張雨超

摘 要 房地產(chǎn)上市企業(yè)的營運(yùn)能力分析，是廣大投資者和其他會計(jì)信息使用者對房地產(chǎn)上市企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行評價(jià)和分析的一種基本手段，通過系統(tǒng)地分析和評價(jià)企業(yè)在過去以及現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動，了解企業(yè)過去的績效，衡量企業(yè)現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況并預(yù)測企業(yè)未來的發(fā)展趨勢。本文將以萬達(dá)集團(tuán)為例，從營運(yùn)能力指標(biāo)分析的角度出發(fā)，結(jié)合國內(nèi)外的相關(guān)研究結(jié)果以及營運(yùn)能力理論，對萬達(dá)集團(tuán)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，供管理者決策參考，希望可以為相關(guān)領(lǐng)域的研究提供一定的借鑒和幫助。

關(guān)鍵詞 營運(yùn)能力 萬達(dá)集團(tuán) 房地產(chǎn)

一、引言

萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)建于1988年，秉承“匯聚科技精華，締造百年萬達(dá)”的企業(yè)愿景，經(jīng)過30年的發(fā)展，先后走過了“科技促騰飛、品牌創(chuàng)優(yōu)勢、合作促發(fā)展”三部曲。集團(tuán)現(xiàn)已發(fā)展成為擁有總資產(chǎn)八百多億元、占地六百多萬平方米、員工1.3萬多名，覆蓋港口物流、石油化工、橡膠輪胎、特種電纜、國際貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)的國際化大型企業(yè)集團(tuán)。萬達(dá)集團(tuán)先后榮獲了國家重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)、中國重合同守信用企業(yè)、國家標(biāo)準(zhǔn)化良好行為AAAA級企業(yè)、國家級知識產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)企業(yè)等榮譽(yù)稱號，連續(xù)多年進(jìn)入中國企業(yè)500強(qiáng)、中國制造業(yè)500強(qiáng)、中國民營企業(yè)100強(qiáng)、山東民營企業(yè)百強(qiáng)前10位。

二、營運(yùn)能力概念及萬達(dá)的運(yùn)營現(xiàn)狀

運(yùn)營管理是戰(zhàn)略管理、財(cái)務(wù)管理、市場營銷、組織行為學(xué)和信息管理系統(tǒng)掌握的主要領(lǐng)域之一，并與它們密切相關(guān)。運(yùn)營管理是將產(chǎn)品交付給客戶（消費(fèi)者）的理念和綜合實(shí)踐活動的管理流程中對資源的轉(zhuǎn)換。更確切地說，此活動處理資源的轉(zhuǎn)換。運(yùn)營管理的對象是轉(zhuǎn)型過程，其實(shí)踐和設(shè)施管理生產(chǎn)過程各階段中的資源供應(yīng)和移動以及從生產(chǎn)者向客戶（消費(fèi)者）的產(chǎn)品運(yùn)輸。從2014年到2018年，萬達(dá)集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)率逐漸降低，從98.66%降至54.02%，說明近幾年商品房滯留市場的比例增加，但是2017年和2018年的數(shù)據(jù)趨于穩(wěn)定，說明企業(yè)加強(qiáng)了對存貨資產(chǎn)的控制和管理，沒有繼續(xù)盲目擴(kuò)大生產(chǎn)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對較為平穩(wěn)，說明萬達(dá)集團(tuán)發(fā)展?fàn)顩r較為穩(wěn)定，與同行相比，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對較高，資產(chǎn)利用和管理情況都比較好。在2014年到2018年，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率下降，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)增加，說明企業(yè)催收賬款的速度減緩，賬款變現(xiàn)能力減弱，壞賬損失增加，企業(yè)的應(yīng)收賬款管理水平需要提高。2018年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變低的一個(gè)原因是多地房產(chǎn)銷量一般，導(dǎo)致沒有過多的應(yīng)收賬款收回。

三、萬達(dá)集團(tuán)存在的問題

（一）地產(chǎn)化嚴(yán)重

萬達(dá)主要靠地產(chǎn)貸款獲得資金，如今萬達(dá)能得到的地產(chǎn)越來越少，2018年萬達(dá)把之前的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)分成商業(yè)集團(tuán)和地產(chǎn)集團(tuán)，現(xiàn)在仍處于兩大集團(tuán)的磨合期表明地產(chǎn)是萬達(dá)的根本，萬達(dá)不會輕易放棄地產(chǎn)市場，現(xiàn)在所謂的去地產(chǎn)化只不過是減少地產(chǎn)在萬達(dá)的比重而已。去地產(chǎn)化不僅僅是輕資產(chǎn)上陣，更是管理意識的輕資產(chǎn)化，但由于地產(chǎn)系統(tǒng)的軍事化管理和無條件服從，加上管理層級的臃腫，想要實(shí)現(xiàn)真正的輕資產(chǎn)很難成功。

（二）高速擴(kuò)張導(dǎo)致資金外流

萬達(dá)進(jìn)行的大規(guī)模海外并購，流出了大量的國內(nèi)資產(chǎn)。對于這樣一家規(guī)模龐大的私人企業(yè)，資本如果不回流，是國內(nèi)資產(chǎn)的流失。在海外并購方面，萬達(dá)用的是自有資金，與戰(zhàn)略合作伙伴共同完成。在“走出去”的大背景下，國家財(cái)政、進(jìn)出口銀行、內(nèi)保外貸等都是可以利用的較低廉資金。此外，有關(guān)人士指出，目前萬達(dá)正在由商業(yè)地產(chǎn)向文化旅游轉(zhuǎn)型。相比商業(yè)地產(chǎn)，文化地產(chǎn)投資數(shù)額大、回收周期長，這對于萬達(dá)之前的模式來講存在風(fēng)險(xiǎn)。萬達(dá)依靠擴(kuò)大資產(chǎn)負(fù)債表頻繁舉債進(jìn)行商業(yè)擴(kuò)張的方式是不可持續(xù)的。因此，筆者認(rèn)為在貨幣緊縮周期，萬達(dá)存在經(jīng)營上的不確定性。

四、對策及建議

（一）優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，采用輕資產(chǎn)模型

輕資產(chǎn)模型是指通過將股權(quán)投資重點(diǎn)放在公司的專業(yè)知識能夠?yàn)橥顿Y者帶來最佳回報(bào)的資產(chǎn)上，以追求資本效率的業(yè)務(wù)策略。輕資產(chǎn)方法的核心是通過擴(kuò)大寶貴而獨(dú)特的公司資源來提高公司的長期價(jià)值。輕資產(chǎn)模式的考核目標(biāo)主要看成本和租金。萬達(dá)可以建立一整套輕資產(chǎn)投資標(biāo)準(zhǔn)模塊，分為ABCD四個(gè)版本的輕資產(chǎn)成本標(biāo)準(zhǔn)以及由商業(yè)管理公司及商業(yè)地產(chǎn)研究部建設(shè)的租金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)綜合評定項(xiàng)目投資的可行性。

（二）重視財(cái)務(wù)報(bào)表，防止資金鏈斷裂

財(cái)務(wù)報(bào)表可以很好地衡量競爭優(yōu)勢，原因有三：一是由于公司必須確定優(yōu)先級并決定要部署的資源，財(cái)務(wù)報(bào)表反映了可能有助于競爭的優(yōu)勢戰(zhàn)略選擇;二是財(cái)務(wù)報(bào)表記錄了當(dāng)前的活動和隨后的獲利能力，這是從過去影響公司利益的行為（即資源配置）中獲得的回報(bào);三是資產(chǎn)負(fù)債表和損益表表明如何整合和利用原始配置，包括實(shí)物資產(chǎn)、人力資源和營銷支出，尤其是在先進(jìn)的大數(shù)據(jù)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，財(cái)務(wù)觀念也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，資產(chǎn)的內(nèi)涵與外延在不斷發(fā)展變化，而服務(wù)于企業(yè)的可持續(xù)、健康發(fā)展才是資產(chǎn)經(jīng)營的永恒訴求。

（作者單位為西安浐灞生態(tài)區(qū)管理委員會）

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