張巖

摘 要：隨著國民經濟的快速發(fā)展，會計準則尤其重要。目前，房地產企業(yè)根據新會計準則核算勢在必行，而一系列對房地產法規(guī)的新會計準則的變化將對房地產企業(yè)會計的影響更大。本文旨在考慮根據新會計準則的房地產企業(yè)會計。

關鍵詞：新會計準則;房地產企業(yè);會計核算思考

為了科學地組織的房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算工作，各房地產開發(fā)企業(yè)必須建立和完善會計制度，制定合理的會計制度，加強會計隊伍建設，按照國家的規(guī)定。會計制度是必須遵循的組織和從事會計工作的規(guī)范。

一、新舊會計準則的差異比較

（一）對外投資新舊會計準則的差異比較

原會計準則將對外投資分為短期投資和長期投資，又按投資性質將長期投資細分為長期股權投資和長期債權投資兩種形式。新會計準則中，對外投資轉變了以往短期投資和長期債權投資的分類體系和管理理念，用交易性金融資產、可供出售金融資產科目核算短期投資，用持有至到期投資科目取代長期股權賬目核算。

新會計準則建立了統(tǒng)一收入模型，明確了相似業(yè)務收入確認方向，消除了股權投資差額的會計計量，商譽的會計后續(xù)計量體現了新準則的這一要求，投資成本與被投資單位凈額的權益份額之間的差額被確認為商譽后，因其無法合理確定其可能為企業(yè)帶來的經濟利益，為規(guī)范確認標準及時、科學確認，則在持有期間不需要再進行攤銷，但需要在每個會計期末按規(guī)定進行減值測試。

（二）所得稅的核算方法差異變化

企業(yè)會計制度中所得稅會計標準是基于損益表，并計算會計利潤與應納稅所得額之間的差額，按照收入和支出在會計核算上確定時間的差異性測量。新會計準則采用資產負債表債務法核算，明確以資產負債表出發(fā)，列示并分析會計價值與稅法規(guī)定計稅基礎的差異及其性質實施核算配比原則;所得稅會計處理方由應付稅款法和納稅影響會計法計算所得稅，變?yōu)橘Y產負債表債務法核算，對收入成本匹配、對投資性房地產信息披露產生極大影響，抵消了原有會計制度稅前全額或部分抵消折舊費用、攤銷費用的優(yōu)勢，更準確反映出房地產企業(yè)的實際資產情況。

（三）資產和交易的會計處理發(fā)生變化

根據新會計準則，投資性房地產，資產減值準備和債務重組的會計處理發(fā)生了重大變化。公司的投資性房地產的會計處理發(fā)生了變化。根據新會計準則，應該在標準中歸因于投資房地產項目應在會計報表的“投資性房地產”科目根據成本模式或公允價值模式上市，并進行核算。在可以可靠地獲得公平值的情況下，可以使用公允價值模式。在這個模式中沒有折舊或攤銷，并且其公允價值與原賬面金額之間的差額計入當期損益。在會計處理的資產減值準備的變化。根據新“企業(yè)會計準則的企業(yè)—資產減值”，計提資產減值準備或者長期股權投資，固定資產，在建工程等資產確認的減值損失占權益法下不得轉回在隨后的幾年。在會計處理債務重組的變化。

二、新準則下房地產會計核算的特點

（一）房地產按性質明確不同類別歸屬

根據新會計準則，企業(yè)的房地產主要分為賺取租金或資本增值，或兼有兩者目的而持有的投資性房地產;為生產發(fā)企業(yè)為提供勞務或者經營管理持有房產的自用房地產;由房地產開發(fā)并準備出售的房地產三類。房地產企業(yè)應根據持有房地產的不同用途明確開發(fā)房地產與自用房地產分類，并依據不同會計核算準則采用適當方法進行后續(xù)計量。建筑物和土地使用權被確認投資性房地產應當確認時滿足以下條件：企業(yè)可以獲得租金收入或與之相關的投資性房地產投資性增值收益可靠計量其成本。

（二）不同類別房地產的會計核算方法

根據新標準規(guī)定的投資性房地產核算，會計準則規(guī)定投資性房地產應以成本模式或公允價值模式計量，購買的投資性房地產的初始計量應以購買價款、相關稅費及直接歸屬于該資產的其他費用的總和為基礎確定;企業(yè)以其他方式取得的投資性房地產成本按照相關會計準則規(guī)定執(zhí)行。根據新會計準則，會計管理房地產最大的區(qū)別是使用的自用房地產作為固定資產或無形資產和房地產庫存的會計處理，投資性房地產企業(yè)可以選擇采用成本模式或公允價值模式后續(xù)計量方式，結合企業(yè)經營狀況預測變化趨勢遵循可比性性原則計量模式，計量方式一旦定不能隨意變更。公允價值模式下對企業(yè)利潤和財務風險會造成一定影響，政府要積極完善市場環(huán)境，企業(yè)要樹立正確發(fā)展觀念適應自身發(fā)展。

（三）新會計準則對房地產會計核算的影響

新會計準則在核算方法、內容、質量要求、財務反饋上極大地影響了房地產業(yè)的會計核算。新標準規(guī)定完善專業(yè)層面的業(yè)務開展，固定資產和無形資產減值準備不得轉回，有效規(guī)避了企業(yè)隨意變更減值準備計提調整年份利潤總額;新會計準則避免了在成本和材料發(fā)生變化時企業(yè)利用變更材料發(fā)出計量計價方法而提高或降低企業(yè)利潤，減少會計信息質量要求的人為操縱。新會計準則規(guī)定采用公允價值計量模式的投資資產，金融資產，債務重組和其他資產的核算。在房地產公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，房地企業(yè)應當以資產負債日的能明確計量的公允價值計量入賬，為真實反映企業(yè)財務信息房地產持有期間不需要計提折舊和資產減值準備，公允價值與賬面價值差額則應計入企業(yè)當期損益。在大、中型房地產企業(yè)，我們必須積極發(fā)揮會計機構核算管理作用，完善和規(guī)范會計制度，統(tǒng)一領導，層層分解，增加信息披露程度和時效性，切實做好房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算工作。

結束語：

房地產開發(fā)企業(yè)是一家從事住房建設和運營，土地開發(fā)和建設活動的公司，是一個綜合性產業(yè)，房地產行業(yè)成為民民經濟的重要組成部分，懷民生利益密切相關，它的會計核算與信息披露同其他企業(yè)會計有明顯的差異和特點。新會計準則基于核算模式發(fā)展的基礎規(guī)定了不同的分類、定義、確認標準和房地產計量模型，對房地產企業(yè)會計提出了更高要求產生深遠的影響。

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