(chuàng)新的中堅(jiān)力量，他們面臨不斷攀升的房?jī)r(jià)，不僅購(gòu)房無望，租房都成一大難題。在居無定所的現(xiàn)實(shí)壓力下，根本難以全身心投入科技社會(huì)的創(chuàng)新發(fā)展。雖然高房?jī)r(jià)一方面有利于城市擠壓出低端產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)中高端產(chǎn)業(yè)的引入，但是缺少中高層次人才的支撐，目標(biāo)產(chǎn)業(yè)也是很難引入落地的。所謂引人還得留人，做足核心人群的基礎(chǔ)調(diào)研，為畢業(yè)大學(xué)生族群提供符合通勤與生活需求的保障性住房將是城市提高競(jìng)爭(zhēng)力，走上可持續(xù)發(fā)展的重要一環(huán)。

2.3國(guó)內(nèi)城市施行人才吸引策略的情況概述

自2017年以來，中國(guó)各大城市分別推出一系列人才政策，目的在于吸引更多高層次高學(xué)歷人才落戶發(fā)展。高層次人才在進(jìn)行發(fā)展區(qū)域考量時(shí)，往往會(huì)將區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、發(fā)展前景以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生活保障政策作為主要的考察方向。不過由于部分二三線城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平方面的差異性，部分城市可能存在一定的資源能力不足問題，導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)針對(duì)高層次人才的留駐。表1為筆者整理的幾大熱點(diǎn)城市人才政策分析表，通過簡(jiǎn)要方式顯示不同城市在人才競(jìng)爭(zhēng)中所推出的政策，總結(jié)下來主要集中在落戶以及住房補(bǔ)貼兩個(gè)方面。

一個(gè)區(qū)域的人才吸引機(jī)制，應(yīng)該著重于保障人才的發(fā)展和穩(wěn)定性，通過解決人才落戶、住房、生活配套等方面的基礎(chǔ)需求，來滿足人才對(duì)區(qū)域選擇的要求。由于廈門市《人才新政45條》所提供的租房與購(gòu)房補(bǔ)貼主要面向“海納百川”以及“雙百計(jì)劃”等市級(jí)、省級(jí)或者國(guó)家級(jí)引進(jìn)的尖端人員，不在本文討論的以大學(xué)畢業(yè)生為主的群體中，故不計(jì)算。從上表可以看出廈門市在人才吸引政策層面上相較其他熱點(diǎn)城市并不占有明顯優(yōu)勢(shì)。除政府外，能夠?yàn)槿瞬盘峁┳》亢妥》垦a(bǔ)貼的企業(yè)也相對(duì)較少。

3廈門市公共租賃住房建設(shè)情況

3.1加快公共租賃住房建設(shè)的現(xiàn)實(shí)意義

彭順昌認(rèn)為想要進(jìn)一步增強(qiáng)廈門市的城市競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)該加大人才住房建設(shè)，吸引高端人才集聚。宜借鑒深圳和成都的做法，實(shí)行保障性住房和人才住房的雙軌制，力爭(zhēng)通過人才住房留住人才，降低人才進(jìn)入的門檻，保障人才的尊嚴(yán)，通過人才的創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。黃文麗則認(rèn)為大學(xué)畢業(yè)生具有與其他人群不同的特質(zhì)，應(yīng)該將大學(xué)畢業(yè)生和其他社會(huì)群體分開，從根本上解決大學(xué)畢業(yè)生住房保障所面臨的問題。

在房?jī)r(jià)畸高的廈門，實(shí)行人才住房與保障性住房建設(shè)雙軌制，同時(shí)加快公共租賃住房的建設(shè)在吸引人才方面具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。廈門市從2015-2018年期間開工建設(shè)的保障性安居工程主要分布在：島內(nèi)的湖里區(qū)有兩處，分別是仁和公寓和湖邊公寓，共提供公共租賃住房約3240套，另有若干人才公寓。3個(gè)項(xiàng)目位于集美區(qū)，分別是華鈴花園三期、園博公寓以及珩琦公寓，共提供公租房5761套。3個(gè)項(xiàng)目位于海滄區(qū)，分別是新陽(yáng)居住區(qū)二期、馬鑾灣地鐵社區(qū)一期以及雍厝公寓，共提供14224套公共租賃住房。4個(gè)項(xiàng)目位于同安區(qū)，分別是后吳公寓、官潯公寓、祥平地鐵社區(qū)一期與二期，共提供公共租賃住房21563套。另有7個(gè)在建保障性住房項(xiàng)目位于翔安區(qū)，分別是東方新城二期B地塊、黎安居住、新店地鐵社區(qū)一期、新店地鐵社區(qū)林前綜合體、新店地鐵社區(qū)二期、浯家公寓以及洋唐居住區(qū)三期，共提供21326套公共租賃住房。

3.2廈門市人才住房保障體系存在問題

目前廈門市人才住房與公共租賃住房都?xì)w入社會(huì)保障性住房，主要由供應(yīng)方與準(zhǔn)入機(jī)制所區(qū)分。人才住房的供應(yīng)數(shù)量以及申請(qǐng)條件都存在諸多限制，在“搶人大戰(zhàn)”的大環(huán)境下對(duì)于人才引留所起作用有限。新建保障性住房的選址更多集中在島外，存在許多相關(guān)研究所指出的選址偏遠(yuǎn)問題。楊曉冬、黃麗平等指出，中低收入人群由于自身的教育水平和就業(yè)培訓(xùn)機(jī)會(huì)的限制，他們所從事的行業(yè)多為位于市中心的服務(wù)業(yè)。然而保障性住房大多位于遠(yuǎn)離市區(qū)的地方，服務(wù)業(yè)凋敝，導(dǎo)致周邊就業(yè)機(jī)會(huì)少。再加之沒有便利的交通條件，中低收入家庭被勞動(dòng)力市場(chǎng)擠出，就業(yè)率因此下降。上述情況同樣也適用于高校畢業(yè)生群體。

根據(jù)廈門市統(tǒng)計(jì)局的研究表明：因工業(yè)區(qū)周邊生活配套不全，即便是企業(yè)已經(jīng)提供了員工宿舍、食堂等生活設(shè)施，處于郊區(qū)的工業(yè)企業(yè)在基層員工的招聘上仍普遍存在困難。大學(xué)畢業(yè)生寧愿到市中心低薪就業(yè)，也不愿意到郊區(qū)的工廠就職。年輕群體更加傾向于選擇在城市中心區(qū)域就業(yè)和發(fā)展，因?yàn)橹挥谐鞘兄行膮^(qū)域的各項(xiàng)公共設(shè)施，包括商業(yè)、娛樂等才可以滿足他們的生活需要。由此可見，廈門市的住房保障體系著實(shí)處于“文不對(duì)題”狀態(tài)，政策與實(shí)際需求的錯(cuò)位導(dǎo)致保障性住房的空置以及人才住房實(shí)際需求難以滿足的尷尬局面。

4廈門市公共租賃住房建設(shè)對(duì)策

統(tǒng)計(jì)顯示，現(xiàn)今畢業(yè)大學(xué)生族群在城市中的住房形式中合租的比例達(dá)到約60%，租房已經(jīng)成為多數(shù)畢業(yè)生群體短時(shí)間內(nèi)的主要住房形式選擇。所謂引人還得留人，充分調(diào)動(dòng)城市保障性住房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，做足核心人群的基礎(chǔ)調(diào)研，從而為畢業(yè)大學(xué)生族群提供符合通勤與生活需求的保障住房將是城市可持續(xù)發(fā)展措施中的重要一環(huán)。以解決大學(xué)畢業(yè)生族群短期住房保障問題為目標(biāo)，對(duì)廈門市公共租賃住房建設(shè)提出如下幾點(diǎn)建議。

4.1公共租賃住房選址應(yīng)參考TOD模式

TOD（交通引導(dǎo)城市發(fā)展）模式要求相對(duì)較高的開發(fā)密度，包括就業(yè)、居住、商業(yè)以及公共設(shè)施等功能混合于一個(gè)大型的公共汽車或軌道交通站點(diǎn)周圍，控制在適于步行的范圍之內(nèi)。Belinda Yuen以新加坡組屋為例，建議保障性住房應(yīng)在交通條件較好的地段，譬如地鐵附近進(jìn)行選址建設(shè)。楊靖等認(rèn)為可結(jié)合公共交通選址，發(fā)展以公共交通為主導(dǎo)的保障房住區(qū)模式。保障房的選址應(yīng)鄰近大運(yùn)量城市公交系統(tǒng)，通過沿公共交通走廊安排保障性住房建設(shè)，充分發(fā)揮公共交通的引導(dǎo)作用，提高低收入人群的出行效率。在探究我國(guó)保障性住房建設(shè)選址的決策因素分析時(shí)，杜靜等建立了選址合理性綜合評(píng)價(jià)模型，對(duì)交通便利，就業(yè)機(jī)會(huì)和配套設(shè)施等因素進(jìn)行評(píng)價(jià)，并以南京市為例提出交通便利是對(duì)保障性住房選址決策影響最大的因素。因此，參考TOD模式為公共租賃住房的選址提供依據(jù)，能夠最大限度利用城市的公共交通系統(tǒng)為居住其間的住戶提供最便捷快速的出行方式。

4.2開源節(jié)流，調(diào)動(dòng)有能力的用人單位共同投資運(yùn)營(yíng)公共租賃住房

現(xiàn)有如小米、萬科等公司僅以市場(chǎng)一半的價(jià)格將房屋長(zhǎng)期居住權(quán)銷售給員工。將員工購(gòu)房的支出占工資比控制在一個(gè)合理范圍，為員工減輕了很多還貸負(fù)擔(dān)。除此之外，很多企業(yè)也采取自己獨(dú)特的方式解決員工的住房問題。譬如珠海的格力就由企業(yè)出資為員工提供免費(fèi)的福利形式宿舍，只要員工不離職就可以一直住下去，即便往后員工退休也能繼續(xù)享有住房居住權(quán)。杭州娃哈哈公司對(duì)申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的員工進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼，阿里巴巴則把公司建好的房子按市場(chǎng)價(jià)格60%賣給員工，騰訊公司對(duì)購(gòu)買首套住房的員工免息貸款，京東公司免費(fèi)提供宿舍給員工居住。這些企業(yè)巨頭都通過不同的方式，著力于解決員工的住房問題。雖然由企業(yè)提供的各項(xiàng)住房福利措施對(duì)企業(yè)的規(guī)模以及實(shí)力都有很高的要求，這也反映了為什么大企業(yè)可以吸引到更多高層次人才入職的原因。因此，政府可以設(shè)計(jì)好一套互利共贏的合作形式抑或出臺(tái)相關(guān)政策、引導(dǎo)支持有能力的大企業(yè)參與公共租賃住房的建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而提高公共租賃住房的供應(yīng)與運(yùn)營(yíng)效率。

4.3完善準(zhǔn)入與退出機(jī)制，分階段實(shí)現(xiàn)人才“住有所居”目標(biāo)

大學(xué)畢業(yè)生群體是不同于進(jìn)城務(wù)工人員的一個(gè)高知群體，高知人才的收入會(huì)隨著工作時(shí)間、經(jīng)驗(yàn)、能力的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，因此公共租賃住房對(duì)其只是一種過渡性質(zhì)的住房。隨著收入的提高，職位的提升以及家庭結(jié)構(gòu)的變化都會(huì)促使他們進(jìn)入不同的人生發(fā)展階段。因此，公共租賃住房的供應(yīng)必須針對(duì)城市引進(jìn)人才的不同發(fā)展階段分段實(shí)施。當(dāng)下要盡快寬松畢業(yè)生的準(zhǔn)入機(jī)制，逐步放開戶籍限制，簡(jiǎn)化申請(qǐng)程序，加大公共租賃住房的供應(yīng)量等舉措來提高廈門對(duì)人才的吸引力。與此同時(shí)，政府也要嚴(yán)格并完善公共租賃住房退出機(jī)制，以收入或就業(yè)年限作為退出機(jī)制的評(píng)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，從而充分利用公共租賃住房的已有存量最大程度服務(wù)更多的新就業(yè)人群。并逐步將退出公共租賃住房的群體過渡到購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房階段，實(shí)現(xiàn)保障代謝機(jī)制，提高保障體系的效率，最終實(shí)現(xiàn)城市青年人才“住有所居”的目標(biāo)。

4.4島內(nèi)先行，縮短職住分離的通勤成本

不同于經(jīng)濟(jì)適用房，公共租賃住房的選址應(yīng)該最大程度集中于島內(nèi)區(qū)域，并且建設(shè)在公共設(shè)施與交通配套完善的社區(qū)。因?yàn)橹懈叨水a(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)與服務(wù)地點(diǎn)更多集中在發(fā)展成熟的城市核心區(qū)域，公共租賃住房選址就應(yīng)盡力避免由于職住分離而造成通勤成本高企的局面。另一方面，參考青年群體在城市中的活動(dòng)時(shí)間與出行喜好，其對(duì)居住空間的要求也與一般傳統(tǒng)社區(qū)有所區(qū)別。青年群體的工作方式，社交習(xí)慣以及家庭構(gòu)成等方面的生活起居都與其他年齡段人群不同，其對(duì)居住空間的個(gè)性化上也有著更高的需求。由于公共租賃住房作為一種過渡性的住房模式，在城市用地緊張的情況下，可以采用化整為零的分散式布點(diǎn)。充分利用城市中現(xiàn)存的失落空間，比如高架橋底、廢棄建筑、工業(yè)廠房以及無意義的消極綠化帶進(jìn)行小規(guī)模建設(shè)。

這樣的做法可以更有效地利用城市土地，在提高建筑密度的同時(shí)降低房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本?？梢允紫韧ㄟ^組織有關(guān)專業(yè)的人員對(duì)城市上述類型的空間進(jìn)行摸底、調(diào)查市場(chǎng)已有的青年公寓空間布局和配套設(shè)施，制定針對(duì)此模式下的住房規(guī)范制度，小規(guī)模、交通便利、配套完善、并呈散點(diǎn)分布的公共租賃住房將為人才安居提供穩(wěn)定的居住環(huán)境。

5結(jié)論

在廈門面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，并升級(jí)至智慧產(chǎn)業(yè)的大背景下，未來城市保持可持續(xù)發(fā)展將會(huì)更依賴于青年人才的智力。在人才競(jìng)爭(zhēng)白熱化的當(dāng)下，各大城市都已經(jīng)亮出壓箱寶。廈門如何在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)中拉長(zhǎng)補(bǔ)短將成為城市下一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。目前最為緊迫的任務(wù)便是人才引留機(jī)制的研究，首先保障人才“住有所居”，消除生活的后顧之憂成為此項(xiàng)工作的重中之重。政府不僅應(yīng)該完善公共租賃住房的準(zhǔn)入準(zhǔn)出機(jī)制，還應(yīng)該通過多方途徑加快公共租賃住房的建設(shè)，向新引入人才強(qiáng)化他們可以較快實(shí)現(xiàn)從租到買的心理發(fā)展預(yù)期，依照他們的發(fā)展階段為符合條件的人才逐步解決住房問題，引人且留人。以人才建設(shè)與儲(chǔ)備作為城市往前發(fā)展的基石，持續(xù)提升廈門的城市競(jìng)爭(zhēng)力和人才吸引力。