彭士杰

摘 要：本世紀(jì)初，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了高速發(fā)展階段，成為了推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的領(lǐng)頭行業(yè)，但隨之而來(lái)的弊端也愈加明顯，近幾年出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)量大、房屋空置率高、盈利低等問(wèn)題。同時(shí)伴隨著近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、電商侵占零售業(yè)市場(chǎng)份額、日益競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境和人們?nèi)遮吚硇缘南M(fèi)，使得我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不得不思考如何提高核心競(jìng)爭(zhēng)力以適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要。本文結(jié)合現(xiàn)有的研究理論，對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分析研究，討論構(gòu)建和提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的思路，建立評(píng)價(jià)體系。本文主要包括以下幾部分內(nèi)容：現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn);商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的要素;商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建;商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建初探。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);構(gòu)建;核心競(jìng)爭(zhēng)力;初探

一、現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

1.具有投資金額大的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前期投資巨大，占用資金額多達(dá)數(shù)千萬(wàn)甚至上億元，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，巨額投資是其運(yùn)營(yíng)的首要條件，也因此提高了進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的門檻，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.收益性高，具有不確定性

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的收益主要來(lái)源于銷售收入和租金，銷售收入為一次性收入，通常具有高收益和風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn);租金是持續(xù)性收益，但會(huì)隨著周邊環(huán)境的變化而改變，因此具有不確定性特點(diǎn)。

3.具有投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施通常具有三個(gè)階段，即項(xiàng)目前期投資、項(xiàng)目中期施工建設(shè)和項(xiàng)目后期營(yíng)銷。項(xiàng)目投資前需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和投資決策評(píng)估，如果投資項(xiàng)目可行，接下來(lái)進(jìn)入項(xiàng)目施工建設(shè)期，包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工和控制、項(xiàng)目驗(yàn)收。整個(gè)項(xiàng)目從前期投資到后期營(yíng)銷，至少需要一兩年時(shí)間，有的甚至達(dá)到十幾年，形成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

4.投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有流動(dòng)性差的特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資不同于其他類型投資的一個(gè)特點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資流動(dòng)性差，因?yàn)橥顿Y的對(duì)象是房地產(chǎn)加上投資周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，資金從投入到回收需要較長(zhǎng)的時(shí)間，房產(chǎn)項(xiàng)目出售的風(fēng)險(xiǎn)和難度較大，如果地產(chǎn)企業(yè)急于用錢，便會(huì)低價(jià)出售，從而造成經(jīng)濟(jì)損失。

5.對(duì)金融業(yè)依賴性強(qiáng)

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由于高投資的原因，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源很大程度上依賴于銀行貸款;另外，商業(yè)地產(chǎn)商品的買家也很大程度上依賴于金融貸款。整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程均離不開(kāi)金融業(yè)的參與。

6.商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較大

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活和工作關(guān)系密切，并且受政策的影響較大。國(guó)家出臺(tái)過(guò)一系列商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策，包括住房改革政策、土地供給政策、財(cái)政稅收政策、金融政策等，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)及走向影響甚遠(yuǎn)。

7.商業(yè)地產(chǎn)具有較高的抵御商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)能力

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們面臨各種各樣的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，其中通貨膨脹是常見(jiàn)的一種危機(jī)。通貨膨脹是指流通中的貨幣數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了實(shí)際市場(chǎng)需求數(shù)量，造成一定時(shí)期內(nèi)物價(jià)持續(xù)上漲，貨幣貶值現(xiàn)象。在通貨膨脹情況下，商業(yè)地產(chǎn)具有保值增值的作用，從而抵消了因通貨膨脹而造成的貨幣貶值現(xiàn)象。

8.商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)因素較多

因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、回收期長(zhǎng)和流動(dòng)性差等特點(diǎn)，造成了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)因素較多，從而影響了商業(yè)地產(chǎn)的投資。

9.利益相關(guān)者復(fù)雜

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中后期主要有三個(gè)利益主體，即業(yè)主、商戶和顧客。他們?cè)谕粋€(gè)交易平臺(tái)上既對(duì)立又統(tǒng)一，既沖突又合作，需求各不相同。后期管理中既要保證業(yè)主收益，又要給商戶提供高質(zhì)量平臺(tái)，同時(shí)還要滿足顧客要求。

10.經(jīng)營(yíng)方式多樣化，對(duì)管理要求高

經(jīng)營(yíng)方式上，商業(yè)地產(chǎn)可以自由選擇售、租方式;而在經(jīng)營(yíng)形式上，同一家商業(yè)地產(chǎn)建筑可以選擇經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目種類繁多，例如寫(xiě)字樓、餐飲、住宿、商鋪、娛樂(lè)、商業(yè)服務(wù)等內(nèi)容。因此，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)管理水平的要求較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)水平的高低決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的要素

在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，只有提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并建立一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系。核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著決定性、支撐性和根源性的作用。建立核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)體系，有效幫助企業(yè)判斷自身競(jìng)爭(zhēng)力水平，為提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力提供戰(zhàn)略決策。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的要素主要包括以下幾點(diǎn)：

1.土地資源要素

土地資源是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的首要要素。作為一種不可再生的資源，土地的總量是有限的，它是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生存必不可少的資源要素，它的優(yōu)劣直接決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的命運(yùn)，同時(shí)土地資源的儲(chǔ)備直接影響著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.資本金融要素

資本金融是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要要素。投資金額巨大、投資周期長(zhǎng)和對(duì)金融業(yè)依賴性強(qiáng)是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的三大特點(diǎn)，可見(jiàn)資本金融要素對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要性，它掌握管著企業(yè)發(fā)展的命脈。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)手里的資本資源的多少，以及可融資資本的多少?zèng)Q定著企業(yè)的規(guī)模、實(shí)力和可持續(xù)發(fā)展力。

3.市場(chǎng)要素

市場(chǎng)是檢驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是否具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)準(zhǔn)，也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的要素。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)是否成功、盈利與否均取決于市場(chǎng)要素，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行可行性分析及進(jìn)行地產(chǎn)規(guī)劃和定位時(shí)，要堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向充分考慮客戶的需求。

4.人才要素

人才是第一生產(chǎn)力，同樣適用于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。企業(yè)的發(fā)展首先是人的發(fā)展，人才頭腦知識(shí)儲(chǔ)備以及經(jīng)驗(yàn)的多少直接決定了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和方向。人才是構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力要素之一，高水平的策劃人才、管理人才、融資人才及營(yíng)銷人才等給企業(yè)發(fā)展注入新的生機(jī)和活力。

5.管理要素

企業(yè)能否順利發(fā)展壯大，管理水平的高低起到關(guān)鍵作用，它是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的要素之一。管理是一門很深的學(xué)問(wèn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理的好壞直接決定了企業(yè)發(fā)展的命運(yùn)。它包括企業(yè)文化管理、行政管理、工程管理、財(cái)務(wù)管理、融資管理、人力資源管理、投資運(yùn)營(yíng)管理、營(yíng)銷管理、客戶服務(wù)管理、法務(wù)管理等方方面面，企業(yè)內(nèi)部是否運(yùn)營(yíng)得井井有條，與企業(yè)的管理水平有著直接的關(guān)系。

6.品牌效應(yīng)要素

品牌效應(yīng)是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是否具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)。在今天激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，如何讓消費(fèi)者認(rèn)可和選擇自己的產(chǎn)品，打造知名品牌形象是企業(yè)占領(lǐng)市場(chǎng)的重要途徑，這對(duì)企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化、可持續(xù)性發(fā)展、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要。品牌的本質(zhì)是對(duì)消費(fèi)者的承諾，通過(guò)承諾獲得消費(fèi)者對(duì)商家和產(chǎn)品的信任，克服雙方的信息不對(duì)稱，從而達(dá)到逐步構(gòu)建產(chǎn)品美譽(yù)度與知名度的過(guò)程。

7.知識(shí)和創(chuàng)新要素

知識(shí)和創(chuàng)新要素是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的基本要素，企業(yè)有自身的知識(shí)能力儲(chǔ)備資源，它包括規(guī)劃和研發(fā)能力、策劃能力、如何將這些資源更好地利用到企業(yè)經(jīng)營(yíng)中去是值得研究與思考的問(wèn)題，同時(shí)知識(shí)要不斷學(xué)習(xí)和更新，與國(guó)際接軌，學(xué)習(xí)世界先進(jìn)的管理理念和營(yíng)銷策略，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況加以運(yùn)用。同時(shí)，企業(yè)在現(xiàn)有的知識(shí)資源基礎(chǔ)上，發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，集思廣益、開(kāi)拓創(chuàng)新、敢于嘗試，只有這樣企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

1.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建原則

（1）系統(tǒng)化原則。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建受到多項(xiàng)要素影響，因此不能孤立考慮某幾項(xiàng)因素，更不能將某幾項(xiàng)因素簡(jiǎn)單地羅列疊加，而是要綜合起來(lái)運(yùn)用邏輯全面思考，從整體從大局入手，運(yùn)用系統(tǒng)化原則來(lái)加以分析與總結(jié)。

（2）完整性原則。構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)全面綜合涵蓋企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的各項(xiàng)因素，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，綜合考慮每個(gè)環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)，將方方面面都考慮進(jìn)去，從而制定出完整的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

（3）簡(jiǎn)明扼要原則。原則上，核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)置的越多、越細(xì)致，就越能準(zhǔn)確反映客觀實(shí)際情況。但隨著指標(biāo)數(shù)量的增加，數(shù)據(jù)收集和加工處理工作量也會(huì)成倍增加，難免發(fā)生指標(biāo)重疊現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)相互對(duì)立情況，因此評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)置要單明扼要并具代表性。

（4）科學(xué)化原則。核心競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)設(shè)置要具有科學(xué)合理性，能夠客觀反映企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力真實(shí)情況。同時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)依據(jù)核心競(jìng)爭(zhēng)力要素本質(zhì)來(lái)加以設(shè)定。

（5）實(shí)踐性原則。核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮實(shí)際應(yīng)用性，各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)具備可測(cè)、可觀和簡(jiǎn)潔性。計(jì)算方法簡(jiǎn)單明確避免復(fù)雜，既有定性分析又要有定量分析，對(duì)收集的數(shù)據(jù)和資料能夠快速分析。

（6）可持續(xù)性原則。核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)應(yīng)具備可持續(xù)性原則，一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)保持穩(wěn)定，能夠比較分析企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力真實(shí)情況并預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展，但企業(yè)要也根據(jù)自身實(shí)際情況，對(duì)體系中不合理的地方加以改進(jìn)并不斷完善。

四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)建初探

本世紀(jì)初期，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，這一時(shí)期行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)小，整個(gè)行業(yè)處于高速發(fā)展且高利潤(rùn)階段，隨著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷增多以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐漸由賣方市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，在這種情況下要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷提升核心競(jìng)爭(zhēng)力以適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是其在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的持續(xù)發(fā)展的、綜合的、整合多種資源的能力。它是企業(yè)特有的一種經(jīng)營(yíng)能力，是企業(yè)的核心靈魂。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建包括如下幾個(gè)方面：

1.制定科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)科學(xué)合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，它是企業(yè)前進(jìn)的引路燈。因此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，結(jié)合抗風(fēng)險(xiǎn)能力，分析所有的可能性制定出一個(gè)科學(xué)合理又符合實(shí)際情況的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)主要包括企業(yè)的年度銷售目標(biāo)，項(xiàng)目完成數(shù)量目標(biāo)，市場(chǎng)份額目標(biāo)，財(cái)務(wù)利潤(rùn)目標(biāo)，內(nèi)部管理目標(biāo)等等。

2.提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理能力

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)整合內(nèi)部資源來(lái)提升管理能力，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)要想提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有管理好內(nèi)部各種資源，做好資源優(yōu)化配置，做好從管理層到基層工作的管理與監(jiān)督，保證各個(gè)環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)順利地進(jìn)展，做到分工明確、信息傳遞及時(shí)、組織協(xié)調(diào)到位;提升管理與操作人員的整體水平。

3.提高土地獲取能力

土地資源是一種不可再生、不可替代的資源，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地資源的獲取是構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力最重要的部分，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展必須具有獲得土地資源的能力。

4.提高融資能力

開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量資金投入，資金資源是企業(yè)構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要條件，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量和質(zhì)量也與企業(yè)的資金實(shí)力成正比。因此提升企業(yè)的融資能力是構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，企業(yè)可以通過(guò)盤活存量資產(chǎn)來(lái)提高債權(quán)融資的能力;也可以通過(guò)房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式開(kāi)展境外融資來(lái)拓寬融資渠道;還可以靈活分配融資資金達(dá)到合理使用的目的，例如預(yù)售款調(diào)用、項(xiàng)目貸款、工程墊款等。

5.提升產(chǎn)品質(zhì)量，創(chuàng)造品牌優(yōu)勢(shì)，勇于創(chuàng)新

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，要做到勇于創(chuàng)新，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷理念上要善于嘗試新式樣新方法;產(chǎn)品從初期可行性調(diào)研到中期施工監(jiān)督再到后期的驗(yàn)收，要做到嚴(yán)把質(zhì)量關(guān);產(chǎn)品既做到新穎又保證優(yōu)質(zhì)，來(lái)打造知名品牌，從而為企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展打下基礎(chǔ)。

6.注重人才培養(yǎng)，保優(yōu)質(zhì)人力資源

構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力的另一條途徑是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才的培養(yǎng)，任何一家企業(yè)里人力資源都是非常寶貴的資源，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的人力資源主要包括設(shè)計(jì)策人員、管理人員、財(cái)務(wù)人員、融資人員、監(jiān)管人員、營(yíng)銷人員、技術(shù)人員、生產(chǎn)人員等等，如果這些人員的知識(shí)水平高，經(jīng)驗(yàn)豐富，可以為企業(yè)帶來(lái)隱形的利益，保證企業(yè)在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的高效和質(zhì)量，甚至可以為企業(yè)創(chuàng)造巨額利潤(rùn)等等。

參考文獻(xiàn)：

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