趙輝

【摘 要】房地產(chǎn)市場是我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我國房地產(chǎn)市場具有融資方式較為單一的特點(diǎn)，隨著金融市場的發(fā)展以及房地產(chǎn)融資的多樣化，也呈現(xiàn)出標(biāo)準(zhǔn)化等其他的特征。房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)支柱之一，這不僅僅是關(guān)系到整個國家的民生問題，對于普通的居民來說還因?yàn)槠淙谫Y的方法不同，融資的渠道和規(guī)模受到影響，這也對國家的金融造成了不小的沖擊。經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)，很多的房地產(chǎn)公司面臨破產(chǎn)的風(fēng)險。房地產(chǎn)公司融資問題一直受到廣泛的關(guān)注，本文首先對房地產(chǎn)的融資特征進(jìn)行了深入的探究和分析，深入的研究和闡述了我國如今房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式以及在實(shí)際的情況中存在的問題，提出問題再有效的解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的運(yùn)營管理。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資模式；管理創(chuàng)新

企業(yè)融資是企業(yè)以自身主體進(jìn)行資金的融資，為了達(dá)到企業(yè)內(nèi)部資金的使用和平衡狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題是企業(yè)在發(fā)展的核心，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理都是以房地產(chǎn)的融資為核心進(jìn)行的?？傮w來說，房地產(chǎn)企業(yè)融資主要分為傳統(tǒng)模式和新的融資方式兩種，融資的方式不同，其中風(fēng)險、成本以及項(xiàng)目的規(guī)模都有著不同的條件。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要來源之一，對于房地產(chǎn)的融資項(xiàng)目也是如今的熱點(diǎn)問題備受廣大群眾關(guān)注。從我國的目前形式來看，房地產(chǎn)的融資模式已經(jīng)形成了多種渠道、多途徑的模式，但是對企業(yè)而言來還是會出現(xiàn)融資困難。尤其是在發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的支柱，因房地產(chǎn)的利益巨大，吸引到更多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資，由于資金有限，各企業(yè)運(yùn)營的方式也有不同，以及發(fā)達(dá)城市的土地資源稀缺等等，面對這些問題時，企業(yè)合理的選擇融資的方式，制定出相應(yīng)的運(yùn)營管理模式，從而使企業(yè)在競爭激烈的環(huán)境中能夠生存。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀分析

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市化的進(jìn)程不斷加快，與此同時我國的高速鐵路、城市的交通大規(guī)模的發(fā)展，城市的人口數(shù)量進(jìn)行了大規(guī)模的增加。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是一個發(fā)展、融資、在發(fā)展、再融資的過程，企業(yè)的生存活動以及需要籌集項(xiàng)目的建設(shè)資金，可實(shí)現(xiàn)收益等[1]。作為非金融企業(yè)，房地產(chǎn)的融資有兩個方向：一是進(jìn)行內(nèi)源性融資；二是進(jìn)行外源行融資，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)性質(zhì)決定了企業(yè)的融資形式。企業(yè)自有資金難以滿足企業(yè)對長期資金的需求情況，以自有資金為基礎(chǔ)來進(jìn)行企業(yè)的融資是房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理活動的基本要求和條件[2]。

房地產(chǎn)公司融資是要以房地產(chǎn)企業(yè)自身作為融資的主體，根據(jù)生存經(jīng)營活動的情況以及特點(diǎn)對企業(yè)的未來發(fā)展進(jìn)行預(yù)測，利用渠道進(jìn)行資金的籌備、合理的安排企業(yè)對資金的需求。房地產(chǎn)融資行為有直接進(jìn)行融資和間接融資兩種，間接的融資方法就是通過金融機(jī)構(gòu)貸款等活動進(jìn)行融資，這種融資活動作為直接借款人的房地產(chǎn)公司與直接貸款人的投資主體之間沒有業(yè)務(wù)往來；直接融資是指房地產(chǎn)企業(yè)作為直接貸款人向作為投資者的直接貸款人進(jìn)行融資。房地產(chǎn)公司的上述這些活動都是需要用到土地或者房產(chǎn)作為有效的擔(dān)保物件進(jìn)行資金的融通借貸條件[3]。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式以及在其運(yùn)行中存在的問題

房地產(chǎn)的融資也被稱作房地產(chǎn)投資信托基金。我國的房地產(chǎn)信托融資就是指：“銀行+信托”的這種融資方式。基礎(chǔ)建設(shè)投資是目前我國規(guī)模最大的一種融資方式，當(dāng)前的房地產(chǎn)融資也存在著許多的問題，信托機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度不夠，不符合規(guī)則的活動猖獗；信托機(jī)構(gòu)管理不善經(jīng)營不到位等等一系列問題[4]。雖然上面介紹了很多的融資模式，但是從實(shí)際的情況來看，我們國家目前房地產(chǎn)還沒有真正的形成一個多元化的融資模式，主要的模式還是銀行的貸款，這樣的單一模式帶來的風(fēng)險是不可避免的。

主要的原因還是因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)融資體系的不健全。導(dǎo)致的一系列問題，比如大多數(shù)的投資只考慮短期的效益不考慮企業(yè)的一個長期發(fā)展，自身資金的不足，這種情況迫使資金過于依賴銀行貸款，只有一小部分的房地產(chǎn)公司看清了市場的走向，這對于房地產(chǎn)的發(fā)展是一個不利的影響。另一方面，由于房地產(chǎn)融資市場以及融資體系的不健全，增加了企業(yè)的融資成本，企業(yè)成本變高了進(jìn)而出現(xiàn)更多的企業(yè)為了保證自身的利益而采用了銀行貸款的融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)的多元化也在慢慢的展開，雖然說融資已經(jīng)成為了房地產(chǎn)公司的主要模式，但是很多企業(yè)在依賴銀行貸款的同時也在進(jìn)行積極地改變和創(chuàng)新[5]。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時必須要結(jié)合企業(yè)自身的情況合理的進(jìn)行估算，但是目前來說大部分的公司還只是盲目的融資，只是估算了一個數(shù)額沒有一個具體的描述，這對于企業(yè)的發(fā)展影響是巨大的。房地產(chǎn)的融資模式已經(jīng)成為目前的一個重要模式之一，但是這樣的方式必須明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但是目前來說我國的物權(quán)權(quán)制度還不夠明確，缺少有效的法律保護(hù)體系，對于基金管理等方面也沒有一個完善的法律體系。在一個方面，個人的信用制度的不完善，金融機(jī)構(gòu)對于貸款人的信用掌握不夠全面，很難對房地產(chǎn)企業(yè)做出一個公正的評價，這對于融資多元化是一種抑制。

三、結(jié)語

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)融資方式比較單一，在很大的程度上時限制了房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展的。企業(yè)以融資為目標(biāo)，積極創(chuàng)新融資方式，實(shí)現(xiàn)多元化的融資方式，現(xiàn)階段各個房地產(chǎn)公司的資金需求不僅僅局限在上述情形中，房地產(chǎn)行業(yè)是受到國家宏觀調(diào)控最為嚴(yán)格的行業(yè)之一，對于房地產(chǎn)的融資受到各個機(jī)構(gòu)的檢測管理，各個機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)的融資時，要充分的了解是否符合國家監(jiān)管要求，要真正的合理合法的支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，希望此篇文章能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)有幫助，建議企業(yè)不要被金錢沖昏了頭腦。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的管理創(chuàng)新，對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理問題進(jìn)行探討和分析，希望能對讀者有所感悟和幫助。

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