彭士杰

摘 要：本世紀初，我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了高速發(fā)展階段，成為了推動我國經(jīng)濟快速發(fā)展的領(lǐng)頭行業(yè)，但隨之而來的弊端也愈加明顯，近幾年出現(xiàn)了開發(fā)量大、房屋空置率高、盈利低等問題。同時伴隨著近幾年我國經(jīng)濟增速放緩、電商侵占零售業(yè)市場份額、日益競爭的市場環(huán)境和人們?nèi)遮吚硇缘南M，使得我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不得不思考如何提高核心競爭力以適應(yīng)市場發(fā)展的需要。本文結(jié)合現(xiàn)有的研究理論，對我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進行分析研究，討論構(gòu)建和提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的思路，建立評價體系。本文主要包括以下幾部分內(nèi)容：現(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的特點;商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的要素;商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力評價指標體系的構(gòu)建;商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建初探。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);構(gòu)建;核心競爭力;初探

一、現(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特點

1.具有投資金額大的特點

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前期投資巨大，占用資金額多達數(shù)千萬甚至上億元，對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，巨額投資是其運營的首要條件，也因此提高了進入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的門檻，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說具有資金風(fēng)險。

2.收益性高，具有不確定性

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的收益主要來源于銷售收入和租金，銷售收入為一次性收入，通常具有高收益和風(fēng)險低的特點;租金是持續(xù)性收益，但會隨著周邊環(huán)境的變化而改變，因此具有不確定性特點。

3.具有投資回收期長的特點

商業(yè)地產(chǎn)項目的實施通常具有三個階段，即項目前期投資、項目中期施工建設(shè)和項目后期營銷。項目投資前需要對商業(yè)地產(chǎn)項目進行可行性分析和投資決策評估，如果投資項目可行，接下來進入項目施工建設(shè)期，包括項目設(shè)計、項目施工和控制、項目驗收。整個項目從前期投資到后期營銷，至少需要一兩年時間，有的甚至達到十幾年，形成了商業(yè)地產(chǎn)項目投資回收期長的特點，地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)長時間的資金壓力和市場風(fēng)險。

4.投資商業(yè)地產(chǎn)項目具有流動性差的特點

商業(yè)地產(chǎn)項目投資不同于其他類型投資的一個特點是商業(yè)地產(chǎn)項目投資流動性差，因為投資的對象是房地產(chǎn)加上投資周期長的特點，資金從投入到回收需要較長的時間，房產(chǎn)項目出售的風(fēng)險和難度較大，如果地產(chǎn)企業(yè)急于用錢，便會低價出售，從而造成經(jīng)濟損失。

5.對金融業(yè)依賴性強

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)由于高投資的原因，項目開發(fā)的資金來源很大程度上依賴于銀行貸款;另外，商業(yè)地產(chǎn)商品的買家也很大程度上依賴于金融貸款。整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營過程均離不開金融業(yè)的參與。

6.商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較大

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活和工作關(guān)系密切，并且受政策的影響較大。國家出臺過一系列商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策，包括住房改革政策、土地供給政策、財政稅收政策、金融政策等，對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢及走向影響甚遠。

7.商業(yè)地產(chǎn)具有較高的抵御商業(yè)風(fēng)險能力

隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們面臨各種各樣的經(jīng)濟危機，其中通貨膨脹是常見的一種危機。通貨膨脹是指流通中的貨幣數(shù)量遠遠超過了實際市場需求數(shù)量，造成一定時期內(nèi)物價持續(xù)上漲，貨幣貶值現(xiàn)象。在通貨膨脹情況下，商業(yè)地產(chǎn)具有保值增值的作用，從而抵消了因通貨膨脹而造成的貨幣貶值現(xiàn)象。

8.商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的投資風(fēng)險因素較多

因為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、回收期長和流動性差等特點，造成了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的投資風(fēng)險因素較多，從而影響了商業(yè)地產(chǎn)的投資。

9.利益相關(guān)者復(fù)雜

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運營中后期主要有三個利益主體，即業(yè)主、商戶和顧客。他們在同一個交易平臺上既對立又統(tǒng)一，既沖突又合作，需求各不相同。后期管理中既要保證業(yè)主收益，又要給商戶提供高質(zhì)量平臺，同時還要滿足顧客要求。

10.經(jīng)營方式多樣化，對管理要求高

經(jīng)營方式上，商業(yè)地產(chǎn)可以自由選擇售、租方式;而在經(jīng)營形式上，同一家商業(yè)地產(chǎn)建筑可以選擇經(jīng)營的項目種類繁多，例如寫字樓、餐飲、住宿、商鋪、娛樂、商業(yè)服務(wù)等內(nèi)容。因此，對商業(yè)地產(chǎn)管理水平的要求較高，市場競爭激烈，經(jīng)營水平的高低決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的要素

在當(dāng)前市場經(jīng)濟形式下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，只有提高自身的核心競爭力，并建立一個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力評價體系。核心競爭力對企業(yè)的發(fā)展起著決定性、支撐性和根源性的作用。建立核心競爭力評價體系，有效幫助企業(yè)判斷自身競爭力水平，為提升企業(yè)核心競爭力提供戰(zhàn)略決策。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的要素主要包括以下幾點：

1.土地資源要素

土地資源是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的首要要素。作為一種不可再生的資源，土地的總量是有限的，它是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生存必不可少的資源要素，它的優(yōu)劣直接決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的命運，同時土地資源的儲備直接影響著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

2.資本金融要素

資本金融是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要要素。投資金額巨大、投資周期長和對金融業(yè)依賴性強是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的三大特點，可見資本金融要素對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要性，它掌握管著企業(yè)發(fā)展的命脈。因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)手里的資本資源的多少，以及可融資資本的多少決定著企業(yè)的規(guī)模、實力和可持續(xù)發(fā)展力。

3.市場要素

市場是檢驗商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是否具有核心競爭力的標準，也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的要素。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)是否成功、盈利與否均取決于市場要素，因此商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進行可行性分析及進行地產(chǎn)規(guī)劃和定位時，要堅持以市場為導(dǎo)向充分考慮客戶的需求。

4.人才要素

人才是第一生產(chǎn)力，同樣適用于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。企業(yè)的發(fā)展首先是人的發(fā)展，人才頭腦知識儲備以及經(jīng)驗的多少直接決定了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和方向。人才是構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力要素之一，高水平的策劃人才、管理人才、融資人才及營銷人才等給企業(yè)發(fā)展注入新的生機和活力。

5.管理要素

企業(yè)能否順利發(fā)展壯大，管理水平的高低起到關(guān)鍵作用，它是企業(yè)核心競爭力的要素之一。管理是一門很深的學(xué)問，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理的好壞直接決定了企業(yè)發(fā)展的命運。它包括企業(yè)文化管理、行政管理、工程管理、財務(wù)管理、融資管理、人力資源管理、投資運營管理、營銷管理、客戶服務(wù)管理、法務(wù)管理等方方面面，企業(yè)內(nèi)部是否運營得井井有條，與企業(yè)的管理水平有著直接的關(guān)系。

6.品牌效應(yīng)要素

品牌效應(yīng)是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是否具有核心競爭力的重要體現(xiàn)。在今天激烈競爭的市場環(huán)境下，如何讓消費者認可和選擇自己的產(chǎn)品，打造知名品牌形象是企業(yè)占領(lǐng)市場的重要途徑，這對企業(yè)能否實現(xiàn)利潤最大化、可持續(xù)性發(fā)展、增強市場競爭力至關(guān)重要。品牌的本質(zhì)是對消費者的承諾，通過承諾獲得消費者對商家和產(chǎn)品的信任，克服雙方的信息不對稱，從而達到逐步構(gòu)建產(chǎn)品美譽度與知名度的過程。

7.知識和創(chuàng)新要素

知識和創(chuàng)新要素是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的基本要素，企業(yè)有自身的知識能力儲備資源，它包括規(guī)劃和研發(fā)能力、策劃能力、如何將這些資源更好地利用到企業(yè)經(jīng)營中去是值得研究與思考的問題，同時知識要不斷學(xué)習(xí)和更新，與國際接軌，學(xué)習(xí)世界先進的管理理念和營銷策略，結(jié)合企業(yè)的實際情況加以運用。同時，企業(yè)在現(xiàn)有的知識資源基礎(chǔ)上，發(fā)揮人才優(yōu)勢，集思廣益、開拓創(chuàng)新、敢于嘗試，只有這樣企業(yè)才能實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力評價指標體系的構(gòu)建

1.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力評價指標體系構(gòu)建原則

（1）系統(tǒng)化原則。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力評價指標體系的構(gòu)建受到多項要素影響，因此不能孤立考慮某幾項因素，更不能將某幾項因素簡單地羅列疊加，而是要綜合起來運用邏輯全面思考，從整體從大局入手，運用系統(tǒng)化原則來加以分析與總結(jié)。

（2）完整性原則。構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力評價指標體系應(yīng)全面綜合涵蓋企業(yè)核心競爭力的各項因素，結(jié)合企業(yè)實際情況，綜合考慮每個環(huán)節(jié)和細節(jié)，將方方面面都考慮進去，從而制定出完整的評價指標體系。

（3）簡明扼要原則。原則上，核心競爭力評價指標設(shè)置的越多、越細致，就越能準確反映客觀實際情況。但隨著指標數(shù)量的增加，數(shù)據(jù)收集和加工處理工作量也會成倍增加，難免發(fā)生指標重疊現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)相互對立情況，因此評價指標設(shè)置要單明扼要并具代表性。

（4）科學(xué)化原則。核心競爭力指標設(shè)置要具有科學(xué)合理性，能夠客觀反映企業(yè)核心競爭力真實情況。同時，評價指標應(yīng)依據(jù)核心競爭力要素本質(zhì)來加以設(shè)定。

（5）實踐性原則。核心競爭力評價指標要考慮實際應(yīng)用性，各項指標應(yīng)具備可測、可觀和簡潔性。計算方法簡單明確避免復(fù)雜，既有定性分析又要有定量分析，對收集的數(shù)據(jù)和資料能夠快速分析。

（6）可持續(xù)性原則。核心競爭力評價指標應(yīng)具備可持續(xù)性原則，一定時期內(nèi)相對保持穩(wěn)定，能夠比較分析企業(yè)的核心競爭力真實情況并預(yù)測未來發(fā)展，但企業(yè)要也根據(jù)自身實際情況，對體系中不合理的地方加以改進并不斷完善。

四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力構(gòu)建初探

本世紀初期，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，這一時期行業(yè)內(nèi)部競爭小，整個行業(yè)處于高速發(fā)展且高利潤階段，隨著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷增多以及市場競爭的激烈，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐漸由賣方市場進入買方市場，在這種情況下要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷提升核心競爭力以適應(yīng)形勢發(fā)展的需要。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力是其在開發(fā)和經(jīng)營過程中形成的持續(xù)發(fā)展的、綜合的、整合多種資源的能力。它是企業(yè)特有的一種經(jīng)營能力，是企業(yè)的核心靈魂。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建包括如下幾個方面：

1.制定科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

在激烈競爭的市場環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開科學(xué)合理的戰(zhàn)略目標，它是企業(yè)前進的引路燈。因此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實際情況，結(jié)合抗風(fēng)險能力，分析所有的可能性制定出一個科學(xué)合理又符合實際情況的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標。企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略發(fā)展目標主要包括企業(yè)的年度銷售目標，項目完成數(shù)量目標，市場份額目標，財務(wù)利潤目標，內(nèi)部管理目標等等。

2.提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理能力

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以通過整合內(nèi)部資源來提升管理能力，在激烈競爭的市場環(huán)境下，企業(yè)要想提高自身的核心競爭力，只有管理好內(nèi)部各種資源，做好資源優(yōu)化配置，做好從管理層到基層工作的管理與監(jiān)督，保證各個環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)順利地進展，做到分工明確、信息傳遞及時、組織協(xié)調(diào)到位;提升管理與操作人員的整體水平。

3.提高土地獲取能力

土地資源是一種不可再生、不可替代的資源，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，土地資源的獲取是構(gòu)建核心競爭力最重要的部分，企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展必須具有獲得土地資源的能力。

4.提高融資能力

開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目需要大量資金投入，資金資源是企業(yè)構(gòu)建核心競爭力的重要條件，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的數(shù)量和質(zhì)量也與企業(yè)的資金實力成正比。因此提升企業(yè)的融資能力是構(gòu)建核心競爭力的重要因素，企業(yè)可以通過盤活存量資產(chǎn)來提高債權(quán)融資的能力;也可以通過房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式開展境外融資來拓寬融資渠道;還可以靈活分配融資資金達到合理使用的目的，例如預(yù)售款調(diào)用、項目貸款、工程墊款等。

5.提升產(chǎn)品質(zhì)量，創(chuàng)造品牌優(yōu)勢，勇于創(chuàng)新

隨著市場競爭的加劇，企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，要做到勇于創(chuàng)新，從產(chǎn)品設(shè)計到經(jīng)營營銷理念上要善于嘗試新式樣新方法;產(chǎn)品從初期可行性調(diào)研到中期施工監(jiān)督再到后期的驗收，要做到嚴把質(zhì)量關(guān);產(chǎn)品既做到新穎又保證優(yōu)質(zhì)，來打造知名品牌，從而為企業(yè)實現(xiàn)良性發(fā)展打下基礎(chǔ)。

6.注重人才培養(yǎng)，保優(yōu)質(zhì)人力資源

構(gòu)建核心競爭力的另一條途徑是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對人才的培養(yǎng)，任何一家企業(yè)里人力資源都是非常寶貴的資源，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的人力資源主要包括設(shè)計策人員、管理人員、財務(wù)人員、融資人員、監(jiān)管人員、營銷人員、技術(shù)人員、生產(chǎn)人員等等，如果這些人員的知識水平高，經(jīng)驗豐富，可以為企業(yè)帶來隱形的利益，保證企業(yè)在項目經(jīng)營過程中的高效和質(zhì)量，甚至可以為企業(yè)創(chuàng)造巨額利潤等等。

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