周西強

[摘 要] 21世紀以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中仍然面臨著一系列問題，如房地產(chǎn)企業(yè)項目周期較長、房地產(chǎn)項目金額大額管理復雜，再加上房價的攀漲，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴峻的形勢。房地產(chǎn)企業(yè)在長期穩(wěn)定發(fā)展中，由于企業(yè)發(fā)展的基礎薄弱，在管理上缺乏一定的能力，又由于房地產(chǎn)項目的周期性，房地產(chǎn)企業(yè)在管理上出現(xiàn)舉步維艱的局面。因此，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)開始應用管理會計，將其應用在企業(yè)經(jīng)營管理中，同時需要積極探索有效的管理措施，將應用過程中的重點和難點進行深入分析，這有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。文章從房地產(chǎn)企業(yè)應用管理會計的重難點出發(fā)，積極總結相關優(yōu)勢經(jīng)驗，希望對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有重要幫助。

[關鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 管理會計 應用

中圖分類號：F234.3 文獻標志碼：A

管理會計不同于財務會計，其能夠幫助企業(yè)進行長期發(fā)展規(guī)劃，特別是能根據(jù)企業(yè)的發(fā)展因素，制定長期和短期的規(guī)劃，做好各方面的管理和控制，能夠使企業(yè)有效運行。房地產(chǎn)企業(yè)有必要進行管理會計的應用，做好有效的風險防范，促進企業(yè)高效發(fā)展。

一、管理會計的概述

（一）管理會計

管理會計是會計學的又一分支，一般俗稱為“分析報告會計”。傳統(tǒng)會計系統(tǒng)由于現(xiàn)代化信息技術的發(fā)展，分離出管理會計，并與財務會計并列，它能夠為企業(yè)決策提供依據(jù)，幫助改善企業(yè)經(jīng)營管理，并提供最優(yōu)決策。管理會計能夠為企業(yè)編制計劃、作出經(jīng)營決策，控制經(jīng)濟活動。管理會計能夠及時捕捉市場信息，提高管理信息準確率，幫助企業(yè)決策。管理會計能夠為企業(yè)更好的職能發(fā)揮奠定基礎，為決策者做出更準確的決策提供依據(jù)。

（二）管理會計的作用

現(xiàn)代會計學科中一個重要的分支就是管理會計，管理會計對企業(yè)未來經(jīng)濟活動能夠提供準確的預測，在企業(yè)戰(zhàn)略布局和管理上具有一定的指導價值意義。管理會計更多的職能是趨向于為企業(yè)管理者服務，給企業(yè)管理者提供必要的決策支持，幫助企業(yè)整理相關數(shù)據(jù)資料，最終實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的目標[1]。管理會計能夠為企業(yè)決策者提供信息服務，管理會計的會計對象涉及企業(yè)各項資金分流，對企業(yè)整體資料和數(shù)據(jù)的分析更加深入，分析結果能夠指導企業(yè)經(jīng)營管理。

管理會計能夠對相關數(shù)據(jù)進行匯總和分析，能夠及時參與企業(yè)管理活動，形成更加準確的財務報表，幫助企業(yè)準確運行。管理會計始終圍繞著企業(yè)財務信息進行工作的開展，企業(yè)必須加強應用管理會計，才能真實地捕捉到企業(yè)管理中存在的問題。例如，管理會計能夠參與企業(yè)管理活動，為企業(yè)決策者提供有用的信息，參與企業(yè)經(jīng)營管理活動，能夠使得企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。所以，管理會計在企業(yè)經(jīng)營管理活動中發(fā)揮著重要作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應用管理會計的重點

房地產(chǎn)企業(yè)本身自有的項目特點，要求其對現(xiàn)金流、成本及項目運營狀況進行有效監(jiān)控，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)切中要害，加強對相關項目內(nèi)容的精確監(jiān)管。管理會計能發(fā)揮其重要職能，參與到房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，特別是其全面預算工具及成本管理工具能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部管理，做好項目經(jīng)濟利益的最大化。

目前，房地產(chǎn)企業(yè)應用管理會計應抓住以下三大重點：注重經(jīng)營決策平臺的建立、注重運營監(jiān)控平臺的建立、成本管控平臺的建立。只有提高對企業(yè)資源的有效優(yōu)化配置，提升企業(yè)內(nèi)部資源的利用效率，才能最大化地降低資金風險，幫助企業(yè)做出有效的、科學的決策。例如，應用管理會計，首先應積極建立經(jīng)營決策平臺，其能夠為企業(yè)提供質量較高的決策依據(jù)，該平臺的建立也有利于管理會計發(fā)揮其職能，為企業(yè)提供高質量的決策依據(jù)。經(jīng)營決策平臺要注重每個版塊，注重每個環(huán)節(jié)的科學有效管理和預算，特別是房地產(chǎn)企業(yè)涉及的預算項目較多，多角度全面預算管理模型及決策平臺的建立，有利于管理會計進行有效的科學預測，從而幫助企業(yè)更好地發(fā)展。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應用管理會計，應注重運營監(jiān)控平臺的建立，企業(yè)管理會計報告系統(tǒng)需要其平臺的大力支持。管理會計報告系統(tǒng)需要借助商業(yè)智能技術，對信息數(shù)據(jù)進行科學合理的分析，幫助管理會計進行數(shù)據(jù)運用，并對企業(yè)運營情況進行適時監(jiān)控，這樣才能適合房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)構建運營監(jiān)控平臺，應確保數(shù)據(jù)庫整合管理，建立標準的管理平臺，這樣才能提高企業(yè)管理執(zhí)行力[2]。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應注重成本管控平臺的建立，這樣有利于管理會計運用相關歷史數(shù)據(jù)，運用相關成本標準數(shù)據(jù)，為企業(yè)提供切實可行的管控方法。管理會計可以運用該平臺進行數(shù)據(jù)對比分析，提高對企業(yè)成本管控的力度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計應用的難點

（一）科學的應用預測職能

房地產(chǎn)企業(yè)在應用管理會計中的難點在于如何讓管理會計作出科學的應用預測，充分發(fā)揮好其應用預測職能。管理會計的預測職能需要建立在相關數(shù)據(jù)分析的基礎上，不僅需要成本銷售數(shù)據(jù)，還需要企業(yè)利潤數(shù)據(jù)，最重要的是要對房地產(chǎn)市場進行有效的科學分析。房地產(chǎn)企業(yè)應用管理會計要采取科學的預測工具，特別是對項目可行性進行有效的分析，只有制定可行性報告才能確保其落實到實處。

管理會計要充分發(fā)揮好其預測職能，可以找準預測工具，即做好量本利分析，結合相關數(shù)據(jù)資料，選擇最佳成本效益方案，使得房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應國家經(jīng)濟發(fā)展，從而減少企業(yè)發(fā)展中的經(jīng)營風險。

（二）控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金流的管控是難點[3]，特別是資金流動速度直接關系到價值的創(chuàng)造，因此最大程度地降低資金使用成本，提高資金使用利用率，才是管理會計應用并發(fā)揮其職能的難點。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)在成本項目的投入上往往較多，相關使用成本和相關費用較多，按固定比例納入直接開發(fā)成本中的費用較多，期間費用的核算方式使得開發(fā)項目本身間接費用不夠不真實，不能從項目成本中反映出來，導致無法將成本追溯回來，因而對管理人員來說不能對間接成本進行較好的控制，這樣就加大了管理會計控制房地產(chǎn)企業(yè)成本的難度。

管理會計在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應用中，要高度重視成本控制和成本投入，加強相關間接成本核算的高精度，這樣才能確保成本核算的準確度。很多房地產(chǎn)企業(yè)成本核算較為粗略，房地產(chǎn)開發(fā)過程中相關作業(yè)核算中心機構不夠健全，因此管理會計要注重相關平臺建立，將相關數(shù)據(jù)費用進行統(tǒng)一集中核算，集中管理相關成本費用，確保其數(shù)據(jù)的準確性，最終實現(xiàn)成本的有效監(jiān)控和控制。例如，房地產(chǎn)企業(yè)的管理會計可以采取針對各作業(yè)中心產(chǎn)生的間接費用，找尋成本產(chǎn)生的動因，并構建作業(yè)成本信息庫，最后及時核算出各作業(yè)中心的成本核算率，分配至各開發(fā)作業(yè)成本中[4]。這種成本核算方法將改善過去房地產(chǎn)企業(yè)對間接成本完全不可控的局面，從成本產(chǎn)生的根源上把控企業(yè)成本。另外，管理會計應充分發(fā)揮其數(shù)據(jù)分析職能，建立相關成本數(shù)據(jù)信息庫，對相關作業(yè)成本信息進行統(tǒng)一匯總和分析，并適時進行分配及成本核算，有效地改善房地產(chǎn)企業(yè)成本控制難的問題，從根本上加強企業(yè)成本節(jié)約力度。

四、結語

管理會計要想充分發(fā)揮其重要職能，做好為房地產(chǎn)企業(yè)的中長期規(guī)劃，就必須加強內(nèi)外部因素的有機融合，積極構建內(nèi)部相關平臺，并結合外部相關政策信息。只有對企業(yè)正常運營管理進行適時監(jiān)控，將管理會計的職能落實到企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)獲得經(jīng)濟利益的最大化。

參考文獻：

[1]張建平.企業(yè)財務成本預算管理及控制研究[J].中外企業(yè)家， 2019（6）.

[2]張瑞雪.管理會計在房地產(chǎn)成本管理中的應用[J].財經(jīng)界（學術版），2017（2）：260- 261.

[3]田寶存.管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的實踐探討[J].中外企業(yè)家，2016（21）：30.

[4]楊莉.房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理問題基于對策[J].中國外資， 2013（2）：54- 55.