劉旭凱

[摘 要] 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部控制與管理，及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，保證企業(yè)正常發(fā)展。預(yù)算管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高運(yùn)行質(zhì)量，因此，需要重視預(yù)算管理在企業(yè)管理中的作用。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，為此，文章對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出了相應(yīng)的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞] 預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè) 管理對(duì)策

中圖分類號(hào)：F299.233.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

現(xiàn)階段，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇的情況下，企業(yè)面臨的市場(chǎng)形勢(shì)日益復(fù)雜，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大，為此，企業(yè)管理中需要發(fā)揮預(yù)算管理的作用，促進(jìn)企業(yè)管理效率的提高。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理的重要性，缺乏有效的預(yù)算管理制度和運(yùn)行機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)管理效率不高，執(zhí)行不力，運(yùn)轉(zhuǎn)困難，企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，加強(qiáng)預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理意義十分重要。

一、預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問(wèn)題

一是缺乏預(yù)算管理理念，沒(méi)有完善的預(yù)算管理制度。一部分房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理多，資金規(guī)模大，預(yù)算管理難以控制，因此，許多企業(yè)管理層沒(méi)有認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理的重要性，一般只是注重財(cái)務(wù)管理的實(shí)際結(jié)果，缺乏預(yù)算管理理念，認(rèn)為預(yù)算管理對(duì)企業(yè)管理的作用不大。因此，在企業(yè)中也沒(méi)有完善預(yù)算管理制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目多，各個(gè)項(xiàng)目的情況存在很大差別，管理情況十分復(fù)雜，沒(méi)有統(tǒng)一、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)可以參考，管理難度大，預(yù)算管理難以統(tǒng)一，難以制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目控制，不能發(fā)揮預(yù)算管理的作用。

二是預(yù)算編制難，編制項(xiàng)目不全面。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，項(xiàng)目差異較大，難以做到標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，導(dǎo)致預(yù)算編制難。預(yù)算編制需要項(xiàng)目統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一才能進(jìn)行有效對(duì)比，發(fā)揮其編制作用。然而，房地產(chǎn)項(xiàng)目中經(jīng)常會(huì)發(fā)生一些不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，此類費(fèi)用無(wú)法預(yù)料，因此，編制項(xiàng)目難以保證全面完整。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目分布廣泛，由于不同的屬地間存在的差異很大，項(xiàng)目費(fèi)用存在較大差別，這給預(yù)算制造很大難度。首先，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，不同地域間的差異很大，預(yù)算編制標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的流動(dòng)性較大，不像生產(chǎn)型企業(yè)有固定的生產(chǎn)模式可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化控制，因此不同的項(xiàng)目間缺乏可比性。其次，同一區(qū)域不同階段項(xiàng)目費(fèi)用差別較大，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本不斷攀升，時(shí)段不同，項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用差別很大，因此，預(yù)算編制的難度加大，難以有效把握。再次，同一區(qū)域同一地段不同項(xiàng)目間也存在較大差異，由于項(xiàng)目不確定因素很大，導(dǎo)致這些項(xiàng)目不可能按同一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，因此，編制項(xiàng)目難以全面，總有漏洞出現(xiàn)。最后，由于項(xiàng)目執(zhí)行時(shí)間上的不均衡導(dǎo)致項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生也會(huì)出現(xiàn)很大差異，導(dǎo)致預(yù)算編制的效果不佳，與實(shí)際執(zhí)行存在很大差別。

三是績(jī)效考核辦法模糊，預(yù)算管理執(zhí)行不力。為了促進(jìn)各個(gè)項(xiàng)目單位完年度計(jì)劃，許多房地產(chǎn)企業(yè)都制訂了相應(yīng)的績(jī)效考核辦法，然而，許多企業(yè)制定的績(jī)效考核辦法大多偏重于項(xiàng)目銷售情況和項(xiàng)目執(zhí)行進(jìn)度，而對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算管理有所忽視，或者說(shuō)預(yù)算管理不是項(xiàng)目考核的主要內(nèi)容，導(dǎo)致預(yù)算管理在企業(yè)項(xiàng)目中執(zhí)行不力。一方面，在考核指標(biāo)中對(duì)預(yù)算管理的內(nèi)容不夠具體，難以量化操作；另一方面，預(yù)算管理在績(jī)效考核中占有的分值不高，或者沒(méi)有將預(yù)算管理納入考核內(nèi)容。在許多房地產(chǎn)企業(yè)中大多以項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)效對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行考核，企業(yè)負(fù)責(zé)人也依據(jù)同樣標(biāo)準(zhǔn)對(duì)下屬進(jìn)行考核，這種考核方式偏重于收入業(yè)績(jī)，沒(méi)有考核預(yù)算管理在企業(yè)管理中的作用，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用激增，企業(yè)收入增長(zhǎng)的同時(shí)，企業(yè)效益并沒(méi)有同步增長(zhǎng)。

四是對(duì)資金預(yù)算管理不嚴(yán)格，存在漏洞很大。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目多，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，對(duì)于資金的需求量大，資金成本在房地產(chǎn)企業(yè)中占有很大比例，資金和資金成本對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響極大，然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有做好資金預(yù)算管理，在資金預(yù)算方面安排不足，存在較大漏洞。首先，沒(méi)有做好資金預(yù)算籌集管理。一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有做籌資預(yù)算，在項(xiàng)目未確定前不知道資金需求量，籌集資金會(huì)形成較大的資金占用，支付較高的資金成本；另一方面，沒(méi)有項(xiàng)目作載體，企業(yè)很難獲得融資，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言需要較多的自有資金，才能籌集到更多的資金，才能保證項(xiàng)目運(yùn)行的需要，而在落實(shí)項(xiàng)目前后對(duì)資金的籌劃管理十分重要，許多企業(yè)對(duì)此把握不準(zhǔn)，影響企業(yè)資金效益的提高。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，需要做好資金預(yù)算管理，參與項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，如果競(jìng)爭(zhēng)成功，企業(yè)就需要更多的后續(xù)資金投入到項(xiàng)目建設(shè)中，如果項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)失敗，就會(huì)形成一定的資金損失，需要對(duì)這部分資金另行安排，因此，如果做好資金籌集使用管理對(duì)企業(yè)發(fā)展而言非常重要，而許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有考慮到這一點(diǎn)[1]。其次，沒(méi)有進(jìn)行融資活動(dòng)分析。在資金籌集過(guò)程中沒(méi)有對(duì)資金來(lái)源情況進(jìn)行融資成本分析，導(dǎo)致融資成本過(guò)高，影響項(xiàng)目利潤(rùn)。一部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有做好融資來(lái)源渠道選擇，有的企業(yè)融資渠道少，融資成本高。有的企業(yè)沒(méi)有綜合考慮融資成本，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響很大，企業(yè)融資渠道受到多方限制，企業(yè)在融資活動(dòng)中偏向于銀行貸款，發(fā)行公司債券等籌資方式，在政策變化較大的情況下往往融資難度加大，融資成本增高，一部分企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)困難，為解決燃眉之急甚至向小貸公司貸款，融資成本更高，給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)較高風(fēng)險(xiǎn)。再次，投資評(píng)估與投資預(yù)算管理環(huán)節(jié)薄弱，導(dǎo)致有些項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大。一部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資選擇時(shí)，沒(méi)有做好投資評(píng)估與投資預(yù)算管理，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)較大。一方面，由于投資評(píng)估不足，沒(méi)有全面考慮項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致投資成本增加，投資收益與預(yù)期相差較大；另一方面，因?yàn)闆](méi)有做好投資預(yù)算管理，投資資金來(lái)源與資金使用把控不嚴(yán)，導(dǎo)致項(xiàng)目成本較高，形成較大資金缺口，影響項(xiàng)目進(jìn)程。最后，沒(méi)有有效加強(qiáng)資金預(yù)算分配管理。房地產(chǎn)企業(yè)資金量較大，自有資金和籌集的資金較多，不同項(xiàng)目對(duì)資金的需求有不同的要求，這就需要企業(yè)做好資金預(yù)算的分配管理，最大限度地提高資金的使用效率。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金預(yù)算管理工作不足重視，在資金較多時(shí)沒(méi)有發(fā)揮資金的最佳效益，大部分資金處于閑置狀況，主要是沒(méi)有根據(jù)項(xiàng)目對(duì)資金的需求量和項(xiàng)目進(jìn)度做好資金的統(tǒng)籌安排，利用資金的時(shí)間差進(jìn)行短期“投資”活動(dòng)，獲得最佳的資金收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)預(yù)算管理的重要性

一是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)預(yù)算管理能夠提高項(xiàng)目資金的使用效率。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金進(jìn)出量較大，加強(qiáng)預(yù)算管理能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理，提高資金使用效率。一方面，可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況做好資金籌集預(yù)算，選擇合適的資金籌集方式，降低企業(yè)融資成本；另一方面，可以加強(qiáng)項(xiàng)目資金管理，提高資金的使用效率。同時(shí)，加強(qiáng)預(yù)算管理能夠合理調(diào)度資金，使資金在企業(yè)內(nèi)部發(fā)揮最大作用。

二是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)預(yù)算管理能夠提高績(jī)效考核效率。現(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效考核中對(duì)預(yù)算管理工作不重視，導(dǎo)致項(xiàng)目成本居高不下，在績(jī)效考核中增強(qiáng)預(yù)算管理的內(nèi)容，可以有效控制項(xiàng)目成本有限度增長(zhǎng)，使項(xiàng)目成本增長(zhǎng)控制在預(yù)算管理的范圍內(nèi)，增強(qiáng)企業(yè)的預(yù)算成本管理意識(shí)，有效降低項(xiàng)目成本，從而為企業(yè)增加更多利潤(rùn)空間[2]。

三是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)預(yù)算管理可以提高項(xiàng)目管理的融合度。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目多，流程多，管理復(fù)雜，部門之間協(xié)調(diào)難，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度難以統(tǒng)一，通過(guò)預(yù)算管理，將各個(gè)環(huán)節(jié)全面納入其中，可以增強(qiáng)部門間的融合度，保證項(xiàng)目協(xié)調(diào)運(yùn)行，從而提高企業(yè)的運(yùn)行效率，促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)完善預(yù)算管理的對(duì)策

一是房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步完善預(yù)算管理制度。預(yù)算管理制度能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)企業(yè)管理，全面提升企業(yè)的運(yùn)行效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)實(shí)際制定規(guī)范化的預(yù)算管理制度，將企業(yè)的收支活動(dòng)全部納入預(yù)算管理，實(shí)行綜合預(yù)算，統(tǒng)籌管理。結(jié)合不同區(qū)域的項(xiàng)目情況，制定企業(yè)統(tǒng)一的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)和分類管理的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，使項(xiàng)目預(yù)算管理可操作性增強(qiáng)，防止項(xiàng)目預(yù)算管理不切實(shí)際的做法，增強(qiáng)預(yù)算管理的可信度。運(yùn)用預(yù)算管理加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)收支活動(dòng)管理。

二是做好項(xiàng)目預(yù)算編制工作。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目編制難度較大，不同項(xiàng)目編制差異較大，沒(méi)有統(tǒng)一模式，為此，要做好編制前、編制中、編制后的相應(yīng)管理工作。首先，要做好預(yù)算編制前的調(diào)查摸底工作，全面摸清項(xiàng)目涵蓋的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，為預(yù)算編制提供詳細(xì)準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料[3]；其次，在預(yù)算編制過(guò)程中，要采用科學(xué)的編制方法，編制的預(yù)算依據(jù)充分，數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確，能夠?yàn)閳?zhí)行提供參考；最后，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，要不斷對(duì)照預(yù)算進(jìn)行檢查，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使預(yù)算與實(shí)際相符合，促進(jìn)企業(yè)管理能力的提升。

三是在考核管理中增加預(yù)算管理的內(nèi)容，提升預(yù)算管理的執(zhí)行力度。要保證預(yù)算管理在企業(yè)管理中發(fā)揮重要作用，必須在考核中增加預(yù)算管理的分值，促使各方重視預(yù)算管理。要將預(yù)算管理指標(biāo)納入考核管理中，建立預(yù)算管理考核的激勵(lì)機(jī)制，實(shí)行與績(jī)效掛鉤，對(duì)執(zhí)行預(yù)算管理較好的單位和個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)超出預(yù)算管理的單位和個(gè)人給予處罰，發(fā)揮預(yù)算管理在企業(yè)管理中的導(dǎo)向作用，促使企業(yè)內(nèi)部重視預(yù)算管理，從而使預(yù)算管理在企業(yè)中發(fā)揮應(yīng)用的作用。

四是加強(qiáng)資金預(yù)算管理，提升資金的使用效率。首先，做好資金籌集的預(yù)算管理，根據(jù)企業(yè)資金需求，編制多項(xiàng)資金籌集方案，選擇資金籌資成本最低、資金使用成本最低的方案，降低企業(yè)的籌資成本。其次，加強(qiáng)項(xiàng)目資金的調(diào)度管理，通過(guò)制訂資金使用計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度合理安排調(diào)度資金，發(fā)揮資金的最佳效率。再次，做好企業(yè)“閑置”資金的預(yù)算管理。保證企業(yè)資金使用需求的同時(shí)，對(duì)企業(yè)“閑置”的資金要作好規(guī)劃，可以進(jìn)行短期無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或者風(fēng)險(xiǎn)較小“投資”活動(dòng)，獲取最佳的資金收益。最后，做好長(zhǎng)期投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和投資預(yù)算管理。長(zhǎng)期投資時(shí)間長(zhǎng)、投資額度大、回收周期長(zhǎng)，收益不確定性因素較多，因此，要做好投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和投資預(yù)算管理，使投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)可控，預(yù)算管理到位，使企業(yè)投資獲得最佳效果。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目多、資金量大，管理難度大，因此，做好預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理意義重大。房地產(chǎn)企業(yè)要完善預(yù)算管理制度，做好預(yù)算編制管理，加大預(yù)算執(zhí)行力度，加強(qiáng)資金的預(yù)算管理，使企業(yè)獲得最佳的資金收益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]呂賢萍.房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2018（20）：137- 138.

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[3]張美萍.全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的問(wèn)題分析及對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016（19）：52- 53.